집을 사무실로 바꾸고 싶거나 상가를 다른 업종으로 바꾸려고 하시나요? 용도를 바꾸는 게 간단할 줄 알았는데 허가니 신고니 복잡해 보여서 망설여지시죠. 건축물 용도 변경은 어떤 용도로 바꾸느냐에 따라 허가, 신고, 또는 간단한 변경 신청만 하면 되는 경우로 나뉘어요. 건축법에서는 시설군이라는 개념으로 용도를 분류하고, 시설군 간 상하관계에 따라 절차가 달라진답니다.
1.건축물 용도 변경이란
용도 변경은 사용승인을 받은 건축물의 용도를 다른 용도로 바꾸는 걸 말해요. 쉽게 말해 주택으로 쓰던 건물을 사무실로 쓰거나, 음식점을 카페로 바꾸는 거예요. 건축법에서는 건축물의 용도를 28가지로 분류하고, 이를 다시 시설군으로 묶어서 관리하고 있어요.
용도 변경을 하려면 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 해야 해요. 예를 들어 주택을 음식점으로 바꾸려면 주방 시설, 환기 시설, 화장실 등이 음식점 기준에 맞아야 하고요. 기준에 안 맞으면 공사를 해서 맞춰야 해요.
건축법은 2026년 02월 27일 시행 예정이에요. 용도 변경 관련 규정도 이 법에 따라 적용되니 참고하세요.
2.시설군 분류와 상하관계
건축법 시행령 별표 1에서는 건축물을 11개 시설군으로 분류해요. 1군부터 11군까지 있는데, 숫자가 작을수록 상위군이고 클수록 하위군이에요. 상위군은 더 엄격한 건축 기준을 적용받는다고 이해하면 돼요.
대표적인 시설군을 보면 1군은 자동차 관련 시설, 2군은 산업 등 시설, 3군은 전기통신시설, 4군은 문화집회시설, 5군은 영업시설, 6군은 교육 및 복지시설, 7군은 근린생활시설, 8군은 주거업무시설, 9군은 그 밖의 시설이에요. 어느 군에 속하는지에 따라 용도 변경 절차가 달라지는 거죠.
같은 군 안에서도 세부 용도가 여러 개 있어요. 예를 들어 근린생활시설군에는 슈퍼마켓, 일반음식점, 사무소, 학원 등이 포함되는데, 이들 사이의 변경은 비교적 간단해요. 반면 주거업무시설군에서 근린생활시설군으로 바꾸는 건 더 복잡한 절차가 필요하고요.
3.허가, 신고, 변경 신청 구분
건축물의 현재 용도가 속하는 시설군보다 상위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우는 허가 대상이에요. 예를 들어 주택(8군)을 음식점(7군)으로 바꾸는 건 허가를 받아야 해요. 하위군에서 상위군으로 가는 거라 더 엄격한 기준을 맞춰야 하거든요.
반대로 현재 용도가 속하는 시설군보다 하위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우는 신고 대상이에요. 음식점(7군)을 주택(8군)으로 바꾸는 건 신고만 하면 돼요. 상위군에서 하위군으로 가는 거라 기준이 완화되는 거죠.
같은 시설군 안에서 용도를 변경하는 경우는 건축물대장 기재사항 변경 신청만 하면 돼요. 일반음식점을 카페로 바꾸는 건 둘 다 근린생활시설군이라서 간단한 변경으로 끝나요. 허가나 신고 없이 구청에 변경 신청만 하면 되는 거죠.
4.용도변경 허가 신청 절차
용도변경 허가를 받으려는 자는 건축·대수선·용도변경 (변경)허가 신청서와 용도를 변경하려는 층의 변경 후의 평면도를 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출해야 해요. 평면도에는 변경 후 어떻게 사용할 것인지 구체적으로 표시해야 하고요.
허가 신청을 하면 담당 공무원이 건축기준에 적합한지 검토해요. 건폐율, 용적률, 주차장, 소방시설, 환기 시설 등 여러 기준을 확인하죠. 기준에 맞지 않으면 보완 요청이 오고, 맞으면 허가가 나와요.
허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우에는 건축물의 건축공사를 완료한 후 건축물의 사용승인을 신청해야 해요. 공사를 다 끝내고 검사를 받아야 용도 변경이 완료되는 거예요.
5.용도변경 시 주의사항
용도 지역과 용도 제한을 먼저 확인하세요. 아무리 건물 소유자라도 용도 지역에서 허용하지 않는 용도로는 변경할 수 없어요. 예를 들어 전용주거지역에서는 음식점 영업이 제한될 수 있거든요. 구청 도시계획과에 문의하거나 토지이음에서 확인해 보세요.
건축물이 노후화되어 있으면 용도 변경 전에 보수 공사가 필요할 수 있어요. 특히 소방시설, 전기시설, 화장실 등은 새 용도의 기준에 맞춰야 하거든요. 공사 비용이 얼마나 들지 미리 견적을 받아보고 진행하세요.
용도 변경 후에는 별도의 영업 신고나 허가가 필요할 수 있어요. 주택을 음식점으로 변경하면 건축법상 용도 변경 허가뿐만 아니라 식품위생법상 영업신고도 해야 해요. 두 가지를 모두 완료해야 실제로 영업을 시작할 수 있고요.
6.임의변경 가능한 경우
건축법 시행령 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경과 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경은 임의변경이 가능해요. 허가도 신고도 필요 없이 그냥 바꿔도 된다는 뜻이에요.
예를 들어 제2종 근린생활시설 안에서 일반음식점을 휴게음식점으로 바꾸는 건 임의변경이 가능해요. 별도 절차 없이 영업만 시작하면 돼요. 다만 건축물대장에는 변경 사항이 반영 안 되니, 나중에 필요하면 변경 신청을 해서 대장을 정리하는 게 좋아요.
임의변경이라고 해서 아무 제약 없이 바꿀 수 있는 건 아니에요. 용도 지역 제한은 여전히 적용되고, 건축 기준도 맞춰야 해요. 예를 들어 주차장이 부족하면 문제가 될 수 있으니 확인이 필요하고요.
7.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 용도변경 - 법제처
- 건축법 - 법제처
- 건축법 시행령 - 법제처