경매 물건을 낙찰받으면 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리를 떠안게 될까 궁금하시죠. 말소기준권리라는 게 있어서 그걸 기준으로 앞서면 인수, 뒤면 말소예요. 하지만 예외도 있어서 꼼꼼히 확인해야 한답니다.
1.말소기준권리란
말소기준권리는 어떤 부동산이 경매 처분됐을 때 그 부동산에 존재하는 권리들이 낙찰자에게 인수될 것인지 말소될 것인지를 결정하는 기준이 되는 권리예요.
말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 돼요. 예를 들어 2020년 1월 근저당권, 2021년 3월 압류, 2022년 5월 가압류가 있다면 2020년 1월 근저당권이 말소기준권리예요.
2.기본 원칙은 선순위 인수 후순위 말소
말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수(선순위 권리)되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소(후순위 권리)돼요.
이런 경우예요. A씨는 경매 물건을 낙찰받았는데 말소기준권리보다 앞선 전세권이 있었어요. 전세권자에게 전세금을 돌려줘야 했답니다. B씨는 말소기준권리보다 후순위 권리만 있어서 낙찰과 동시에 모두 말소됐고요.
3.등기 순위에 관계없이 항상 인수되는 권리
유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 등기 순위에 관계없이 낙찰자가 무조건 인수해야 해요.
유치권
유치권은 등기도 안 되는데 낙찰자가 인수해야 해요. 경매 전에 현장 조사를 해서 유치권을 주장하는 사람이 있는지 반드시 확인해야 해요. 유치권이 진짜인지 가짜인지도 판단해야 하고요.
법정지상권
토지와 건물의 소유자가 다른데 토지만 경매로 넘어가면, 건물 소유자에게 법정지상권이 발생해요. 낙찰자는 건물 소유자에게 토지를 사용하게 해줘야 하고, 지료를 받을 수 있어요.
분묘기지권
땅에 조상 묘가 있으면 분묘기지권이 인정될 수 있어요. 낙찰받아도 묘를 함부로 옮길 수 없고, 협의가 필요해요.
4.말소기준권리보다 선순위인 경우 인수되는 권리
지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 순위보전을 위한 가등기, 가처분은 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰자가 인수해야 해요.
전세권
전세권은 배당요구를 안 한 경우만 인수돼요. 전세권자가 배당요구를 하면 경매 대금에서 배당받고 전세권은 말소되거든요. 매각물건명세서에서 배당요구 여부를 확인해야 해요.
지역권
지역권이 인수되면 해당 물건의 사용이 제한될 수 있어요. 예를 들어 이웃 토지 사람이 내 땅을 통행할 권리가 있다면 막을 수 없어요.
5.예외적으로 인수되는 권리
토지 소유자가 그 지상 건물의 소유자에 대해 한 가처분은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수돼요.
풀어서 말하면, 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물철거나 토지인도를 구하는 소송을 위해 해당 건물에 대해 한 처분금지가처분은 선순위든 후순위든 상관없이 낙찰자가 떠안아야 한다는 거예요.
6.경매 권리 확인 방법
경매 물건의 권리는 법원 경매 사이트에서 제공하는 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서를 통해 확인할 수 있어요.
말소기준권리가 무엇인지 먼저 파악하고, 그보다 앞선 권리와 뒤의 권리를 구분하세요. 유치권이나 법정지상권처럼 등기에 안 나오는 권리는 직접 현장 조사를 해야 하고요.
7.출처
- 민사집행법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 부동산 경매 - 법제처