경매로 집 낙찰받았는데 알고 보니 문제가 있어요. 권리관계가 잘못 명시되어 있거나, 절차에 하자가 있거나, 최저가 미달인데 낙찰됐거나요. 이럴 땐 어떻게 하나요? 매각허가결정 이의신청 또는 즉시항고 하면 돼요. 하지만 기한이 딱 7일이라서 놓치면 끝이에요.
1.매각허가결정이란
경매 입찰해서 최고가 낙찰자가 되면, 법원이 매각허가 또는 불허가 결정을 내려요. 허가 결정 나면 낙찰자가 정식으로 매수인이 되는 거고, 불허가 결정 나면 낙찰이 취소돼요.
민사집행법에 따르면, 사법보좌관 또는 판사가 매각허가결정을 처리할 수 있어요. 누가 처리했느냐에 따라 불복 방법이 달라져요.
2.이의신청 vs 즉시항고
사법보좌관이 처리한 결정에 불복하려면 이의신청을 하세요. 판사가 처리한 결정에 불복하려면 즉시항고를 하세요.
쉽게 말하면 사법보좌관은 1심 같은 거고, 이의 제기하면 판사한테 넘어가요. 판사 결정은 항소법원으로 가는 거예요.
경매 낙찰 통지 받으면 "사법보좌관 결정" 또는 "판사 결정"이라고 써 있어요. 확인하고 맞는 절차로 진행하세요.
3.이의신청 기간 및 방법
이의신청은 고지받은 날부터 7일 이내에 해야 해요. 이 기간은 불변기간이라서 1일이라도 늦으면 못 해요. 주말이나 공휴일도 포함돼요.
예를 들어 2026년 1월 1일에 매각허가결정 고지받았으면, 1월 7일까지 이의신청해야 해요. 1월 8일 되면 기한 경과로 못 해요.
이의신청은 법원에 이의신청서 제출하면 돼요. 인지대 2,000원 정도 들어요. 변호사 없이 본인이 직접 해도 돼요.
4.이의신청 사유
아무 이유 없이 이의신청 못 해요. 민사집행법 제121조에 규정된 사유가 있어야 해요.
최저입찰가 미달
법원이 정한 최저입찰가보다 낮게 낙찰됐으면 이의 가능해요.
낙찰자 자격 없음
입찰 자격 없는 사람이 낙찰받았거나, 자격 요건 위반했으면 이의 가능해요.
절차 위법
입찰 절차에 중대한 잘못이 있거나, 공고 누락, 통지 미달 등 절차 하자 있으면 이의 가능해요.
그 밖의 중대한 사유
권리관계 잘못 명시, 물건명세서 오류, 담보권 잘못 표시 등 중대한 잘못 있으면 이의 가능해요.
단순히 "비싸게 샀어요" "마음 바뀌었어요"는 이의 사유가 아니에요.
5.사법보좌관의 처리
사법보좌관이 이의신청 받으면 어떻게 할까요?
자신의 결정이 옳다고 생각하면 지체 없이 판사에게 기록 송부해요. 판사가 최종 판단해요.
자신의 결정에 잘못이 있다고 생각하면 처분을 경정할 수 있어요. 매각허가 취소하고 재입찰 들어가거나, 불허가로 바꾸거나요.
6.즉시항고 절차
판사가 처리한 매각허가결정에 불복하려면 즉시항고를 하세요. 역시 고지받은 날부터 7일 이내예요.
즉시항고는 항고장을 원심법원에 제출해야 해요. 항고법원(항소법원)으로 가는 거예요.
중요한 건 보증금이에요. 민사집행법에 따르면 매각허가결정에 대해 항고하려는 사람은 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁해야 해요.
예를 들어 매각대금이 1억 원이면 1,000만 원 보증금 내야 해요. 5억 원이면 5,000만 원이에요. 보증금 안 내면 즉시항고 각하돼요.
나중에 항고 인용되면 보증금 돌려받아요. 기각되면 보증금으로 상대방 손해 배상해줘요.
7.확정 후 취소신청
7일 기한 놓쳐서 이의신청도 못 하고 즉시항고도 못 했어요. 매각허가결정이 확정됐어요. 이제 끝인가요?
아니에요. 매각허가결정 취소신청 할 수 있어요. 확정된 후에도 중대한 하자 발견되면 취소 가능해요.
다만 취소 사유가 제한적이에요. 낙찰자 사기, 담합, 절차 무효 등 중대한 사유만 인정돼요. 단순 착오나 경미한 하자는 안 돼요.
취소신청도 기한 있어요. 하자 발견한 날부터 합리적 기간 내에 해야 해요.
8.매각허가결정 이의신청 주의사항
7일 기한 절대 놓치지 마세요. 주말, 공휴일도 포함이에요. 1일이라도 늦으면 끝이에요.
이의 사유 명확하게 적으세요. "그냥 싫어요" "비싸요"는 사유가 아니에요. 민사집행법 제121조 조문 확인하고, 법적 근거 명시하세요.
즉시항고 보증금 준비하세요. 매각대금 10% 현금으로 공탁해야 해요. 준비 안 되면 즉시항고 못 해요.
2026년 2월 1일부터 민사집행법 개정 사항 시행되니까, 최신 법 확인하세요.
9.출처
- 민사집행법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 부동산경매 - 법제처