경매 물건을 알아보는데 등기부에 가압류랑 처분금지가처분이 잔뜩 붙어 있어요. 낙찰받으면 이게 다 사라지는 건지, 아니면 제가 떠안는 건지 헷갈리시죠.
1.경매에서 말소되는 권리와 인수되는 권리
부동산 경매에서는 말소기준권리라는 개념이 있어요. 보통 선순위 근저당권이나 압류가 말소기준권리가 돼요. 민사집행법 제91조에 따르면, 말소기준권리 이후에 설정된 권리는 경매로 모두 말소돼요.
가압류도 마찬가지예요. 말소기준권리 이후 가압류는 매수인의 낙찰로 소멸해요. 매수인이 떠안지 않는다는 뜻이죠.
2.처분금지가처분의 말소와 인수
처분금지가처분은 조금 복잡해요. 말소기준권리보다 먼저 설정된 가처분은 원칙적으로 말소되지 않고 매수인에게 인수돼요. 하지만 선순위 저당권 등이 있는 경우, 그보다 먼저 설정된 가처분이라도 경매로 말소될 수 있어요.
쉽게 정리하면 이래요. A씨는 경매 물건을 보는데 선순위 근저당권이 말소기준권리예요. 그 후에 설정된 가압류 3건과 처분금지가처분 2건이 있어요. A씨가 낙찰받으면 이 5건은 모두 말소돼요. B씨가 보는 다른 물건은 근저당권보다 먼저 설정된 가처분이 1건 있어요. 이건 원칙적으로 인수되는데, 선순위 저당권이 있으면 함께 말소될 수 있어요.
압류의 효력발생 전에 된 가처분등기는 원칙적으로 안 지워지지만, 선순위 저당권 같은 권리가 있고 매각으로 소멸하는 가압류가 있으면 가처분도 말소 대상이 돼요.
3.가압류와 처분금지가처분의 차이
가압류는 금전채권을 보전하기 위한 거예요. 채권자가 나중에 돈을 받기 위해 채무자의 재산을 경매로 현금화하려는 목적이죠.
처분금지가처분은 소유권이전등기청구권 같은 권리를 보전하기 위한 거예요. 최종 목적이 그 재산의 소유권을 취득하는 거예요. 돈으로 바꾸려는 게 아니라 재산 자체를 가지려는 거죠.
같은 점은 둘 다 채무자가 재산을 함부로 처분하지 못하게 막는다는 거예요. 차이점은 최종 목적이 현금화냐, 소유권 취득이냐는 거예요.
4.경매 전 등기부 확인이 중요한 이유
경매 입찰 전에 반드시 등기부등본을 떼어서 어떤 권리가 붙어 있는지 확인해야 해요. 말소기준권리가 무엇인지, 그 전후로 어떤 권리들이 있는지 파악하는 게 중요하거든요.
말소기준권리 전에 설정된 가처분이 있다면, 낙찰받아도 그 가처분권리자가 소유권을 주장할 수 있어요. 이러면 낙찰받고도 소유권을 제대로 행사 못 할 수 있어요.
경매 초보라면 법무사나 변호사에게 등기부를 보여주고 상담받는 게 안전해요.
5.출처
- 민사집행법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 부동산 경매