집을 증축하려고 하는데, 꼭 건축사한테 맡겨야 하나요? 비용이 부담되는데 제가 직접 설계해도 되는지 궁금해요.
1.건축사 설계 의무 법적 근거
건축사법에 따르면, 건축허가를 받거나 건축신고를 해야 하는 건축물의 설계는 원칙적으로 건축사가 해야 해요. 건축사는 국가에서 인정한 전문가로, 건축물의 안전과 기능을 보장하기 위해 설계를 맡기도록 법으로 정해져 있거든요.
하지만 모든 경우에 건축사가 필요한 건 아니에요. 규모가 작은 건축물이나 특정 조건을 만족하는 경우에는 건축사 없이도 공사를 진행할 수 있어요.
건축사 설계가 필요한지 여부는 건축물의 규모, 층수, 용도 등에 따라 달라져요. 증축과 대수선도 마찬가지고요. 각각 어느 정도 규모부터 건축사 설계가 필요한지 알아볼게요.
2.증축 시 건축사 설계 의무 규모
증축의 경우, 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이상이면 건축사 설계가 필요해요.
간단히 말해, 약 25평 이상을 증축한다면 건축사한테 설계를 맡겨야 해요. 85제곱미터 미만이면 건축사 없이도 가능하고요.
실제 상황으로, A씨는 단독주택에 30제곱미터(약 9평)를 증축하려고 해요. 85제곱미터 미만이니까 건축사 설계 없이 본인이 직접 설계하거나 일반 설계업체를 이용할 수 있어요. B씨는 100제곱미터(약 30평)를 증축하려고 해요. 85제곱미터 이상이니까 반드시 건축사한테 설계를 맡겨야 해요.
건축사 설계 없이 85제곱미터 이상을 증축하려고 하면, 허가나 신고가 반려돼요. 설계도서에 건축사의 서명과 날인이 없으면 접수조차 안 되거든요.
3.대수선 시 건축사 설계 의무 규모
대수선은 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설·해체하는 것을 말해요. 단순히 벽지를 바꾸거나 바닥재를 교체하는 건 대수선이 아니에요.
대수선의 경우, 연면적이 200제곱미터 이상이거나 층수가 3층 이상인 건축물은 건축사 설계가 필요해요.
다시 말해, 2층짜리 단독주택(연면적 150제곱미터)의 내력벽을 철거하고 재배치하는 대수선은 건축사 설계 없이 가능해요. 하지만 4층짜리 다가구주택(연면적 250제곱미터)의 주계단 위치를 변경하는 대수선은 건축사 설계가 필요해요.
층수와 연면적 중 하나라도 기준을 넘으면 건축사 설계가 필요하다는 점을 기억하세요. 연면적이 150제곱미터라도 3층 이상이면 건축사 설계가 필요해요.
4.건축사 설계 의무 예외 사항
특정 경우에는 건축사 설계 의무가 면제돼요.
표준설계도서를 사용하는 경우예요. 표준설계도서는 정부나 공공기관에서 미리 만들어 놓은 표준 설계도면이에요. 농촌 주택이나 간이 창고 같은 단순한 건축물에 대해 표준설계도서가 제공되는 경우가 있어요. 이걸 그대로 사용하면 건축사 설계 없이도 돼요.
특수한 공법을 적용한 설계도서를 사용하는 경우도 예외예요. 예를 들어, 조립식 주택이나 특정 공법으로 지어지는 건축물의 경우, 그 공법을 개발한 회사에서 제공하는 설계도서를 사용하면 건축사 설계 없이도 가능해요.
하지만 이런 예외는 매우 제한적이에요. 대부분의 경우 규모 기준을 넘으면 건축사 설계가 필요하다고 생각하면 돼요.
5.건축사 설계 비용과 선택 방법
건축사 설계 비용이 부담된다는 분들이 많은데, 사실 건축사 설계는 필수 투자예요.
건축사 설계 비용은 보통 공사비의 35% 정도예요. 공사비가 5천만원이면 설계비는 150만원250만원 정도 되는 거죠. 규모가 크고 복잡할수록 비율이 높아져요.
건축사를 선택할 때는 유사한 프로젝트 경험이 있는지 확인해 보세요. 단독주택 증축 경험이 많은 건축사가 다세대주택 설계보다 단독주택 설계를 더 잘하거든요.
건축사 사무소를 방문해서 포트폴리오를 보고, 상담을 받아보는 것도 좋아요. 설계 스타일이 내 취향에 맞는지, 의사소통이 잘 되는지 확인할 수 있어요.
건축사 설계 비용을 아끼려다가 나중에 더 큰 문제가 생길 수 있어요. 구조적 결함이 생기거나, 허가가 안 나거나, 공사 도중에 설계를 변경해야 해서 비용이 더 들 수도 있거든요.
6.건축사 설계 없이 공사 시 불이익
건축사 설계가 필요한 규모인데 건축사 없이 공사를 진행하면 여러 불이익이 있어요.
먼저 건축허가나 건축신고가 반려돼요. 설계도서에 건축사의 서명과 날인이 없으면 관청에서 접수를 안 해주거든요. 허가나 신고 없이 공사를 시작하면 불법 건축물이 되고요.
불법 건축물은 공사를 중단당할 수 있어요. 관청에서 공사 중지 명령을 내리고, 이행강제금을 부과할 수 있어요. 공사가 완료되어도 사용승인을 받을 수 없고, 철거 명령을 받을 수도 있어요.
나중에 건물을 팔거나 담보 대출을 받으려고 할 때도 문제가 돼요. 불법 건축물은 거래가 어렵고, 금융기관에서 대출을 거부하거든요.
건축사 설계 비용이 아깝다고 생각할 수 있지만, 법적 문제와 안전 문제를 생각하면 반드시 필요한 비용이에요. 건축법은 2026년 2월 27일 시행되며, 이러한 규정도 동일하게 적용돼요.
7.출처
- 건축법 - 법제처
- 건축사법 - 법제처
- 단독주택건축 증축·대수선 - 찾기쉬운 생활법령정보
- 증축·대수선 개요 - 찾기쉬운 생활법령정보