2년 전세 계약 끝났는데, 집주인이 보증금을 안 줘서 이사를 못 가고 있어요. 그런데 새로 구한 집 계약일이 다가오는데 이사를 가야 할 것 같아요. 혹시 이사 가면 보증금 받을 권리가 없어지는 거 아닐까요?
1.이사 가면 대항력이 사라져요
간단히 말해, 맞아요. 이사 가면 대항력과 우선변제권 둘 다 없어져요.
주택임대차보호법에 따르면, 대항력은 주택에 계속 살면서 전입신고가 유지돼야 해요. 이사 가면 전입신고를 빼게 되고, 그 순간 대항력은 소멸해요.
우선변제권도 마찬가지예요. 확정일자는 그대로 있지만, 대항력이 없으면 우선변제권도 효력을 잃어요. 결국 보증금을 경매나 다른 방법으로 받을 때 우선순위를 잃게 되는 거죠.
A씨는 보증금을 못 받았지만 이사를 갔어요. 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위로 밀려서 보증금 일부만 받았어요. B씨는 보증금을 못 받아서 계속 그 집에 살았어요. 경매 때 우선변제권으로 보증금 전액을 받았어요.
2.임차권등기명령, 이게 해결책이에요
핵심은 임차권등기명령이에요. 이건 법원에 신청하면 임차권을 등기부에 올려주는 제도예요.
등기가 완료되면, 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 왜냐하면 전입신고와 주택 인도 대신 등기가 그 역할을 대신해주거든요.
임차권등기명령은 임대차 기간이 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인만 신청할 수 있어요. 아직 계약 기간 중이면 신청할 수 없어요.
신청 방법은 간단해요. 관할 지방법원에 신청서를 제출하면 돼요. 필요한 서류는 임차권등기명령 신청서, 임대차계약서 사본, 전입세대확인서, 주민등록등본이에요.
비용은 10만원 정도로 저렴하고, 법원이 승인하면 바로 등기소에서 임차권등기를 해줘요.
3.등기 후에는 어떻게 되나요
임차권등기가 완료되면, 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼요. 그리고 월세 지급 의무도 없어져요.
왜냐하면 집을 인도했기 때문에 더 이상 점유를 안 하는 거니까 차임 의무가 없는 거예요. 반대로 임대인은 보증금을 늦게 준 것에 대한 지연손해금을 물어줘야 해요.
지연손해금은 연 12%예요. 보증금 5천만원을 1년 늦게 받으면 600만원을 추가로 받을 수 있는 거죠.
임차권등기를 하면 나중에 경매가 진행돼도 등기일 기준으로 대항력과 우선변제권이 인정돼요. 그래서 배당에서 우선순위를 유지할 수 있어요.
4.등기 안 하고 버티는 건 어때요
등기 안 하고 계속 그 집에 살면서 버티는 것도 방법이에요. 하지만 이건 추천하지 않아요.
첫째, 계속 살면 월세는 내야 해요. 임대 기간이 끝났어도 점유를 하고 있으니 차임 상당액을 지급할 의무가 있거든요.
둘째, 언제까지 버틸 수 있을지 몰라요. 집주인이 강제집행을 신청하면 법원 집행관이 나와서 강제로 내보낼 수도 있어요.
셋째, 새 집 구하기 어려워요. 전입신고를 못 빼면 새 집에 전입신고를 못 하니까, 새 집에서 대항력을 못 받아요.
그래서 임차권등기명령을 신청하는 게 훨씬 안전하고 합리적이에요.
5.상가건물도 똑같나요
상가건물 임대차보호법에도 임차권등기명령 제도가 있어요. 신청 요건과 효력은 주택과 거의 똑같아요.
상가건물은 사업자등록이 대항력 요건이에요. 상가에서 이사 가면 사업자등록이 말소되니까 대항력도 없어져요.
그래서 상가 임차인도 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 꼭 신청해야 해요. 등기 후에는 이사 가도 대항력과 우선변제권이 유지돼요.
6.보증금 회수, 다음 단계는요
임차권등기를 해뒀으면, 이제 보증금을 실제로 받을 차례예요. 방법은 세 가지예요.
첫째, 지급명령을 신청해요. 빠르고 비용도 저렴해요. 임대인이 이의 제기 안 하면 강제집행할 수 있어요.
둘째, 보증금반환청구소송을 제기해요. 시간은 걸리지만 확실한 방법이에요.
셋째, 임대인 다른 재산에 가압류를 걸어놔요. 임대인이 재산을 빼돌리는 걸 막을 수 있어요.
임차권등기를 해뒀으면 서두를 필요 없어요. 권리는 이미 확보된 거니까 차근차근 회수 절차를 밟으면 돼요.
7.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 상가건물 임대차보호법 - 법제처
- 대법원 전자소송 - 대법원