경매로 집 샀는데 전 주인이 안 나가요 인도명령 2026

"경매로 집을 샀는데 전 주인이 나가지 않고 계속 살고 있어요. 나가라고 말해도 듣지 않는데 법적으로 해결할 방법이 있을까요?" 있어요!

법원에 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기하면 전 주인이나 점유자로부터 집을 회복할 수 있어요. 오늘은 경매 낙찰 후 전 주인이 안 나가는 경우 대처 방법을 쉽게 알려드릴게요!

1.경매로 집 샀는데 전 주인이 안 나가면 어떻게 하나요?

인도명령 신청이나 명도소송으로 해결할 수 있어요.

경매로 집을 낙찰받았다고 해서 자동으로 집을 받는 게 아니에요. 매각대금을 다 냈는데도 전 주인이나 점유자가 나가지 않으면 법적으로 내보내야 해요.

예를 들어볼게요. 2025년 12월에 경매로 아파트를 낙찰받았어요. 2026년 1월에 매각대금을 다 냈어요. 근데 전 주인이 "돈 없어서 못 나간다"며 계속 살고 있어요. 이럴 때 법원에 인도명령을 신청하면 돼요.

인도명령은 매각대금 납부 후 6개월 이내에만 신청할 수 있어요. 이 기간이 지나면 명도소송을 제기해야 하는데, 시간과 비용이 더 들거든요.

2.인도명령, 정확히 뭐예요?

법원이 전 주인이나 점유자한테 "집을 비워서 매수인한테 넘겨라"고 명령하는 거예요.

인도명령은 경매 절차의 일환이에요. 낙찰자가 집을 실제로 받을 수 있도록 법원이 강제로 명령하는 거죠.

예를 들어볼게요. 매각대금을 다 냈는데 채무자(전 소유자)가 집에 계속 살고 있어요. 법원에 인도명령을 신청하면 법원이 "14일 이내에 집을 비워라"고 명령해요. 안 지키면 강제집행으로 짐을 빼고 사람을 내보낼 수 있어요.

중요한 건 매각대금 납부 후 6개월 이내라는 거예요. 2026년 1월에 매각대금을 냈으면 2026년 7월까지만 인도명령을 신청할 수 있어요.

3.인도명령을 신청할 수 없는 경우가 있나요?

네, 있어요. 대항력 있는 임차인처럼 매수인한테 대항할 수 있는 권리가 있는 점유자한테는 인도명령을 신청할 수 없어요.

인도명령은 채무자, 전 소유자, 점유자를 상대로만 신청할 수 있어요. 근데 그 점유자가 법적으로 보호받을 권리가 있으면 인도명령 대상이 아니에요.

인도명령을 신청할 수 없는 경우:

• 대항력 있는 임차인: 전입신고와 확정일자를 받아서 대항력을 갖춘 임차인
• 최우선변제권 있는 임차인: 소액임차인으로 최우선변제권이 인정되는 경우
• 유치권자: 건물에 대한 유치권이 인정되는 경우

예를 들어볼게요. 경매로 집을 샀는데 전세 세입자가 살고 있어요. 확인해보니 그 세입자가 전입신고와 확정일자를 경매 시작 전에 받았어요. 이 경우 세입자는 대항력이 있어서 인도명령 대상이 아니에요. 보증금을 돌려줘야 나가요.

이런 경우는 경매 전에 권리분석을 제대로 했어야 해요. 대항력 있는 임차인이 있으면 그 보증금까지 내가 책임져야 하거든요.

4.인도명령 신청은 어떻게 하나요?

매각대금을 낸 법원에 신청서를 제출하면 돼요.

인도명령 신청 절차:

1. 신청서 작성: 인도명령 신청서 작성
2. 법원 제출: 매각대금을 낸 법원에 제출
3. 송달: 법원이 채무자·점유자에게 신청서 송달
4. 심리: 법원이 사실관계 확인 (대항력 여부 등)
5. 결정: 인도명령 결정 또는 기각
6. 송달: 결정문 송달
7. 강제집행: 불이행 시 강제집행 신청

필요한 서류는 신청서, 매각허가결정문, 매각대금 납부영수증, 등기부등본 등이에요.

예를 들어볼게요. 2026년 1월 15일에 매각대금을 냈어요. 바로 그날 법원에 인도명령 신청서를 제출했어요. 법원이 2주 후에 채무자한테 "2주 안에 집을 비워라"고 명령했어요. 채무자가 안 지키면 강제집행을 신청해서 짐을 빼고 사람을 내보낼 수 있어요.

