부모님 반대로 혼인신고는 못 했지만, 남자친구가 혼자 살던 전셋집에 들어가서 함께 살았어요. 실질적인 부부처럼 지냈죠. 그런데 갑작스러운 사고로 남자친구가 죽었어요. 집주인이 "임차인이 죽었으니 계약 끝났다, 나가라"고 하는데, 정말 바로 나가야 하나요?
1.사실혼 배우자도 임차권을 승계받을 수 있어요
혼인신고를 하지 않았어도, 사실상 부부처럼 살았다면 사실혼 배우자로 인정받을 수 있어요. 그리고 주택임대차보호법에서는 사실혼 배우자에게 임차권 승계를 인정하고 있어요.
주택임대차보호법 제9조에서는 "임차인이 사망한 경우 상속인이나 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 임차인의 권리와 의무를 승계한다"고 정하고 있어요. 쉽게 말해, 임차인이 죽어도 함께 살던 사람이 계약을 이어받을 수 있다는 거예요.
사실혼 배우자로 인정받으려면 몇 가지 조건이 있어요. 첫째, 임차주택에서 가정공동생활을 했어야 해요. 단순히 연애만 한 게 아니라, 실제로 그 집에서 부부처럼 함께 살았다는 증거가 있어야 해요.
증거로는 주민등록등본에 함께 등재되어 있거나, 같은 주소로 우편물을 받거나, 이웃이나 친구들이 "부부처럼 살았다"고 증언해 주는 게 있어요. 사진, 여행 기록, 공동 계좌 같은 것도 도움이 돼요.
2.승계 순위는 어떻게 되나요?
임차인이 사망했을 때 누가 임차권을 승계하는지 순서가 정해져 있어요. 상황에 따라 달라져요.
첫 번째 경우: 상속인이 함께 거주하고 있었다면
임차인이 사망할 당시 민법상 상속인(배우자, 자녀, 부모 등)이 함께 살고 있었다면, 상속인이 승계해요. 이 경우 사실혼 배우자는 승계할 수 없어요. 법적 가족이 우선이거든요.
예를 들어볼게요. A씨가 사망했는데, A의 어머니가 함께 살고 있었어요. A의 사실혼 배우자 B도 함께 살았고요. 이 경우 어머니(상속인)가 임차권을 승계해요. B는 승계받지 못해요.
두 번째 경우: 상속인이 함께 거주하지 않았다면
상속인이 따로 살고 있었다면, 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로 승계해요. 둘이 함께 임차인 권리와 의무를 이어받는 거죠.
예를 들어볼게요. C씨가 사망했는데, C의 형제(2촌)는 따로 살았어요. C의 사실혼 배우자 D는 함께 살았고요. 이 경우 D와 형제가 공동으로 승계해요. 보증금 반환도 둘이 함께 받고, 월세도 둘이 나눠서 부담하는 식이에요.
세 번째 경우: 상속인이 아예 없다면
임차인에게 상속인이 전혀 없다면, 사실혼 배우자가 단독으로 승계해요. 혼자서 모든 권리와 의무를 갖게 되는 거죠.
질문하신 상황을 보면, 남자친구에게 상속인이 있는지 확인해야 해요. 부모님이나 형제자매가 함께 살고 있었는지, 아니면 따로 살았는지에 따라 승계 방식이 달라져요.
3.승계받으면 어떤 권리와 의무가 생기나요?
임차권을 승계받으면, 죽은 임차인의 모든 권리와 의무를 이어받아요.
권리로는 먼저 계속 거주할 권리가 있어요. 계약 기간이 남아 있다면 그 기간까지 계속 살 수 있어요. 집주인이 "임차인 죽었으니 나가라"고 할 수 없어요.
보증금 반환청구권도 승계받아요. 계약이 끝나면 집주인한테 보증금을 돌려받을 수 있어요. 임차주택 수선청구권, 차임 감액청구권 같은 것도 다 이어받고요.
의무로는 월세 지급 의무가 있어요. 임차인이 죽었다고 해서 월세를 안 내도 되는 게 아니에요. 승계받은 사람이 계속 내야 해요.
원상회복 의무도 이어받아요. 계약이 끝나고 나갈 때는 집을 원래대로 돌려놔야 해요. 관리비나 공과금도 내야 하고요.
