입주할 때부터 천장에서 물이 샜는데 7개월이 지나도록 아무런 조치가 없다고요? 여러 번 요청했는데도 임대인이 미루기만 한다면 정말 답답하시겠어요. 비 올 때마다 양동이 받쳐놓고 사는 게 말이 되나 싶으시죠.
1.임대인의 수선의무와 하자보수
민법 제623조에 따르면 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 있어요. 여기에는 당연히 정상적으로 살 수 있는 상태를 유지해야 할 책임도 포함돼요.
천장 누수는 명백히 주택의 기본 기능을 해치는 하자예요. 비만 오면 물이 새는 집에서 어떻게 제대로 살 수 있겠어요. 이런 경우 임대인은 즉시 수선해야 할 의무가 있어요.
공공임대주택이라고 해서 다르지 않아요. 오히려 공공임대는 공동주택관리법에 따라 하자담보책임 기간도 정해져 있고, 하자보수 절차도 명확하게 규정되어 있거든요.
2.하자보수 미조치 시 계약해지 가능 여부
결론부터 말하면, 임대인이 수선의무를 계속 이행하지 않아 정상적인 거주가 불가능하다면 계약을 해지할 수 있어요.
주택임대차보호법에서는 계약서에 해지권 유보 특약이 있거나, 임대인의 채무불이행이 있을 때 임차인이 계약을 중도에 해지할 수 있다고 정하고 있어요.
A씨는 입주 2개월 만에 화장실 누수가 발생했는데 6개월간 방치됐어요. 계속 요청했지만 임대인이 "예산이 없다", "다음 달에 하겠다"며 미루기만 했죠. 결국 법원에 계약해지 소송을 제기했고, 법원은 임대인의 수선의무 불이행을 인정해 계약 해지를 승인했어요.
다만 단순히 사소한 하자나 일시적인 불편함 정도로는 계약 해지가 어려워요. 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 하자여야 해요. 천장 누수처럼 주거 기능 자체를 해치는 경우라면 해지 사유로 인정될 가능성이 높아요.
3.임대차계약 해지 절차
계약을 해지하려면 먼저 임대인에게 서면으로 최고(催告)를 해야 해요. "언제까지 하자를 보수하지 않으면 계약을 해지하겠다"는 내용을 내용증명으로 보내는 거예요.
최고 기한이 지나도 보수하지 않으면 정식으로 계약 해지 통지를 보내세요. 역시 내용증명으로 보내는 게 좋아요. 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생해요.
효력이 발생하면 집을 비우고 보증금 반환을 청구할 수 있어요. 만약 임대인이 보증금을 안 돌려준다면 임차권등기명령을 신청하거나 보증금반환청구 소송을 제기할 수 있어요.
4.하자보수 요청 증거 확보 방법
나중에 분쟁이 생길 수 있으니 증거를 꼼꼼히 남겨두세요. 하자 발생 직후부터 날짜별로 사진과 영상을 찍어두세요. 비 올 때마다 누수되는 모습, 물 받는 양동이, 곰팡이 생긴 벽지 등을 기록하면 돼요.
하자보수 요청도 문서로 남기세요. 관리사무소에 하자보수 신청서를 제출하고 접수증을 받아두거나, 전화로 요청했다면 통화 내용을 메모해 두세요. 카톡이나 문자도 좋지만 내용증명이 가장 확실해요.
방문 점검이 있었다면 점검 결과지도 챙기세요. "하자 확인됨, 보수 예정"이라는 문구가 있으면 나중에 유력한 증거가 돼요.
5.공공임대주택 하자보수 청구 방법
공공임대주택은 하자보수 절차가 일반 임대차와 조금 달라요. 먼저 관리사무소에 하자보수 신청서를 제출하세요. 신청서에는 하자 위치, 증상, 발생 시기 등을 자세히 적어야 해요.
관리사무소는 보통 일주일 이내에 현장 점검을 나와요. 점검 후 경미한 하자면 바로 보수하고, 구조적 문제나 큰 공사가 필요하면 임대사업자(LH나 지자체)에 보고해요.
임대사업자는 하자보수계획을 세우고 시행해야 하는데, 법정 하자담보책임 기간 내라면 무상으로 보수해 줘요. 천장 누수는 보통 2년에서 3년 정도 책임 기간이 적용돼요.
만약 정당한 사유 없이 계속 미루면 국민권익위원회나 LH 고객센터에 민원을 제기할 수 있어요. 그래도 안 되면 계약 해지를 본격적으로 검토해야 해요.