매달 관리비에 장기수선충당금 항목이 있어요. 그동안 쌓인 돈이 꽤 될 텐데, 이걸 장기수선계획에 정해진 용도로만 써야 하나요? 다른 데 쓰면 안 되는 건가요?
1.장기수선충당금이란
공동주택관리법에 따르면, 장기수선충당금은 아파트의 주요 시설을 교체하거나 보수하는 데 필요한 비용이에요.
아파트는 시간이 지나면 승강기, 외벽, 옥상 방수, 배관 등 주요 시설이 노후화돼요. 이런 시설을 한꺼번에 교체하거나 보수하려면 큰 돈이 필요하거든요. 그래서 평소에 조금씩 모아두는 거예요.
장기수선계획은 아파트의 각 시설이 언제쯤 교체나 보수가 필요한지 미리 계획해 놓은 거예요. 예를 들어 '승강기는 15년 후에 교체, 외벽 도장은 10년 후에 보수' 이런 식으로 정해져 있어요.
장기수선충당금은 이 계획에 따라 필요한 시기에 사용하기 위해 모으는 돈이에요. 그래서 다른 용도로 마음대로 쓸 수 없어요.
2.장기수선충당금 사용 가능 용도
장기수선충당금은 장기수선계획에 정한 용도로만 사용할 수 있어요.
구체적으로 보면, 승강기 교체, 외벽 보수 및 도장, 옥상 방수, 급수·배수 설비 교체, 난방 설비 교체, 전기 설비 교체 같은 주요 시설의 교체나 보수에 쓸 수 있어요.
간단히 말해, '시설이 낡아서 안전이나 기능에 문제가 생길 수 있으니 미리 교체하거나 보수해야 하는 것'에만 쓸 수 있어요.
관리주체는 장기수선계획에 따라 사용 계획을 세우고, 입주자대표회의의 승인을 받아야 해요. 입주자대표회의는 사용 계획이 장기수선계획에 맞는지, 금액이 적정한지 검토하고 승인해요.
3.장기수선충당금 사용 불가능한 경우
장기수선계획에 없는 용도로는 절대 쓸 수 없어요.
일반 관리비 부족분을 메우는 데 쓸 수 없어요. 관리비는 월간 운영비이고, 장기수선충당금은 장기 투자 비용이거든요. 성격이 완전히 다른 돈이에요.
조경 개선, 커뮤니티 시설 신설, 놀이터 추가 설치 같은 건 장기수선충당금으로 할 수 없어요. 이런 건 별도의 예산으로 진행해야 해요.
실제 상황으로, A 아파트는 관리비가 부족해서 장기수선충당금으로 보충하려고 했다가 입주민들이 반대해서 무산됐어요. B 아파트는 외벽 도장 공사가 장기수선계획에 있어서 장기수선충당금으로 진행했어요.
4.장기수선충당금 예외적 사용
예외적으로 장기수선충당금을 다른 용도로 쓸 수 있는 경우가 있어요.
하자 심사나 분쟁 조정 비용은 입주자 과반수의 서면 동의가 있으면 장기수선충당금에서 쓸 수 있어요. 아파트에 하자가 발생했을 때 감정을 받거나 소송을 하는 데 드는 비용이에요.
다시 말해, 입주자들이 '이 돈을 여기에 써도 된다'고 과반수가 서면으로 동의하면 가능해요. 하지만 이것도 엄격한 요건이 필요해서, 아무 때나 쓸 수 있는 건 아니에요.
서면 동의는 구두나 손들기가 아니라, 실제로 서명이나 날인이 있어야 해요. 입주자 과반수라는 건 전체 세대 수의 50%를 넘는다는 뜻이에요.
5.장기수선충당금 부적절 사용 시 처벌
장기수선충당금을 부적절하게 사용하면 심각한 처벌을 받을 수 있어요.
관리주체나 입주자대표회의 임원이 장기수선충당금을 목적 외 용도로 사용하면 횡령죄로 형사 처벌을 받을 수 있어요. 징역형이나 벌금형에 처해질 수 있거든요.
또한 공동주택관리법에 따라 장기수선충당금을 적립하지 않거나 부적절하게 사용하면 최대 500만원의 과태료가 부과돼요.
민사상 손해배상 책임도 있어요. 부적절하게 사용한 돈은 다시 충당해야 하고, 그로 인한 손해를 배상해야 해요.
공동주택관리법은 2026년 3월 3일 시행 예정이니, 최신 법령을 확인하는 게 중요해요.
6.장기수선충당금 관리 투명성
장기수선충당금은 투명하게 관리되어야 해요.
관리주체는 장기수선충당금의 적립 내역과 사용 내역을 입주민들에게 공개해야 해요. 관리비 고지서에 매달 얼마를 적립했고, 현재 총액이 얼마인지 나와 있어야 해요.
장기수선계획도 입주민들이 열람할 수 있어요. 어떤 시설을 언제 교체할 계획인지, 예상 비용은 얼마인지 확인할 수 있거든요.
입주민들은 관리주체에 장기수선충당금 내역 공개를 요구할 수 있어요. 관리주체가 거부하면 공동주택관리 분쟁조정위원회에 신청하거나 주택관리사협회에 민원을 제기할 수 있어요.
정기적으로 회계 감사를 받는 것도 중요해요. 외부 감사를 통해 장기수선충당금이 제대로 관리되고 있는지 확인할 수 있어요.
7.장기수선충당금 적립 기준과 조정
장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 적정 금액을 적립해야 해요.
적립금은 아파트의 면적, 시설 상태, 노후도 등을 고려해서 정해져요. 보통 제곱미터당 월 몇백 원씩 적립하는데, 아파트마다 다를 수 있어요.
적립금이 너무 적으면 나중에 시설 교체 시기가 왔을 때 돈이 부족해요. 그러면 특별 관리비를 걷어야 하는데, 입주민 부담이 커지죠.
반대로 적립금이 너무 많으면 과도한 부담이 될 수 있어요. 그래서 장기수선계획을 주기적으로 검토하고, 적립금을 조정하는 게 필요해요.
입주자 대표회의는 3년마다 장기수선계획을 재검토하고, 필요하면 적립금을 조정할 수 있어요. 시설 교체 비용이 예상보다 적게 들었다면 적립금을 줄일 수도 있고, 반대로 비용이 많이 든다면 늘릴 수도 있어요.
8.출처
- 공동주택관리법 - 법제처
- 공동주택관리법 시행령 - 법제처
- 아파트 장기수선충당금 - 찾기쉬운 생활법령정보
- 법무법인 우리누리 - 법률 정보