전세 2년 살았는데 집주인이 "2년 더 살려면 월세 10% 올려야 해"라고 연락 왔어요. 갑자기 너무 많이 올라서 부담되시죠? 사실 법으로 정해진 한도가 있어요. 계약갱신청구권을 행사하면 임대료 인상은 5% 이내로 제한된답니다.
1.계약갱신청구권 5% 임대료 상한 제도
주택임대차보호법 제7조에서 명확하게 정하고 있어요. 계약 갱신 시 임대인이 보증금이나 월세 증액을 요구하더라도, 기존 금액의 5% 범위를 초과할 수 없어요.
예를 들어볼게요. A씨는 보증금 1억 원, 월세 50만 원으로 살고 있어요. B씨는 보증금 5천만 원, 월세 100만 원으로 살고 있어요. 둘 다 계약갱신청구권을 행사했어요. A씨는 보증금 최대 1억 500만 원, 월세 최대 52만 5천 원까지만 올릴 수 있어요. B씨는 보증금 최대 5천 250만 원, 월세 최대 105만 원까지만 올릴 수 있어요.
5%는 상한선이에요. 집주인이 "5%까지 올릴 수 있으니까 무조건 5% 올려야 해"라고 할 수 없어요. 세입자와 합의해서 0%부터 5% 사이에서 정하는 거예요.
세입자가 인상을 거부하면 어떻게 될까요? 집주인이 강제로 올릴 수 없어요. 합의 사항이기 때문에 세입자 동의 없이는 기존 금액 그대로 유지되는 거죠.
2.계약갱신청구권 행사 시기와 절차
갱신 요구는 언제 해야 할까요? 계약 종료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지예요. 이 기간을 놓치면 계약갱신청구권을 못 써요.
구체적으로 보면, 계약 만료일이 2026년 2월 28일이라면 2025년 8월 28일부터 2025년 12월 28일까지 갱신 요구를 해야 해요. 늦어도 2025년 12월 말까지는 집주인한테 의사가 도달해야 효력이 생겨요.
의사 표시는 내용증명이 가장 확실해요. 카톡이나 문자로 보낼 수도 있지만, 나중에 "못 받았는데?"라고 하면 증명하기 어려워요. 우체국에서 내용증명 보내면 발송 일자와 내용이 공식적으로 기록돼요.
갱신 요구서에는 "주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약 갱신을 요구합니다"라고 명시하고, 현재 계약 내용(주소, 보증금, 월세, 계약 기간)을 적으면 돼요.
3.임대료 5% 인상 거부 시 대응 방법
집주인이 "5% 올려야 갱신해줘"라고 하는데, 세입자가 올리기 싫다면? 거부할 수 있어요.
"기존 금액 그대로 갱신하겠습니다"라고 명확히 말하세요. 5%는 상한일 뿐 의무가 아니에요. 집주인이 올리고 싶어도 세입자 동의 없으면 못 올려요.
집주인이 "5% 안 올리면 갱신 안 해줘"라고 하면? 그건 정당한 거절 사유가 아니에요. 계약갱신청구권은 세입자의 권리니까, 임대료 인상 거부를 이유로 갱신을 거절할 수 없어요.
내용증명으로 "계약갱신청구권을 행사하며, 임대료는 기존 금액으로 유지하겠습니다"라고 보내세요. 법적 효력이 있어요.
집주인이 계속 거부하거나 억지로 올린 금액을 요구하면, 한국토지주택공사(LH) 전월세 상담센터(1600-1004)나 대한법률구조공단(국번없이 132)에 상담받으세요.
4.임대료 인상 1년 제한 규정
임대료는 1년에 한 번만 올릴 수 있어요. 계약 체결일 또는 마지막 인상일로부터 1년이 지나야 다시 올릴 수 있어요.
2024년 3월에 계약했다면, 2025년 3월 전까지는 올릴 수 없어요. 2025년 3월 이후에 갱신하면서 올릴 수 있는 거죠.
계약 갱신할 때 임대료를 올렸다면, 그 후 1년 동안은 다시 못 올려요. 2026년 3월에 갱신하면서 5% 올렸다면, 2027년 3월까지는 추가 인상 불가예요.
집주인이 "물가 올랐으니까 중간에 좀 올리자"고 해도 안 돼요. 법으로 1년 제한이 있으니까요.
5.2026년 계약 만료 예정자 체크리스트
2026년에 계약이 끝나는 분들은 지금 확인하세요.
계약 만료일 확인: 계약서에서 정확한 만료일을 보세요. 2026년 2월 말? 6월 말? 12월 말?
갱신 요구 기간 계산: 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지예요. 달력에 표시해두세요.
현재 임대료 확인: 보증금과 월세가 각각 얼마인지 정확히 아세요. 5% 계산하려면 정확한 금액이 필요해요.
내용증명 준비: 갱신 요구 기간 되면 바로 보낼 수 있게 미리 양식 준비하세요. 우체국 인터넷우체국에서 온라인으로도 보낼 수 있어요.
증거 보관: 집주인과 주고받은 카톡, 문자, 통화 녹음 등 모두 저장하세요. 나중에 분쟁 생기면 증거가 돼요.
6.출처
- 주택임대차보호법 제7조 - 법제처
- 국토교통부 임대료 상한 제한 안내 - 국토교통부