서울에서 보증금 1억원, 월세 100만원에 상가를 임차해서 8개월째 가게를 운영하고 있어요. 그런데 건물주가 갑자기 "주변 시세가 많이 올랐으니 보증금을 더 올려달라"고 하면 어떻게 해야 할까요? 상가도 주택처럼 보증금 인상 한도가 정해져 있을까요?
1.상가 보증금도 5% 인상 제한이 있어요
네, 있어요. 상가건물임대차보호법에서 상가 보증금과 월세 인상 한도를 5%로 제한하고 있어요. 2018년 1월 26일 이전에는 9%였는데, 임차인 보호를 강화하기 위해 5%로 낮췄어요.
건물주가 아무리 시세 상승을 이유로 들어도, 법으로 정한 5% 범위를 넘어서 올릴 수는 없어요. 보증금 1억원 기준으로 보면 최대 500만원까지만 인상 가능해요. 그 이상 요구는 법적으로 무효예요.
2.상가 보증금 5% 인상 제한 규칙
상가건물임대차보호법 제11조에 따르면, 차임이나 보증금의 증감을 청구할 때 청구 당시의 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과할 수 없어요. 이 규칙은 보증금과 월세 모두에 적용돼요.
예를 들면 이래요. A씨는 보증금 1억원, 월세 100만원에 상가를 임차했어요. 계약 갱신 시 건물주가 보증금을 5천만원 올려달라고 했어요. B씨는 같은 조건인데 건물주가 보증금 500만원 인상을 요구했어요. A씨는 5% 한도인 500만원을 초과하는 요구라 거절할 수 있지만, B씨는 5% 이내라서 받아들여야 해요.
월세만 올리는 경우도 마찬가지예요. 월세 100만원이면 최대 5만원까지만 올릴 수 있어요.
3.8개월 차 증액 요구는 거절 가능해요
임대차계약이나 차임 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없어요. 8개월째에 보증금 인상 요구를 받았다면, 아직 1년이 안 지났으니 법적으로 거절할 수 있어요.
계약 시작일부터 최소 1년이 지나야 건물주가 보증금이나 월세 인상을 요구할 수 있어요. 만약 1년 후 계약 갱신 시점에 보증금을 올렸다면, 그 후 또다시 1년이 지나야 재인상이 가능해요.
이런 규칙은 임차인이 안정적으로 사업을 운영할 수 있도록 보호하기 위한 거예요. 너무 자주 보증금이 오르면 영업에 지장이 생기니까요.
4.환산보증금 기준 초과하면 법 적용 안 돼요
여기서 주의할 점이 있어요. 상가건물임대차보호법은 모든 상가에 적용되는 게 아니라, 환산보증금이 지역별 기준액 이하인 경우에만 적용돼요.
환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이에요. 보증금 1억원, 월세 100만원이라면 1억원 + (100만원 × 100) = 2억 2천만원이 환산보증금이에요.
서울시 기준으로 환산보증금이 9억원을 초과하면 상가건물임대차보호법이 적용되지 않아요. 그러면 5% 인상 제한도 적용 안 돼요. 지역별 기준액은 다음과 같아요.
서울은 9억원, 과밀억제권역(서울 제외)은 6억 9천만원, 광역시와 일부 시는 5억 4천만원, 그 외 지역은 3억 7천만원이에요. 내 상가가 이 기준 이하라면 5% 인상 제한 보호를 받을 수 있어요.
5.건물주 요구 거절하는 방법
건물주가 5% 넘게 요구하거나 1년도 안 됐는데 인상을 요구하면, 법적 근거를 들어 명확하게 거절하면 돼요. "상가건물임대차보호법에서 1년 이내 증액청구를 금지하고 있어요" 또는 "5% 이상 올릴 수 없어요"라고 말하는 게 좋아요.
구두로만 이야기하지 말고 문자메시지나 이메일로 남기는 게 안전해요. 나중에 분쟁이 생기면 증거로 사용할 수 있거든요. 필요하다면 내용증명을 보내서 공식적으로 거절 의사를 밝힐 수도 있어요.
만약 건물주가 계속 과도한 인상을 고집하면, 상가 계약갱신청구권을 활용할 수 있어요. 상가 임차인은 일정 조건을 충족하면 최대 10년까지 계약을 연장할 수 있는 권리가 있어요.
6.관리비 인상으로 우회하는 경우 주의
일부 건물주는 보증금 인상이 제한되니까 관리비를 대폭 올려서 우회하는 경우가 있어요. 2026년 5월 12일부터 시행되는 개정법에서는 이런 문제를 막기 위해 임차인이 건물주에게 관리비 내역을 요청할 수 있는 법적 근거가 마련됐어요.
관리비가 갑자기 많이 올랐다면, 건물주에게 관리비 내역서를 요청해서 정당한 인상인지 확인해 보세요. 부당한 인상이면 거절할 수 있어요.
상가 보증금 5% 인상 제한은 영세 자영업자를 보호하기 위한 중요한 규칙이에요. 건물주의 과도한 요구에 흔들리지 말고 법적 권리를 당당히 주장하세요.
7.출처
- 상가건물임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 상가건물 임대차 - 법제처