5.명도소송, 정확히 뭐예요?

집을 비워달라는 소송이에요. 인도명령과 달리 일반 민사소송이에요.

명도소송은 부동산을 점유하고 있는 사람을 상대로 "비워라"고 요구하는 소송이에요. 인도명령보다 시간과 비용이 더 들지만, 대상이나 기간 제한이 없어요.

예를 들어볼게요. 매각대금 납부 후 7개월이 지났어요. 인도명령 신청 기간(6개월)이 지나서 인도명령은 못 해요. 이럴 때 명도소송을 제기하면 돼요.

또는 인도명령 대상이 아닌 사람이 점유하고 있을 수도 있어요. 예를 들어 채무자가 집을 제3자한테 넘겼어요. 그 제3자는 인도명령 대상이 아니에요. 이럴 때도 명도소송을 제기해야 해요.

6.명도소송은 언제 제기하나요?

인도명령 기간(6개월)이 지났거나, 인도명령 대상이 아닌 사람이 점유하고 있을 때 제기해요.

명도소송을 제기하는 경우:

• 기간 경과: 매각대금 납부 후 6개월이 지남
• 대상 외 점유자: 채무자·소유자·점유자 외의 제3자가 점유
• 대항력 있는 임차인: 대항력 있는 임차인 상대 (보증금 반환 청구도 함께)
• 인도명령 기각: 인도명령이 기각된 경우

예를 들어볼게요. 매각대금을 냈는데 바빠서 인도명령 신청을 못 했어요. 7개월이 지나서 신청하려고 보니 기간이 지났어요. 이럴 때 명도소송을 제기하면 돼요.

또 다른 예로, 전 주인이 집을 조카한테 넘겼어요. 조카는 인도명령 대상(채무자·소유자·점유자)이 아니에요. 이럴 때도 명도소송을 제기해야 해요.

7.명도소송 절차는 어떻게 되나요?

일반 민사소송 절차와 같아요.

명도소송 절차:

1. 소장 작성: 명도청구 소장 작성
2. 법원 제출: 관할 법원에 소장 제출
3. 송달: 법원이 피고에게 소장 송달
4. 답변서: 피고가 답변서 제출
5. 변론: 법정에서 변론 (여러 번 가능)
6. 판결: 법원이 판결
7. 확정: 판결 확정 (항소 없으면)
8. 강제집행: 불이행 시 강제집행

인도명령보다 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸려요. 보통 3~6개월은 걸리고, 항소하면 1년 이상 걸릴 수도 있어요.

예를 들어볼게요. 2026년 2월에 명도소송을 제기했어요. 3월에 첫 변론, 4월에 두 번째 변론, 5월에 판결이 났어요. 피고가 항소 안 하고 판결이 확정됐어요. 근데 피고가 나가지 않아서 6월에 강제집행을 신청했어요. 총 4개월 걸렸어요.

8.점유이전금지가처분, 뭐예요?

점유자가 제3자한테 점유를 넘기는 걸 금지하는 법원 명령이에요.

점유이전금지가처분은 인도명령이나 명도소송을 하는 동안 현재 점유자가 다른 사람한테 점유를 넘기지 못하게 하는 거예요.

예를 들어볼게요. 인도명령을 신청했어요. 근데 채무자가 눈치채고 조카한테 집을 넘겼어요. 그러면 인도명령 대상이 바뀌어서 다시 명도소송을 제기해야 해요. 시간과 비용이 두 배로 들죠.

이럴 때 점유이전금지가처분을 함께 신청하면 채무자가 제3자한테 점유를 넘기는 게 금지돼요. 넘기면 형사처벌까지 받을 수 있어요.

9.점유이전금지가처분은 언제 신청하나요?

인도명령이나 명도소송과 함께 신청하는 게 좋아요.

신청 시점:

• 인도명령 신청할 때: 인도명령 신청서와 함께 제출
• 명도소송 제기할 때: 소장 제출과 함께 신청
• 사후에도 가능: 나중에라도 신청 가능

신청하면 법원이 현장에 가서 "점유이전금지" 표시를 붙여요. 이 표시를 떼거나 무시하고 점유를 넘기면 형사처벌 대상이에요.

예를 들어볼게요. 명도소송을 제기하면서 점유이전금지가처분을 함께 신청했어요. 법원 집행관이 집에 가서 현관문에 "점유이전금지" 표시를 붙였어요. 이제 채무자가 조카한테 집을 넘기면 형사처벌을 받아요.

10.인도명령과 명도소송, 뭐가 더 좋아요?

