계약갱신청구권 써서 "2년 더 살겠습니다" 했는데, 집주인이 "안 된다"고 하면 어떡하죠? 무조건 못 산다는 건 아니에요. 법에서 정한 정당한 사유가 있어야만 거절할 수 있거든요. 정당하지 않은 거절이면 법적 대응도 가능해요.
1.계약갱신청구권 거절이란
주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임대인은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사하면 정당한 사유 없이 거절하지 못해요. 여기서 '정당한 사유'가 뭐냐가 중요한 거죠.
쉽게 말하면 집주인 마음대로 "싫어" 하고 거절 못 한다는 뜻이에요. 법에 명시된 사유에 해당해야만 거절 가능해요.
2.계약갱신청구권 거절 사유 9가지
주택임대차보호법에서 정한 정당한 거절 사유는 딱 9가지예요. 이 중 하나라도 해당되면 집주인이 거절할 수 있어요.
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
월세 2개월치 이상 밀렸으면 거절 가능해요. 예를 들어 월세 50만 원인데 100만 원 이상 밀렸으면 해당돼요. 1개월만 밀렸으면 안 돼요.
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
계약할 때 소득이나 재산 거짓으로 알렸거나, 신분 위조했거나, 불법으로 계약했으면 거절 가능해요.
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
집주인이 "이사비 1,000만 원 줄 테니 나가달라" 하고 임차인이 동의하면 거절 가능해요. 일방적으로 주는 건 안 되고, 둘이 합의해야 해요.
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
집주인 허락 없이 전세 낀 집을 다른 사람한테 전대했으면 거절 가능해요. 전대차는 집주인 동의가 필수예요.
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
벽 허물거나, 불법 증축하거나, 집을 심하게 망가뜨렸으면 거절 가능해요. 일반적인 생활 마모는 해당 안 돼요.
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
화재나 천재지변으로 집이 너무 망가져서 살 수 없으면 거절 가능해요.
목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
재건축이나 리모델링으로 집을 밀어야 하면 거절 가능해요. 단순 수리는 해당 안 돼요.
임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
집주인 본인이나 부모님, 자녀가 실제로 들어와서 살겠다고 하면 거절 가능해요. 하지만 나중에 거짓이면 손해배상 청구당해요.
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
층간소음 심하게 유발하거나, 불법 영업하거나, 집주인한테 폭언·폭행했거나, 임차인 의무 심하게 위반했으면 거절 가능해요.
3.실거주 사유로 거절했는데 제3자에게 임대하면
집주인이 "내가 들어가서 살 거야" 하고 거절했는데, 알고 보니 다른 사람한테 세 줬어요. 이러면 어떻게 하나요?
주택임대차보호법에서는 손해배상 청구할 수 있다고 명시하고 있어요. 실거주 사유로 거절했는데, 계약 연장됐을 기간(2년)이 끝나기 전에 제3자에게 임대하면 거짓 거절이니까 손해배상 책임 져요.
손해배상액은 이사비, 중개비, 집값 차이 등을 합산해서 청구할 수 있어요. 법원 판례에 따르면 보통 1,000만 원~3,000만 원 정도 인정되는 경우가 많아요.
4.거절당했을 때 대응 방법
정당하지 않은 사유로 거절당했다면 어떻게 해야 할까요?
먼저 집주인한테 내용증명으로 "정당한 사유가 아니니 계약 연장 요구합니다" 하고 보내세요. 증거 남기는 게 중요해요.
그래도 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청하세요. 무료고, 2~3개월 안에 조정 결과 나와요. 조정 성립하면 재판상 화해와 같은 효력 있어요.
마지막으로 조정도 안 되면 소송으로 가야 해요. 변호사 선임하고, 법원에 계약갱신청구권 행사 확인 소송 또는 손해배상 청구 소송 제기하면 돼요.
5.계약갱신청구권 거절 주의사항
집주인 입장에서도 주의할 점 있어요. 정당한 사유 없이 거절했다가 나중에 소송 걸리면 손해배상 물 수 있거든요.
특히 실거주 사유로 거절했으면, 정말로 본인이나 직계가족이 들어가서 살아야 해요. 거짓으로 거절하고 다른 사람한테 세 주면 나중에 큰일 나요.
임차인 입장에서는 거절 사유가 정당한지 꼭 확인하세요. 애매하면 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하거나 변호사 상담받으세요.
6.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 국토교통부 계약갱신요구권 - 국토교통부
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처