경매로 부동산을 샀는데 세입자가 살고 있다는 얘기를 들으셨나요? 내가 낙찰받았으니 바로 입주할 수 있을 줄 알았는데, 세입자 보증금까지 책임져야 한다고 하면 당황스러우시죠. 경매 물건을 살 때 가장 중요한 게 바로 임차권 인수 여부를 확인하는 거예요. 어떤 임차권은 매수인에게 인수되고, 어떤 임차권은 말소되는지 정확히 알아야 손해 보지 않아요.
1.경매에서 임차권 인수, 정확히 뭔가요
경매로 부동산을 매수하면 기존에 있던 권리 중 일부는 사라지고 일부는 매수인에게 넘어와요. 임차권이 인수된다는 건 세입자가 계속 그 집에 살 권리가 있고, 매수인이 임대인으로서 보증금 반환 의무를 부담하게 된다는 뜻이에요. 쉽게 말해 전 집주인이 져야 할 책임을 내가 떠안게 되는 거죠.
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서는 임차인을 보호하기 위해 대항력과 우선변제권이라는 제도를 두고 있어요. 이 권리들이 언제 생겼는지에 따라 임차권이 인수되는지 말소되는지가 결정되고요.
임차권 인수 여부는 입찰 전 권리분석에서 가장 중요한 부분이에요. 잘못 판단하면 예상치 못한 보증금 부담으로 큰 손해를 볼 수 있거든요. 그래서 반드시 꼼꼼하게 확인해야 해요.
2.말소기준권리가 뭔가요
말소기준권리는 경매에서 권리 관계를 판단하는 기준이 되는 권리예요. 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중에서 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준권리가 돼요. 이 권리를 기준으로 선순위와 후순위가 나뉘는 거죠.
말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수되고, 나중에 등기된 권리는 말소돼요. 등기된 임차권의 경우 이 원칙이 그대로 적용되고요. 등기부등본을 보면 언제 등기됐는지 확인할 수 있어요.
말소기준권리가 2020년 1월 1일에 등기됐다면, 2019년 12월에 등기된 임차권은 인수되고 2020년 2월에 등기된 임차권은 말소되는 거예요. 이 기준을 정확히 이해하면 임차권 인수 여부를 쉽게 판단할 수 있어요.
3.대항력과 우선변제권 있는 임차인은 어떻게 되나요
대항력은 전입신고와 건물 인도를 마친 다음 날 0시에 생겨요. 우선변제권은 대항력 취득 + 확정일자를 받으면 생기고요. 이 두 권리가 있는 임차인은 경매 절차에서 특별한 보호를 받아요.
대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인이 배당 요구를 해서 보증금을 전액 받으면 임차권은 소멸해요. 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 거죠. 하지만 보증금을 전액 받지 못하거나, 대항력만 있고 우선변제권이 없으면 임차권이 매수인에게 인수돼요.
대항력만 있는 임차인은 배당 요구를 할 수 없어요. 그래서 경매가 진행되어도 보증금을 돌려받지 못하고, 임차권은 매수인에게 그대로 넘어가요. 매수인이 임대인 지위를 승계해서 보증금을 돌려줘야 하는 거죠. 이런 물건은 입찰할 때 보증금만큼 할인해서 생각해야 해요.
4.등기되지 않은 임차권은 어떻게 되나요
등기되지 않은 임차권은 대항력과 우선변제권 유무로 판단해요. 주택임대차보호법에 따르면 대항력은 전입신고와 주택 인도를 마친 다음 날 0시에 취득하는데, 별도 등기가 필요 없어요.
대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인이 배당 신청을 해서 보증금을 전액 받으면 임차권은 소멸해요. 반대로 배당을 못 받거나 일부만 받으면 임차권이 매수인에게 인수되고요. 대항력만 있고 우선변제권이 없는 임차인은 배당을 받지 못하므로 임차권이 무조건 인수돼요.
임차인이 배당 요구를 하지 않았더라도 대항력이 있으면 법원에서 직권으로 배당표에 포함시켜요. 그래서 대항력 있는 임차인은 배당 절차에서 빠지는 경우가 거의 없어요. 다만 본인이 배당 받기를 원하지 않으면 배당을 포기할 수도 있고요.
5.경매 입찰 전 임차권 확인 방법
등기부등본을 떼서 을구를 확인하세요. 을구에는 저당권, 전세권, 임차권 등 부동산에 설정된 권리들이 기재되어 있어요. 등기일자를 비교해서 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지 확인하면 돼요.
등기되지 않은 임차인은 현장 조사를 통해 확인해야 해요. 물건을 직접 방문해서 세입자가 살고 있는지, 전입신고는 언제 했는지, 확정일자는 받았는지 물어보세요. 세입자가 협조적이지 않으면 주민센터에서 전입세대 열람을 해볼 수도 있어요.
법원 경매 사이트에 올라온 물건명세서도 꼭 확인하세요. 물건명세서에는 인수할 권리와 말소될 권리가 정리되어 있어요. 다만 물건명세서가 100% 정확하지는 않으니 본인이 직접 한 번 더 확인하는 게 안전해요.
임차인이 소액임차인에 해당하는지도 확인해야 해요. 소액임차인은 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 배당받을 수 있어요. 보증금이 소액 범위 내라면 배당받고 나갈 가능성이 높으니 참고하세요.
6.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 부동산 경매 - 법제처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 상가건물임대차보호법 - 법제처