부동산 거래를 중개사를 통해 진행했는데, 중개사의 부주의로 재산상 손해를 입었어요. 알고 보니 근저당권이 있었는데 중개사가 설명을 안 해준 거예요. 이런 경우 보험금을 청구할 수 있을까요?
1.공인중개사 손해배상 책임
공인중개사법 제30조에 따르면, 개업공인중개사는 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 그 손해를 배상할 책임이 있어요.
중개사는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험에 가입하거나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 해요. 이게 법으로 정해진 의무예요.
그래서 중개사가 실수를 했다면, 중개사 개인에게 직접 청구할 수도 있지만 중개사가 가입한 보험이나 공제에 청구하는 게 더 확실해요.
2.보험금 청구 요건
보험금을 청구하려면 중개사에게 과실이 있었다는 걸 입증해야 해요. 다시 말해 중개사가 설명해야 할 걸 안 했거나, 확인해야 할 걸 안 했다는 증거가 필요해요.
쉽게 말하면 '중개사가 제대로 일 안 해서 내가 손해 봤다'는 걸 증명해야 하는 거죠.
예를 들어볼게요. A씨는 중개사가 근저당권을 설명 안 해서 경매로 집을 잃었어요. B씨는 중개사가 불법건축물인 걸 확인 안 해줘서 철거 명령을 받았고요. 둘 다 중개사의 명백한 과실이 있으니 보험금 청구 대상이에요.
3.보험금 청구 절차
먼저 중개사와 손해배상 합의를 시도해 보세요. 중개사가 잘못을 인정하고 합의서를 작성하면 이걸 첨부해서 보험사에 청구하면 돼요.
만약 중개사가 책임을 인정하지 않으면 법원에 소송을 제기해야 해요. 판결문이나 화해조서를 받으면 이걸 근거로 보험금을 청구할 수 있어요.
보험금 청구서와 함께 다음 서류를 첨부해야 해요.
손해배상합의서: 중개사와 합의한 경우 판결문 사본: 소송에서 이긴 경우 화해조서: 법원에서 조정이 성립한 경우 증빙자료: 계약서, 등기부등본, 피해 사실을 입증하는 자료
4.공제금 청구
중개사가 한국공인중개사협회에서 운영하는 공제 사업에 가입했다면, 피해자는 협회에 직접 공제금을 청구할 수 있어요.
중개사와 협회를 동시에 상대로 소송을 할 수도 있고, 협회만 상대로 공제금 지급 청구 소송을 진행할 수도 있어요.
공제 방식이 보험보다 편리한 점은, 중개사가 파산하거나 연락이 안 되어도 협회에서 직접 보상받을 수 있다는 거예요.
5.2026년 강화된 설명의무
2026년부터 공인중개사의 설명 의무가 대폭 강화됐어요. 이제는 신탁원부와 건축물대장 등본까지 확인하고 설명해야 해요.
만약 중개사가 이런 서류를 확인하지 않아서 피해가 발생했다면, 과실 책임을 물을 수 있어요. "몰랐다"는 변명이 더 이상 통하지 않는 거죠.
6.실제 청구 사례
사례 1: 근저당권 미설명 중개사가 선순위 근저당권이 있는 걸 설명 안 해서 임차인이 보증금을 못 받게 된 경우. 법원 판결로 손해배상 인정받고 보험금 수령.
사례 2: 불법건축물 미확인 중개사가 건축물대장 확인 안 해서 매수인이 불법증축 건물을 매입한 경우. 합의서 작성 후 보험사에서 보상금 지급.
사례 3: 계약서 위변조 중개사가 계약 조건을 임의로 변경한 경우. 형사고발과 함께 민사 손해배상 청구, 공제금 수령.
7.주의사항
과실 입증 자료를 확실하게 확보하세요. 녹취록, 문자 메시지, 계약서 등이 모두 증거가 될 수 있어요.
청구 시효도 확인하세요. 손해 발생을 안 날로부터 3년, 발생한 날로부터 10년 내에 청구해야 해요.
중개사가 보험이나 공제에 가입했는지 확인하려면 중개사무소에 공제증서나 보험증권 제시를 요구하면 돼요. 이건 중개사의 의무예요.