예를 들어볼게요. E씨가 사망하고 사실혼 배우자 F가 승계받았어요. 계약 기간이 1년 남았고 월세는 50만원이에요. F는 1년 동안 월세 50만원씩 내면서 계속 살 수 있어요. 1년 후 계약이 끝나면 보증금을 돌려받고 나가면 돼요.
4.승계를 거부할 수도 있어요
승계받고 싶지 않다면 거부할 수도 있어요. 월세가 부담스럽거나, 다른 곳으로 이사 가고 싶다면 승계하지 않아도 돼요.
승계를 거부하려면 임차인 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대 의사를 표시해야 해요. "저는 승계하지 않겠습니다"라고 내용증명을 보내면 돼요.
1개월이 지나도록 아무 말 없으면 승계를 수락한 것으로 간주돼요. 그러면 자동으로 임차인 지위를 갖게 되는 거죠.
승계를 거부하면 어떻게 될까요? 계약은 종료되고, 집에서 나가야 해요. 보증금은 상속인들이 상속받아요. 만약 상속인이 없다면 국가로 귀속될 수 있어요.
주의할 점은, 승계를 거부했다고 해서 즉시 쫓겨나는 건 아니에요. 합리적인 이사 기간을 주거든요. 보통 2~3개월 정도는 여유를 줘요. 그 안에 새로운 집을 구해서 이사 가면 돼요.
5.사실혼 관계를 어떻게 증명하나요?
임차권을 승계받으려면 사실혼 배우자라는 걸 증명해야 해요. 집주인이 "당신은 사실혼 배우자가 아니다"라고 다툴 수 있거든요.
주민등록등본이 가장 강력한 증거예요. 임차주택에 함께 주민등록이 되어 있고, 세대주와 동거인 또는 배우자로 등재되어 있으면 사실혼 관계를 인정받기 쉬워요.
공동 생활의 증거도 필요해요. 같은 주소로 온 택배나 우편물, 공동 명의 통장, 함께 찍은 사진, 가족 행사 참여 기록 같은 게 있어요. 친구나 이웃의 증언도 도움이 돼요.
생활비 부담 증거도 좋아요. 생활비를 함께 부담했다는 걸 보여주면, 단순 동거가 아니라 실질적 부부 관계였다는 걸 증명할 수 있어요.
만약 증거가 부족해서 집주인과 다툼이 생긴다면, 법원에 소송을 제기해야 할 수도 있어요. 변호사와 상담해서 증거를 정리하고 소송 전략을 세우는 게 좋아요.
6.집주인이 거부하면 어떻게 하나요?
임차권을 승계받았는데 집주인이 "인정 안 한다, 나가라"고 하면 어떻게 해야 할까요?
먼저 내용증명을 보내세요. "주택임대차보호법 제9조에 따라 임차권을 승계받았다"는 내용과 함께, 사실혼 관계를 증명하는 자료를 첨부해서 보내세요.
승계 사실을 통보하세요. 임차인 사망 후 빨리 집주인에게 알려야 해요. "임차인이 사망했고, 저는 사실혼 배우자로서 승계합니다"라고 명확히 의사 표시하세요.
월세를 계속 내세요. 집주인이 거부해도, 승계받았다면 월세를 계속 내야 해요. 안 내면 연체로 계약이 해지될 수 있어요. 월세를 내면서 "저는 적법하게 거주하고 있다"는 걸 보여주세요.
법원에 확인소송을 제기하세요. 집주인이 계속 거부하면, 법원에 "임차권 승계 확인 소송"을 제기할 수 있어요. 법원이 "승계가 맞다"고 판결하면 집주인은 더 이상 거부할 수 없어요.
강제퇴거는 거부하세요. 집주인이 임의로 문을 열고 들어오거나 짐을 버리면 불법이에요. 즉시 112에 신고하고, 주거침입죄로 고소할 수 있어요.
7.승계받은 후 계약 갱신도 가능해요
임차권을 승계받은 후에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있어요.
계약 기간이 끝나가는데 계속 살고 싶다면, 집주인에게 "계약을 갱신하겠습니다"라고 통지하면 돼요. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 청구해야 해요.
집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없어요. 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약을 연장할 수 있어요.
만약 집주인이 거절하면, 역시 법원에 소송을 제기할 수 있어요. 정당한 거절 사유가 없다면 법원이 집주인에게 계약 갱신을 명령해요.
승계받은 사실혼 배우자도 일반 임차인과 똑같은 권리를 갖는 거예요. 차별받거나 불이익을 받으면 안 돼요.
8.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차 - 법제처
- 주택임대차보호법 - 법제처