경매로 집 샀는데 세입자가 살고 있어요. "나 여기서 2년 더 살 거고, 보증금 5,000만 원 돌려달라"고 해요. 낙찰받으면 내 집인데, 왜 보증금을 내가 돌려줘야 하나요? 경매에서는 인수되는 임차권이 있거든요. 이거 모르고 입찰했다간 큰일 나요.
1.경매 임차권 인수란
경매에서 부동산을 낙찰받으면, 그 집에 설정된 권리 중 일부는 사라지고 일부는 낙찰자가 떠안게 돼요. 사라지는 권리를 '말소되는 권리', 떠안는 권리를 '인수되는 권리'라고 해요.
민사집행법 제88조에 따르면, 매수인이 인수하지 않는 권리는 말소되고, 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득해요. 여기서 인수되는 임차권이 문제가 되는 거죠.
쉽게 말하면 경매로 집 사면 선택권 없이 일부 세입자는 의무적으로 떠안아야 한다는 뜻이에요.
2.말소기준권리와 인수 임차권 판단
어떤 임차권이 인수되고 어떤 게 소멸되는지는 말소기준권리로 판단해요. 말소기준권리는 보통 저당권 또는 가압류예요.
말소기준권리보다 선순위 임차권은 낙찰자가 인수해요. 말소기준권리보다 후순위 임차권은 소멸돼요.
예를 들어볼게요. A씨는 2020년 1월 1일 전입신고하고 확정일자 받았어요. B씨는 2023년 1월 1일 전입신고했어요. 2022년 1월에 저당권이 설정됐다면, 경매 들어가면 저당권이 말소기준권리가 돼요. A씨 임차권은 선순위니까 낙찰자가 인수해요. A씨 보증금 돌려줘야 해요. 반대로 B씨 임차권은 후순위라서 소멸돼요. B씨 보증금은 안 돌려줘도 돼요.
3.인수되는 임차권 유형
주택임대차보호법에 따르면 다음 3가지 경우 임차권이 낙찰자에게 인수돼요.
대항력만 갖춘 임차권
전입신고하고 점유했지만 확정일자 안 받은 경우예요. 우선변제권은 없지만 대항력은 있어서 낙찰자가 인수해요.
우선변제권을 행사하지 않은 임차권
대항력과 확정일자 다 갖췄는데, 경매 배당 절차에서 배당 신청 안 한 경우예요. 배당 못 받으니까 보증금 못 받았고, 그 임차권은 낙찰자가 인수해요.
보증금의 일부만 변제된 임차권
경매 배당으로 보증금 일부만 받은 경우예요. 나머지 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 해요.
4.낙찰자 의무와 책임
낙찰자가 임차권을 인수하면 어떤 의무가 있을까요?
먼저 보증금 반환 의무를 부담해요. 임대차 계약 만료일에 보증금 돌려줘야 해요. 못 주면 임차인이 강제집행 할 수 있어요.
또 임대인 지위를 승계해요. 월세 받을 권리도 생기지만, 집 수리해야 하는 의무도 생겨요. 세입자가 "보일러 고장났어요" 하면 고쳐줘야 해요.
계약 기간 중에는 세입자를 내보낼 수 없어요. 2년 계약이 남았으면 2년 기다려야 해요. 계약갱신청구권 쓰면 2년 더 기다려야 할 수도 있어요.
5.입찰 전 권리분석 필수
경매 입찰하기 전에 권리분석 반드시 해야 해요. 안 하고 입찰했다간 나중에 후회해요.
법원 경매 사이트(www.courtauction.go.kr) 들어가서 매각물건명세서 확인하세요. 여기에 말소기준권리, 인수 권리, 소멸 권리 다 나와 있어요.
등기부등본도 떼서 확인하세요. 저당권 설정일, 임차권 설정일(전입신고일), 확정일자 다 확인해야 해요. 날짜 하루 차이로 인수되는지 소멸되는지 갈려요.
만약 인수되는 임차권이 있으면 보증금 얼마인지 확인하세요. 낙찰가에 보증금 더하면 실제 내가 부담해야 할 금액이에요. 낙찰가 1억 원인데 인수 보증금 5,000만 원이면, 실제로는 1억 5,000만 원 든다는 뜻이에요.
6.경매 임차권 인수 주의사항
소액임차인도 조심해야 해요. 소액임차인은 우선변제 받을 수 있는데, 배당 못 받으면 낙찰자가 인수해요. 소액이라고 무시하면 안 돼요.
대항력 없는 임차권은 소멸돼요. 전입신고 안 했거나, 점유 안 했으면 대항력 없어요. 이런 임차권은 낙찰되면 사라져요.
확정일자 없는 임차권은 우선변제권은 없지만 대항력은 있을 수 있어요. 말소기준권리보다 선순위면 인수돼요.
2026년 2월 1일부터 민사집행법 개정 사항 시행되니까, 최신 법 확인하세요.
7.출처
- 민사집행법 - 법제처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 부동산경매 - 법제처