"오피스텔 살고 있는데요. 계약갱신청구권 쓸 수 있어요?"
주거용 오피스텔이면 쓸 수 있어요. 오피스텔이라고 다 안 되는 게 아니거든요.
1.오피스텔도 계약갱신청구권 되나요
핵심은 실제 용도예요. 주거용이면 갱신청구권 되고 임대차보호법 적용돼요. 업무용이면 둘 다 안 돼요.
등기부등본에 "업무시설"이라고 적혀 있어도 상관없어요. 실제로 주거 목적으로 살고 있으면 주거용이에요. 주택임대차보호법이 적용되고, 계약갱신청구권도 쓸 수 있어요.
2.주거용 오피스텔 판단 기준
법원은 실질적인 사용 목적을 봐요. 사용 목적이 잠자고 생활하는 거면 주거용이고, 사무나 영업이면 업무용이에요. 시설이 취사나 욕실 위주면 주거용이고, 사무 집기 위주면 업무용이에요. 전입신고했으면 주거용, 사업자등록했으면 업무용이에요. 매일 거주하면 주거용, 출퇴근하면 업무용이에요.
전입신고하고 매일 살고 있거나, 취사, 세탁 등 일상생활을 하거나, 가족이 함께 거주하면 주거용으로 인정돼요. 사업자등록 하고 사무실로 사용하거나, 실제 거주하지 않고 낮에만 사용하거나, 고객 응대, 물품 보관 등 영업 활동을 하면 업무용으로 판단될 수 있어요.
3.주거용 오피스텔 갱신 절차
일반 주택이랑 똑같아요. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 행사해야 해요. 집주인한테 갱신 의사 밝히면 돼요. "집주인님, 저 2년 더 살게요." 내용증명으로 보내는 게 확실해요.
전월세상한제도 적용돼요. 보증금 5%, 월세 5%까지만 올릴 수 있어요.
4.주거용 오피스텔 보호받으려면
전입신고 필수예요. 오피스텔에서도 전입신고하면 대항력 생겨요.
"오피스텔은 전입신고 안 되는 거 아니에요?" 아니에요. 주거용으로 사용하면 전입신고 가능해요. 전입신고하면 대항력 생기고, 확정일자 받으면 우선변제권도 생기고, 계약갱신청구권도 행사할 수 있어요.
확정일자도 받아두세요. 보증금 보호받으려면 필요해요. 주민센터에서 전입신고하면서 같이 받을 수 있어요.
5.업무용 오피스텔은요
진짜 업무용으로 쓰는 오피스텔은 주택임대차보호법 적용 안 돼요. 계약갱신청구권 안 되고, 전월세상한제 안 되고, 대항력 안 되고, 최소 계약기간 2년도 안 돼요. 업무용은 상가건물임대차보호법이 적용될 수 있어요. 그건 다른 법이에요.
계약은 업무용인데 실제로 살고 있다면요? 실제 용도 기준이에요. 살고 있으면 주거용으로 보호받을 수 있어요. 다만 분쟁 시 입증해야 해요. 전입신고 내역, 공과금 납부 내역, 택배 배송 기록, 이웃 진술 등이 증거가 돼요.
6.오피스텔 계약 시 주의사항
계약서 확인하세요. 계약서에 "주거용"인지 "업무용"인지 명시돼 있는지 확인하세요. 근데 계약서보다 실제 용도가 더 중요해요. 계약서에 업무용이라고 써 있어도 실제로 주거하면 주거용이에요.
전입신고 꼭 하세요. 오피스텔이라고 전입신고 안 하면 안 돼요. 전입신고 안 하면 대항력 없고, 집 팔리면 나가야 할 수도 있고, 보증금 보호도 약해져요.
7.도시형생활주택이랑 다른가요
오피스텔이랑 도시형생활주택은 달라요. 도시형생활주택은 건축법상 주택이에요. 처음부터 주거용으로 지어진 거라 주택임대차보호법 당연히 적용돼요. 오피스텔은 건축법상 업무시설이에요. 근데 실제로 주거용으로 쓰면 주택임대차보호법 적용되는 거예요. 결론적으로 둘 다 살고 있으면 갱신청구권 쓸 수 있어요.
8.지금 당장 할 일
전입신고 확인하세요. 전입신고 완료했는지 확인하고, 안 했으면 바로 주민센터 가세요. 확정일자 확인하세요. 계약서에 확정일자 도장 있는지 확인하고, 없으면 주민센터에서 받으세요. 600원이에요. 주거용 증거 확보하세요. 나중에 분쟁 생기면 필요해요. 전입신고 내역, 공과금 납부 내역, 택배 배송 기록 보관해두세요.
9.출처
- 주택임대차보호법 제2조 - 법제처