2018년 8월 1일에 2년 계약으로 전세를 들어왔는데, 2020년 8월에 계약이 끝났어요. 집주인이 아무 말도 없어서 그냥 계속 살고 있었는데, 2020년 11월에 갑자기 지방 발령이 나서 이사를 가야 해요. 그런데 집주인이 "2년이 안 됐으니까 못 나간다"고 해요. 정말 그런가요?
1.묵시적갱신이란
간단히 말해 계약기간이 끝났는데 집주인이 갱신거절 통지를 안 하면, 자동으로 계약이 연장되는 거예요. 주택임대차보호법 제6조에서 묵시적갱신을 규정하고 있어요.
임대인이 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신거절 통지를 하지 않으면, 계약은 자동으로 2년 연장돼요. 별도로 계약서를 다시 쓸 필요도 없어요.
2.묵시적갱신 후 중도해지 가능
정리하면 묵시적갱신으로 계약이 연장된 후에는 임차인이 언제든지 해지 통지를 할 수 있어요. 주택임대차보호법 제6조의2에 명확하게 규정되어 있어요.
"임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다"는 내용이에요.
구체적으로 보면 A씨는 2년 계약 후 묵시적갱신으로 6개월 더 살다가 이사를 가야 했어요. 집주인에게 3개월 전에 통지하고 문제없이 나갔어요. B씨는 비슷한 상황인데 집주인이 "2년 전에는 못 나간다"고 했어요. 법적 근거가 없는 주장이라서 B씨는 3개월 통지 후 나갔어요.
3.3개월 통지 요건
묵시적갱신 후 해지할 때는 반드시 3개월 전에 통지해야 해요. "다음 달에 나갈게요"라고 할 수 없어요.
다시 말해 12월에 이사 가려면 늦어도 9월에는 집주인에게 해지 통지를 해야 한다는 거예요. 통지한 날로부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생해요.
3.1.통지 방법
내용증명으로 보내는 게 가장 안전해요. 카톡이나 문자로 보내도 법적으로는 유효하지만, 나중에 "못 받았는데요?"라고 하면 증거가 없어요.
간단히 말해 우체국에서 내용증명을 발송하면, "언제 누구에게 무슨 내용을 보냈다"는 게 공식 기록으로 남아요. 비용은 2,000~3,000원 정도예요.
4.집주인 주장이 틀린 이유
집주인이 "2년 전에는 못 나간다"고 하는 건 완전히 잘못된 주장이에요. 묵시적갱신은 최초 계약과 성질이 다르거든요.
최초 2년 계약은 임차인도 임대인도 쉽게 깨지 못해요. 하지만 묵시적갱신 후에는 임차인이 해지권을 가지게 돼요. 임대인은 여전히 갱신거절을 못 하지만, 임차인은 3개월 통지로 나갈 수 있어요.
정리하면 집주인이 "2년 전에는 못 나간다"고 우기면, 주택임대차보호법 제6조의2 조문을 보여주세요. 법에 명확하게 "임차인은 언제든지 해지 통지할 수 있다"고 나와 있어요.
5.3개월 동안 월세 내야 하나요
전세라면 3개월 동안 따로 돈을 더 낼 필요는 없어요. 이미 보증금을 맡겨놨으니까요. 다만 3개월 후에 나갈 때 보증금을 돌려받으면 돼요.
월세라면 3개월 동안은 월세를 계속 내야 해요. "나는 당장 다음 달에 나갈 건데, 3개월 통지 때문에 2개월치 월세를 더 내야 하나요?"라고 물으시는 분들이 많은데, 법이 그렇게 정해져 있어요.
5.1.집주인과 협의
집주인이 새 세입자를 빨리 구하면, 3개월을 채우지 않고 나갈 수도 있어요. 이건 당사자 간 합의 사항이에요.
간단히 말해 "제가 3개월 전에 통지는 했는데, 집주인님이 새 세입자를 1개월 만에 구했어요. 그럼 저는 1개월 후에 나가도 되나요?" 가능해요. 집주인이 동의하면요.
6.보증금 반환 시기
해지 통지한 날로부터 3개월 후에 계약이 종료되고, 그때 보증금을 돌려받을 수 있어요.
구체적으로 보면 9월 1일에 해지 통지했다면, 12월 1일에 계약이 종료돼요. 12월 1일에 집을 비우고 열쇠를 반납하면서 보증금을 받으면 돼요.
집주인이 보증금을 안 주면 임차권등기명령을 신청하거나 소송을 제기할 수 있어요. 이건 임차권등기명령에서 자세히 설명하고 있어요.
7.실전 대응 방법
집주인이 "2년 전에는 못 나간다"고 우기는 경우, 다음과 같이 대응하세요.
1단계: "주택임대차보호법 제6조의2에 따르면 묵시적갱신 후 임차인은 언제든지 해지 통지할 수 있다"고 설명하세요.
2단계: 내용증명으로 해지 통지를 보내세요. "○○○님께, 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임대차 계약 해지를 통지합니다. 본 통지일로부터 3개월 후 계약이 종료됩니다"라는 내용으로요.
3단계: 집주인이 계속 거부하면 관할 구청 임대차 상담센터나 대한법률구조공단에 상담 요청하세요.
8.출처
- 주택임대차보호법 제6조의2 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처