전세 살고 있는데 집주인이 바뀌었어요. 등기부등본 떼봤더니 소유자가 다른 사람으로 바뀌어 있더라고요. 내 전입신고랑 확정일자는 어떻게 되나요? 다시 받아야 하나요? 괜찮아요. 그대로 유지돼요.
1.임대인 변경 시 대항력이란
주택임대차보호법 제3조에 따르면, 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생겨요. 이게 바로 대항력이에요.
쉽게 말하면 집주인이 바뀌어도 "나 여기 전입신고했고, 여기 살고 있으니까 보증금 돌려받을 때까지 못 나간다"고 새 집주인한테 주장할 수 있는 힘이에요.
임대인이 변경되어도 대항력은 그대로 유지돼요. 다시 전입신고하거나 확정일자 받을 필요 없어요.
2.임대인 지위 자동 승계
집이 팔리거나 양도되면 새 집주인이 자동으로 임대인 지위를 승계해요. 주택임대차보호법에서 이렇게 정해져 있어요.
임차인 동의 필요 없고, 통보도 필요 없어요. 법으로 자동 승계되는 거예요.
새 집주인은 월세 받을 권리도 생기고, 보증금 돌려줄 의무도 생겨요. 집 수리해야 할 의무, 계약 유지해야 할 의무 전부 승계돼요.
3.우선변제권 유지 조건
대항력은 자동 유지되지만, 우선변제권은 조건이 있어요. 경매나 공매 가면 배당받을 수 있는 권리인데, 이건 경매 배당일까지 요건을 계속 유지해야 해요.
전입신고 유지: 이사 가면 안 돼요. 배당일까지 그 집에 살면서 전입신고 유지해야 해요.
점유 유지: 실제로 그 집에 살고 있어야 해요. 빈집으로 두면 점유 상실돼서 우선변제권 사라져요.
확정일자: 한 번 받으면 계속 유효해요. 임대인 바뀌어도 다시 받을 필요 없어요.
예를 들어볼게요. A씨는 2020년 1월 1일 전입신고하고 확정일자 받았어요. B씨는 2023년 1월 1일 그 집을 샀어요. A씨 대항력은 그대로 유지되고, 확정일자도 2020년 1월 1일 기준으로 유효해요. 경매 가면 A씨가 우선 배당받아요.
4.새 집주인 확인 방법
집주인 바뀐 걸 어떻게 알 수 있을까요?
등기부등본 떼서 확인하세요. 인터넷등기소에서 1,000원에 뗄 수 있어요. 소유자 바뀌면 갑구에 "소유권이전" 등기 들어가요.
새 집주인한테 월세 입금 계좌 확인하세요. "계좌번호 알려주세요" 하고 요청하면 돼요. 통장 사본이나 신분증 사본도 받아 두는 게 좋아요.
새 계약서는 법적으로 안 써도 되지만, 쓰는 게 안전해요. 새 집주인 정보, 연락처, 보증금 액수 확인하세요.
5.임대인 변경 시 주의사항
임대인 바뀐 걸 몰랐다고 대항력이 사라지지 않아요. 하지만 월세는 새 집주인한테 내야 해요. 옛날 집주인한테 계속 주면 나중에 문제 생길 수 있어요.
새 집주인이 "보증금 내가 안 받았으니 다시 달라" 할 수 있어요. 그럴 땐 옛날 집주인한테 받으라고 하세요. 임차인은 이중으로 보증금 낼 의무 없어요.
만약 옛날 집주인이 보증금 가져가고 새 집주인한테 안 넘겨줬으면, 새 집주인이 책임져요. 주택임대차보호법에서 보증금 반환 의무는 새 집주인한테 자동 승계된다고 명시하고 있거든요.
6.임대차 종료 후 소유권 이전
계약 끝나고 보증금 못 받은 상태에서 집주인 바뀌면 어떻게 되나요?
역시 새 집주인이 보증금 반환 의무 승계해요. 임대차 종료 후에도 임차인이 보증금 받을 때까지는 임대인 지위가 유지되거든요.
새 집주인한테 보증금 반환 청구하면 돼요. 안 주면 새 집주인 상대로 소송하면 돼요.
단, 임차권등기명령 받아 두는 게 안전해요. 이사 가도 대항력 유지되고, 우선변제권도 보호받을 수 있어요.
7.임대인 변경 거부 가능한가
임차인이 "난 새 집주인 싫어. 옛날 집주인이랑 계약 유지하겠다" 할 수 있을까요?
법적으로는 거부 못 해요. 자동 승계되는 거라서 임차인 선택권 없어요.
다만 합리적 기간 내에 이의 제기하면, 옛날 집주인한테 보증금 돌려달라고 청구할 수는 있어요. 하지만 이건 복잡하고, 보통은 새 집주인한테 받는 게 편해요.
8.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- HUG 대항력과 우선변제권 - 한국주택금융공사
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처