전세로 살고 있는 집이 갑자기 경매로 넘어간다는 얘기를 들었어요. "내 보증금은 어떻게 되는 거지?" 걱정되고, "계약을 그냥 끝낼 수는 없나?" 하는 생각도 드시죠?
1.경매 임대차계약 임차인 권리
집주인이 돈을 못 갚아서 집이 경매로 넘어가면, 그 집에 사는 임차인도 영향을 받아요. 새 주인이 들어오면 기존 계약이 어떻게 되는지 불안하죠.
주택임대차보호법에서는 임차인을 보호하는 장치가 있어요. 전입신고와 확정일자를 받았다면 대항력과 우선변제권이 있어요. 쉽게 말해, 새 주인에게도 "나 여기 산다"고 주장할 수 있고, 보증금도 우선적으로 받을 권리가 있다는 거예요.
하지만 이사를 가면 대항력이 사라져요. 그래서 나가고 싶어도 못 나가는 상황이 생기는 거죠.
2.경매 임차권등기명령 제도
임차권등기명령은 임차인이 법원에 신청해서 임차권을 등기부에 올리는 제도예요. 등기를 하면 이사를 가도 대항력이 유지돼요.
쉽게 말해, "나는 이 집에 보증금 내고 살았던 사람이고, 보증금 받을 권리가 있어"라는 걸 공식적으로 기록하는 거예요. 등기부에 올라가니까 누가 봐도 알 수 있죠.
경매가 진행 중이거나 집주인이 보증금을 안 돌려주는 상황에서 신청할 수 있어요. 신청하면 며칠 안에 법원에서 결정을 내리고, 등기소에 등기가 올라가요.
3.경매 임대차계약 해지권 행사
경매가 시작되면 임차인은 계약을 해지하고 나갈 수 있어요. 원래는 계약 기간 동안 살아야 하지만, 경매처럼 특별한 상황에서는 해지할 권리가 생겨요.
임차권등기를 신청하면서 동시에 계약 해지를 통보할 수 있어요. 집주인에게 "나 이제 나갈 거야"라고 알리고, 실제로 이사를 가면 돼요.
이사를 가도 임차권등기 덕분에 보증금 받을 권리는 사라지지 않아요. 새 주인이 들어와도, 경매로 낙찰된 사람에게도 보증금을 청구할 수 있어요.
4.임차권등기명령 신청 방법
관할 법원에 임차권등기명령 신청서를 제출하면 돼요. 임대차계약서, 전입신고 확인서, 확정일자 증명서 같은 서류를 준비해야 해요.
법원 수수료로 몇만 원 정도 내면 돼요. 변호사 없이 본인이 직접 신청할 수 있어요. 법원 민원실에 가면 신청서 양식도 받을 수 있고, 작성 방법도 안내해 줘요.
신청하면 법원에서 집주인에게 의견을 물어볼 기회를 줘요. 하지만 집주인이 반대해도 요건만 갖춰지면 등기명령이 나와요. 보통 2주 안에 결정이 나요.
5.경매 보증금 회수 배당 절차
임차권등기를 했다면 경매 배당 절차에 참여할 자격이 생겨요. 경매로 집이 팔리면 그 돈을 나눠가지는 절차가 있는데, 여기서 보증금을 받을 수 있어요.
배당요구를 해야 해요. 경매 법원에 "나도 받을 돈 있어요"라고 신청하는 거예요. 보통 낙찰일로부터 6개월 이내에 해야 해요.
배당 순위는 대항력과 확정일자 순서에 따라 정해져요. 선순위 임차인이나 은행 대출이 있으면 그쪽이 먼저 받고, 남은 돈에서 받게 돼요. 최악의 경우 받을 돈이 없을 수도 있어요.
6.보증금을 못 받을 때 대안
배당금이 부족해서 보증금을 못 받으면 전세보증금반환보증에 가입했는지 확인하세요. HUG나 SGI에서 보증보험에 들었다면 보험금을 청구할 수 있어요.
보증보험이 없다면 집주인 개인 재산을 찾아봐야 해요. 집 말고 다른 재산이 있으면 그걸 압류해서 받을 수도 있어요. 하지만 이것도 쉽지 않아요.
마지막으로 임차인 보증금 반환 소송을 할 수 있어요. 법원 판결을 받아서 강제 집행하는 방법이에요. 시간과 비용이 들지만, 확실한 방법이에요.
7.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처
- 주택도시보증공사 HUG - 전세보증보험