2년 약정으로 상가건물 빌려서 커피전문점 운영하고 있는데, 갑자기 법원에서 건물 압류 통지서가 날아왔어요. 건물주한테 물어봤더니 "사업이 어려워서 그렇다"며 얼버무리고요. 보증금 5천만원이 날아가는 건 아닐까 걱정돼요.
1.상가건물 압류, 임차인 권리부터 확인하세요
간단히 말해, 건물이 압류됐다고 해서 무조건 보증금을 못 받는 건 아니에요. 핵심은 내가 법적으로 보호받을 수 있는 조건을 갖췄느냐예요.
상가건물 임대차보호법에 따르면, 상가건물을 인도받고 사업자등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생겨요. 여기에 확정일자까지 받았다면 우선변제권도 생기죠.
대항력이란 "나는 여기 임차인이다"라고 새 주인에게도 주장할 수 있는 힘이에요. 우선변제권은 경매로 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리고요.
만약 이 두 가지를 갖췄다면, 건물이 압류되거나 경매로 넘어가도 보증금을 지킬 방법이 있어요.
2.배당요구, 반드시 기간 내에 하세요
A씨는 상가 음식점을 운영하는데, 건물 인도와 사업자등록을 마치고 확정일자도 받았어요. B씨는 같은 건물에서 옷가게를 하는데, 사업자등록만 하고 확정일자는 안 받았어요. 건물이 압류되고 경매로 넘어갔을 때, A씨는 배당요구를 해서 보증금 전액을 받았지만, B씨는 우선변제권이 없어서 일부만 받았어요.
경매 절차가 시작되면 법원에서 배당요구 종기일(마감일)을 정해요. 이 기간 안에 대법원 경매정보에서 배당요구 신청을 해야 해요. 기간 놓치면 배당에서 빠질 수 있으니 절대 놓치면 안 돼요.
배당요구를 하면 경매로 나온 돈에서 내 몫을 먼저 받을 수 있어요. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인은 선순위 채권자 다음으로 우선 배당을 받아요.
3.경매 진행 중 월세는 어떻게 하나요
핵심은 배당요구를 한 시점부터는 월세를 내지 말라는 거예요. "보증금에서 월세를 공제했다"고 주장하면 돼요.
왜냐하면 건물주가 경제적으로 어려워 압류까지 당한 상황에서, 계속 월세를 내봤자 나중에 돌려받기 어렵거든요. 법원도 이런 상황에서는 월세를 보증금에서 차감하는 걸 인정해요.
단, 배당요구 전까지는 월세를 내야 해요. 배당요구 후부터 중단하는 게 원칙이에요.
만약 건물주가 "월세 안 내면 계약 해지한다"고 협박하면, 내용증명으로 "불안의 항변권을 행사한다"고 통지하세요. 이건 법적으로 정당한 권리 행사예요.
4.보증금 회수, 집행권원 확보가 필요해요
배당요구만으로 보증금을 100% 받기 어려운 경우도 있어요. 경매 금액이 적거나 선순위 채권자가 많으면 일부만 받을 수 있거든요.
이럴 때는 집행권원을 미리 확보하는 게 유리해요. 집행권원이란 법원 판결, 지급명령, 조정조서처럼 강제집행할 수 있는 공식 문서예요.
방법은 세 가지예요. 지급명령은 가장 빠르고 비용도 저렴해요. 민사조정은 합의가 되면 판결과 같은 효력이 있어요. 소송은 시간이 걸리지만 가장 확실한 방법이죠.
집행권원이 있으면 나중에 건물주 다른 재산에 대해서도 강제집행할 수 있어요. 보증금을 전액 못 받은 경우 특히 중요해요.
5.임차권은 어떻게 되나요
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당에서 보증금 전액을 받으면 임차권은 소멸해요. 하지만 일부만 받거나 아예 못 받으면, 임차권은 경매 낙찰자에게 인수돼요.
인수된다는 건 새 건물주와 임대차 관계가 계속된다는 의미예요. 남은 보증금은 새 건물주에게 돌려받을 권리가 생기죠.
만약 임차권등기명령을 신청해서 등기를 해두면, 다른 곳으로 이사 가도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어요. 등기비용은 10만원 정도로 저렴하니 꼭 활용하세요.
압류 상황에서는 시간이 생명이에요. 확정일자 확인, 배당요구 기간 체크, 월세 중단 시점 등을 정확히 파악해서 대응하는 게 보증금 지키는 핵심이에요.
6.출처
- 상가건물 임대차보호법 - 법제처
- 민사집행법 - 법제처
- 대법원 경매정보 - 대법원