2018년 8월 1일에 계약기간 2년으로 전세 계약을 체결했어요. 2020년 5월 현재 집주인은 계약갱신에 대해 아무 말도 없는데, 저는 2년 더 살고 싶어요. 계약갱신청구권을 행사하면 되나요? 혹시 2020년 6월에 집주인이 갱신거절하면 어떻게 하나요?
1.계약갱신청구권이란
쉽게 말해 임차인이 집주인에게 "2년 더 살게 해주세요"라고 요청할 수 있는 권리예요. 주택임대차보호법 제6조에서 계약갱신청구권을 규정하고 있어요.
2020년 7월 31일부터 시행된 임대차 3법 중 하나로, 임차인이 1회에 한해 계약갱신을 청구할 수 있어요. 집주인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없어요.
2.계약갱신청구권 행사 시기
간단히 말해 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신청구를 해야 해요.
정리하면 2018년 8월 1일 계약 시작, 2020년 7월 31일 계약 종료라면, 2020년 2월 1일부터 5월 31일 사이에 갱신청구를 해야 해요.
2.1.갱신청구 방법
구체적으로 보면 A씨는 2020년 3월에 집주인에게 "계약을 2년 더 연장하고 싶습니다"라고 내용증명을 보냈어요. 집주인이 정당한 사유 없이 거절하면 갱신청구가 인정돼요. B씨는 2020년 6월에 갱신청구를 했어요. 기한을 넘겨서 갱신청구권을 행사할 수 없고, 묵시적갱신으로 넘어가요.
3.묵시적갱신과의 차이
집주인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신거절 통지를 하지 않으면, 자동으로 묵시적갱신이 돼요.
다시 말해 임차인이 갱신청구를 안 해도, 집주인이 갱신거절을 안 하면 계약은 자동으로 2년 연장되는 거예요. 이게 묵시적갱신이에요.
계약갱신청구권: 임차인이 적극적으로 "2년 더 살겠다"고 요청하는 거예요. 1회만 쓸 수 있어요.
묵시적갱신: 집주인이 갱신거절을 안 해서 자동으로 연장되는 거예요. 횟수 제한 없어요.
4.갱신거절 정당한 사유
집주인이 갱신청구를 거절하려면 정당한 사유가 있어야 해요. 주택임대차보호법 제6조의3에서 정당한 사유를 규정하고 있어요.
임대인 실거주: 임대인이나 직계존속·직계비속이 실제로 그 주택에 살려고 하는 경우예요.
재건축·재개발: 해당 주택이 재건축이나 재개발 대상이 된 경우예요.
임차인 의무 위반: 임차인이 2기(2개월분) 이상 월세를 연체하거나 임차인 의무를 현저히 위반한 경우예요.
간단히 말해 집주인이 "그냥 내 마음이 바뀌었어"라는 이유로는 갱신거절을 할 수 없다는 거예요.
5.갱신 시 임대료 인상 제한
계약을 갱신할 때 집주인이 임대료를 올릴 수는 있지만, 5% 범위 내로 제한돼요.
정리하면 전세 보증금 1억 원이면 최대 1억 500만 원까지만 올릴 수 있어요. 월세 50만 원이면 최대 52만 5천 원까지만 올릴 수 있고요.
구체적으로 보면 A씨는 전세 1억 원으로 살다가 갱신 시 집주인이 1억 1천만 원을 요구했어요. 10% 인상이라서 5%를 초과하는 500만 원은 무효예요. 결국 1억 500만 원으로 갱신됐어요. B씨는 월세 50만 원에서 53만 원으로 올리자고 했는데, 6% 인상이라서 5만 원 중 2만 5천 원만 인정돼서 52만 5천 원으로 갱신됐어요.
6.갱신거절 대응 방법
집주인이 2020년 6월에 갱신거절 통지를 보냈다면 어떻게 해야 할까요?
1단계: 갱신거절 통지 시기를 확인하세요. 계약 종료 2개월 전이 지났다면 통지가 무효예요.
2단계: 정당한 사유가 있는지 확인하세요. "실거주하겠다"는 주장이면 실제로 거주할 계획인지 따져보세요.
3단계: 정당한 사유가 없으면 내용증명으로 "갱신거절이 무효이므로 계속 거주하겠다"고 통지하세요.
4단계: 집주인이 계속 우기면 관할 구청 임대차 상담센터나 대한법률구조공단에 상담 요청하세요.
간단히 말해 집주인이 기한을 지키지 않았거나 정당한 사유가 없으면, 갱신거절은 무효예요. 임차인은 계속 거주할 수 있어요.
7.계약갱신청구권 횟수 제한
계약갱신청구권은 1회에 한해서만 행사할 수 있어요. 최초 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년까지 거주할 수 있어요.
다시 말해 4년 후에는 임차인이 더 이상 갱신청구권을 쓸 수 없어요. 집주인이 갱신거절을 안 하면 묵시적갱신으로 계속 살 수는 있지만, 임차인이 적극적으로 "또 2년 더"라고 요구할 수는 없어요.
8.실전 활용 팁
계약갱신청구권을 행사할 계획이면, 계약 종료 5개월 전쯤에 미리 집주인에게 의사를 표시하는 게 좋아요. 갑작스럽게 통지하면 집주인이 반발할 수 있거든요.
정리하면 "집주인님, 저희가 이 집에 만족해서 2년 더 살고 싶은데, 괜찮으시면 계약갱신청구권을 행사하려고 합니다"라고 미리 협의하면 원만하게 진행될 가능성이 높아요.
임대료 인상도 5% 범위 내에서 협의하면 서로 부담이 적어요. "5% 올려주시면 저희가 2년 더 살게요"라고 제안하면 집주인도 새 세입자 구하는 수고를 덜 수 있어서 수용할 가능성이 높아요.
9.출처
- 주택임대차보호법 제6조 - 법제처
- 국토교통부 임대차 정책 - 국토교통부