매각대금 납부 후 6개월 이내면 인도명령이 훨씬 빠르고 저렴해요.

인도명령 vs 명도소송:

인도명령은 경매 절차의 일부라서 빠르고 간단해요. 명도소송은 일반 민사소송이라 시간과 비용이 많이 들어요.

예를 들어볼게요. 매각대금 납부 후 3개월 지났어요. 아직 인도명령 신청 기간이에요. 인도명령으로 2주 만에 해결할 수 있어요. 근데 명도소송을 하면 3개월은 걸려요. 당연히 인도명령이 좋죠.

단, 인도명령 기간(6개월)이 지났거나 인도명령 대상이 아닌 사람이 점유하고 있으면 명도소송을 해야 해요.

11.인도명령이나 명도소송 전에 확인할 게 있나요?

권리관계를 꼭 확인해야 해요.

경매로 집을 살 때 권리분석을 제대로 했어야 해요. 대항력 있는 임차인이 있으면 그 보증금까지 내가 책임져야 하거든요.

확인 사항:

• 등기부등본: 근저당권, 전세권 등 확인
• 임차인 대항력: 전입일, 확정일자 확인
• 최우선변제권: 소액임차인 여부 확인
• 유치권: 건물 공사 채권자 여부 확인

예를 들어볼게요. 경매로 집을 샀는데 확인해보니 전세 세입자가 있어요. 전입일이 경매 시작 전이고 확정일자도 받았어요. 보증금이 1억 원이에요. 이 경우 세입자는 대항력이 있어서 내가 1억 원을 돌려줘야 세입자가 나가요.

이런 걸 미리 몰랐으면 큰일 나는 거예요. 경매 전에 권리분석을 꼼꼼히 해야 해요.

12.강제집행은 어떻게 하나요?

인도명령이나 명도소송 판결이 나왔는데도 안 나가면 법원에 강제집행을 신청하면 돼요.

강제집행 절차:

1. 집행문 부여: 법원에 집행문 부여 신청
2. 강제집행 신청: 집행문 받아서 강제집행 신청
3. 집행 날짜 정함: 법원 집행관이 날짜 통보
4. 현장 집행: 집행관이 현장에 가서 짐을 빼고 사람을 내보냄
5. 인도 완료: 집 열쇠를 매수인한테 넘김

강제집행 비용은 매수인이 먼저 내고 나중에 채무자한테 청구해요. 근데 채무자가 돈이 없으면 못 받을 수도 있어요.

예를 들어볼게요. 인도명령이 나왔는데 채무자가 14일이 지나도 안 나가요. 법원에 강제집행을 신청했어요. 집행관이 날짜를 정해서 통보했어요. 그날 집행관이 경찰과 함께 와서 짐을 빼고 채무자를 내보냈어요. 집 열쇠를 받았어요.

13.비용은 얼마나 드나요?

인도명령은 10만 원 안팎, 명도소송은 50~100만 원 정도 들어요.

인도명령 비용:

• 인지대: 5,000원 내외
• 송달료: 5,000원 내외
• 점유이전금지가처분: 3~5만 원
• 강제집행 비용: 50~100만 원 (규모에 따라)

명도소송 비용:

• 인지대: 10만 원 내외 (소가에 따라)
• 송달료: 5,000원 내외
• 변호사 비용: 50~100만 원
• 강제집행 비용: 50~100만 원

예를 들어볼게요. 인도명령으로 해결했어요. 인지대 5,000원, 송달료 5,000원, 점유이전금지가처분 3만 원, 강제집행 비용 70만 원. 총 73만 원 정도 들었어요.

명도소송으로 했으면 변호사 비용까지 합쳐서 120만 원은 들었을 거예요.

14.전 주인이 안 나가서 손해 봤는데 손해배상 청구할 수 있나요?

네, 할 수 있어요. 별도로 손해배상 소송을 제기하면 돼요.

예를 들어볼게요. 매각대금 납부 후 6개월 동안 전 주인이 안 나갔어요. 그 동안 월세를 못 받아서 손해가 300만 원이에요. 채무자한테 손해배상 청구를 하면 돼요.

근데 채무자가 돈이 없으면 판결을 받아도 못 받을 수 있어요. 경매까지 간 사람이 돈이 있을 가능성이 낮거든요.

실무에서는 손해배상 청구보다는 빨리 집을 받는 데 집중하는 게 낫다고 봐요.

15.출처

• 찾기쉬운 생활법령정보 - 인도명령 신청 - 법제처

16.관련 문서

• 부동산 경매 권리분석
• 재개발사업 추진 절차
• 임차권등기명령