계약 기간이 끝나서 이사 가려고 하는데 집주인이 "보증금은 새로운 세입자가 들어오면 그때 준다"고 하면 믿어도 될까요? 절대 안 돼요. 보증금 못 받고 이사 갔다가 나중에 후회하는 경우가 정말 많답니다.
1.이사 가면 대항력과 우선변제권이 사라져요
주택임대차보호법에 따라 임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 봐요.
풀어서 말하면, 계약이 끝났어도 보증금을 받을 때까지는 계속 세입자라는 거예요. 그런데 이사를 가버리면 대항력과 우선변제권이 없어져요. 대항력은 "나는 여기 사는 사람이에요"라고 주장할 수 있는 권리고, 우선변제권은 집이 경매로 넘어가면 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리예요.
2.새 세입자 들어와도 보증금 못 받을 수 있어요
집주인들은 종종 "새 세입자 들어오면 주겠다"고 말해요. 새로운 임차인이 전세 계약을 해서 보증금을 납입하면 집주인이 원래 임차인에게 쉽게 보증금을 지급할 수 있다고 생각하기 때문이에요.
하지만 이사를 간 후에는 대항력이 없어져서 새 세입자가 들어와도 보증금을 못 받을 수 있어요. 이런 경우예요. A씨는 집주인 말을 믿고 이사 갔는데 보증금을 못 받았어요. 대항력이 없어져서 소송을 걸어도 불리했답니다. B씨는 보증금을 받을 때까지 이사 안 가고 버텼더니 집주인이 결국 보증금을 돌려줬어요.
3.어쩔 수 없이 이사 가야 한다면 임차권등기명령
보증금을 못 받았는데 어쩔 수 없이 이사를 가야 하는 상황이라면 반드시 임차권등기명령을 신청하세요.
임차권등기명령이란 법원이 임차권을 등기해 줘서 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 제도예요. 주택 소재지 관할 법원에 신청하면 되고, 비용은 약 5만 원 정도예요.
임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있게 되고, 임차 주택을 인도하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어요.
4.내용증명으로 반환 요구 기록 남기세요
집주인에게 보증금 반환을 요구할 때는 반드시 내용증명을 보내세요. 내용증명은 우체국에서 발송하는 공식 문서로, "언제 무슨 내용을 보냈다"는 걸 증명해 줘요.
내용증명에는 임대차 계약 내용, 계약 종료 사실, 반환받을 보증금 금액, 반환 기일, 입금받을 계좌, 이행 기한을 구체적으로 적어야 해요. 나중에 소송을 걸 때 중요한 증거가 되거든요.
만기 전후에 보증금 반환을 공식적으로 요구하는 내용증명을 보내는 것이 전세금반환소송의 출발선이 돼요. 반환 기일, 보증금 액수, 입금받을 계좌, 이행 기한 등을 구체적으로 적어두어야 해요.
5.보증금반환소송을 빨리 걸어야 해요
집주인이 보증금을 안 돌려주면 빨리 법적 조치를 취해야 해요. 먼저 민사조정을 신청해서 합의를 시도해 보고, 조정이 안 되면 보증금반환소송을 걸어야 해요.
소송에서 이기면 확정판결을 받게 되고, 이걸로 집주인의 재산에 대해 강제집행을 할 수 있어요. 집이 경매로 넘어가면 배당에서 보증금을 받을 수도 있고요. 시간이 지날수록 불리해지니까 빨리 움직여야 해요.
6.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차 - 법제처