서울에서 커피전문점을 운영하는데 보증금 2억원을 내고 임차했어요. 그런데 건물이 경매에 부쳐졌다는 통지를 받았어요. 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
1.경매와 임차인의 보증금
건물 주인이 대출을 못 갚거나 빚이 많아서 건물이 경매로 넘어가는 경우가 있어요. 이때 임차인들은 보증금을 돌려받지 못할까 봐 불안하죠.
상가건물 임대차보호법에서는 일정 요건을 갖춘 임차인에게 우선변제권을 인정해요. 쉽게 말하면 경매로 건물이 팔린 돈에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리예요.
2.우선변제권이란
우선변제권이 있으면 경매 절차에 참여해서 건물 매각 대금에서 보증금을 돌려받을 수 있어요. 다른 채권자들보다 먼저 받을 수 있는 순위를 갖는 거죠.
우선변제권을 가지려면 두 가지가 필요해요. 첫째, 대항력이 있어야 해요. 사업자등록 신청을 하고 건물을 인도받으면 대항력이 생겨요. 둘째, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 해요.
예를 들어볼게요. A씨는 사업자등록도 하고 확정일자도 받았어요. B씨는 사업자등록만 하고 확정일자는 안 받았고요. A씨는 우선변제권이 있지만, B씨는 없어요. 경매가 나면 A씨는 배당을 받을 수 있지만 B씨는 못 받아요.
3.소액임차인 최우선변제권
서울에서 환산보증금이 6,500만원 이하인 임차인은 소액임차인으로 분류돼요. 소액임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 최우선변제권을 가져요.
최우선변제권은 다른 담보물권자, 예를 들어 근저당권자보다도 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리예요. 은행 대출이 있어도 소액임차인이 먼저 받는 거죠.
다만 최우선변제 금액은 건물 가액의 2분의 1이 한도예요. 건물이 2억에 팔렸으면 최대 1억까지만 최우선변제를 받을 수 있어요.
4.보증금 2억원 임차인의 경우
서울에서 보증금 2억원을 낸 임차인은 소액임차인에 해당하지 않아요. 6,500만원을 초과하기 때문이에요.
하지만 대항력과 확정일자가 있으면 일반 우선변제권은 있어요. 경매 배당에 참여해서 순위에 따라 보증금을 받을 수 있죠.
문제는 순위예요. 만약 선순위 근저당권이 3억원이고 건물이 2억에 팔렸다면, 은행이 먼저 2억을 가져가고 임차인은 한 푼도 못 받을 수 있어요.
5.배당요구 신청
경매 통지를 받았다면 반드시 배당요구 신청을 해야 해요. 법원에서 정한 기한 내에 배당요구를 하지 않으면 배당에서 완전히 제외돼요.
배당요구는 경매법원에 배당요구신청서를 제출하면 돼요. 임대차계약서 사본, 확정일자 증명서, 사업자등록증 등을 첨부해야 해요.
기한을 놓치는 경우가 많은데, 경매 통지서에 배당요구 종기일이 적혀 있어요. 이 날짜 전까지 반드시 신청해야 해요.
6.실제 배당 절차
배당기일에 법원에서 배당표를 작성해요. 배당표에는 채권자들의 순위와 배당받을 금액이 나와 있어요.
임차인은 자기 순위와 배당 금액을 확인하고, 이의가 있으면 배당이의를 신청할 수 있어요. 이의가 없으면 정해진 날짜에 배당금을 받게 돼요.
만약 선순위 채권이 너무 많아서 배당받을 게 없다면, 법원에서 '배당 불능'이라고 통보해요. 이 경우에는 보증금을 못 받게 되는 거죠.
7.보증금을 지키려면
상가를 임차할 때 등기부등본을 꼭 확인하세요. 근저당권이 보증금보다 많으면 위험해요.
계약할 때 반드시 확정일자를 받으세요. 확정일자 없이는 우선변제권이 없어요.
가능하면 전세권 설정이나 HUG 상가임대차 보증보험에 가입하는 것도 방법이에요.
찾기쉬운 생활법령정보에서 더 자세한 내용을 확인해 보세요.
8.출처
- 상가건물 임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처