종로에서 작은 커피 전문점을 시작하려고 해요. 보증금 2억원에 월세 200만원이라고 하는데, 상가임대차보호법 혜택을 받을 수 있는지 궁금하시죠?
1.상가임대차보호법이란
상가건물 임대차보호법은 상가 세입자를 보호하기 위한 법이에요. 주택임대차보호법의 상가 버전이라고 생각하면 쉬워요.
이 법은 임차인에게 대항력, 우선변제권, 계약갱신청구권, 권리금 보호 같은 권리를 줘요. 건물주가 함부로 계약을 안 해주거나 보증금을 안 돌려주는 걸 막는 거죠.
하지만 모든 상가가 보호받는 건 아니에요. 보증금이 너무 높으면 법 적용 대상에서 빠져요. 고액 임차인은 스스로 보호할 능력이 있다고 보는 거예요.
보호 여부는 환산보증금으로 판단해요. 환산보증금이 지역별 기준금액 이하면 보호받고, 초과하면 일부 보호만 받거나 아예 못 받아요.
2.환산보증금 계산 방법
환산보증금은 보증금에 월세를 환산한 금액을 더한 거예요. 계산 공식은 이래요.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
월세에 100을 곱하는 이유는 월세를 보증금으로 환산하기 위해서예요. 쉽게 말해 월세 100만원은 보증금 1억원과 비슷한 가치로 보는 거죠.
한번 계산해 볼게요. A씨는 보증금 3억원에 월세 150만원으로 계약했어요. 환산보증금은 3억 + (150만원 × 100) = 4억 5천만원이에요. B씨는 보증금 5억원에 월세 없는 순수 보증금 계약이에요. 환산보증금은 5억원이죠.
같은 지역이어도 A씨가 B씨보다 환산보증금이 낮아요. 월세가 없으면 보증금 그 자체가 환산보증금이 되니까, 순수 보증금 계약일 때 계산이 더 간단해요.
3.지역별 보호 기준금액
상가건물 임대차보호법 시행령에서 지역별 기준금액을 정해놨어요. 2026년 1월 기준으로 정리해 드릴게요.
서울특별시는 환산보증금 9억원 이하여야 법 적용을 받아요. 서울에서 커피숍 하려면 환산보증금이 9억원 넘으면 보호 못 받는 거예요.
수도권 과밀억제권역(서울 제외)은 6억 9천만원 이하예요. 인천이나 경기도 일부 지역이 여기 해당돼요. 구체적으로는 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕이 포함돼요.
광역시(수도권 제외)와 세종시, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주, 이천, 평택은 5억 4천만원 이하예요. 부산, 대구, 대전, 광주 같은 대도시가 여기 들어가요.
그 외 지역은 3억 7천만원 이하예요. 작은 도시나 군 지역이 해당돼요.
내가 계약하려는 상가가 어느 지역인지 확인하고, 환산보증금이 기준 이하인지 계산해 보세요.
4.기준금액 초과 시 보호 범위
환산보증금이 기준금액을 초과하면 어떻게 될까요? 전혀 보호를 못 받는 건 아니에요.
대항력, 계약갱신청구권, 권리금 보호는 환산보증금과 관계없이 모든 임차인이 받을 수 있어요. 보증금이 100억원이어도 대항력은 생기고, 계약갱신청구권도 쓸 수 있고, 권리금도 보호받아요.
하지만 우선변제권은 못 받아요. 우선변제권은 건물이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리인데, 환산보증금이 기준 초과하면 이 권리가 없어요.
그러니까 기준금액 초과 임차인은 경매에서 보증금 회수가 어려워질 수 있어요. 고액 임차인일수록 계약 전에 건물주 신용도와 담보 상황을 꼼꼼히 확인해야 하는 이유죠.
또 소액보증금 최우선변제도 못 받아요. 기준금액 이하 임차인만 소액보증금 보호를 받을 수 있어요.
5.상가 계약 전 확인사항
상가 계약하기 전에 몇 가지를 확인하세요.
환산보증금을 계산해 보세요. 계약하기 전에 내가 법 보호 대상인지 미리 아는 게 중요해요. 기준금액을 조금만 넘어도 우선변제권을 못 받으니까 신중하게 계약 조건을 정하세요.
등기부등본을 확인하세요. 건물에 근저당권이 얼마나 설정돼 있는지 봐야 해요. 근저당 금액이 크면 경매로 넘어갔을 때 보증금을 못 받을 수 있어요. 특히 환산보증금이 기준 초과하면 우선변제권이 없으니 더 위험해요.
전입신고와 사업자등록을 바로 하세요. 계약하고 바로 전입신고하고 사업자등록을 내야 대항력이 생겨요. 대항력이 있어야 묵시적갱신이나 계약갱신청구권 같은 보호를 받을 수 있어요.
확정일자를 받으세요. 우선변제권을 받으려면 확정일자가 필요해요. 관할 주민센터나 등기소에 가서 임대차계약서에 확정일자를 받아두세요. 기준금액 이하 임차인만 해당돼요.
권리금 회수 기회를 보장받으세요. 임대인이 신규 임차인을 방해하면 손해배상 청구할 수 있어요. 계약서에 권리금 조항을 명시해 두면 나중에 분쟁을 줄일 수 있어요.
6.2026년 개정 사항
상가건물 임대차보호법은 2026년 1월 2일부터 시행되는 개정 사항이 있어요. 주요 내용을 확인해 두세요.
환산보증금 기준금액은 주기적으로 조정돼요. 물가 상승과 부동산 시세를 반영해서 2-3년마다 기준을 올려요. 2026년 현재 기준은 위에 설명한 금액이지만, 앞으로 변경될 수 있으니 계약 전에 최신 기준을 확인하세요.
권리금 보호 규정도 강화됐어요. 임대인이 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임이 더 명확해졌어요. 임차인에게 유리한 방향으로 개정된 거예요.
최신 법령은 법제처 국가법령정보센터에서 확인할 수 있어요. 계약 전에 꼭 한 번 확인해 보세요.
7.출처
- 상가건물 임대차보호법 - 법제처
- 상가건물 임대차보호법 시행령 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 상가건물 임대차 - 법제처