재개발 추진위원회가 구성되고 이제 본격적으로 조합을 설립하려고 하는데, 토지등소유자들의 동의를 받아야 한다고 하네요. 몇 명이나 동의해야 하는지, 어떤 방법으로 동의를 받아야 하는지 구체적으로 알고 싶으시죠?
1.재개발 조합설립인가, 동의율은 얼마나 필요한가요?
도시 및 주거환경정비법 제35조에 따르면 재개발사업 조합을 설립하려면 두 가지 동의 요건을 모두 충족해야 해요.
토지등소유자의 4분의 3 이상 동의
전체 토지등소유자 수에서 4분의 3(75%) 이상이 동의해야 해요. 예를 들어 정비구역 내 토지등소유자가 200명이면 최소 150명의 동의가 필요한 거죠.
토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자 동의
전체 토지 면적 중 2분의 1(50%) 이상에 해당하는 토지를 소유한 사람들의 동의도 필요해요. 토지 100명이 있는데 한 사람이 전체 면적의 60%를 소유하고 있다면, 그 한 사람만 동의해도 이 조건은 충족돼요.
두 가지 요건을 모두 만족해야 조합설립인가를 신청할 수 있어요. 하나만 충족하면 안 돼요.
2.토지등소유자 동의 수 산정 방법
동의 수를 계산하는 방법이 조금 복잡해요. 단순히 머릿수만 세는 게 아니거든요.
1필지를 여럿이 공유하는 경우
한 필지의 토지나 하나의 건물을 여러 사람이 공유하고 있으면 어떻게 할까요? 이때는 공유자의 4분의 3 이상이 동의하면 대표 1인을 정해서 그 사람을 토지등소유자로 산정해요.
예를 들어 A토지를 4명이 공유하고 있다면, 4명 중 3명 이상이 동의해서 대표 1명을 뽑으면 그 대표가 토지등소유자 1명으로 계산되는 거예요.
1인이 여러 필지를 소유하는 경우
반대로 한 사람이 정비구역 내에 토지 3필지와 건물 2개를 소유하고 있다면 어떻게 될까요? 이 사람은 필지나 건물 개수와 관계없이 토지등소유자 1명으로 산정돼요.
5개를 소유했다고 해서 5명으로 계산되는 게 아니에요. 한 사람은 한 명이에요.
토지등소유자의 정의
토지등소유자는 토지 소유자와 건축물 소유자를 모두 포함해요. 토지만 소유한 사람, 건물만 소유한 사람, 토지와 건물을 모두 소유한 사람 모두 토지등소유자예요.
찾기쉬운 생활법령정보 - 재개발사업에서 동의 수 산정 기준을 상세히 확인할 수 있어요.
3.조합설립 동의서 작성 방법
동의를 받으려면 공식 서식을 사용해야 해요. 아무 종이에 사인받으면 안 돼요.
조합설립 동의서 서식
「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 별지 제6호서식인 조합설립 동의서를 사용해야 해요. 이 서식은 구청이나 시청 홈페이지에서 다운로드받을 수 있어요.
동의서에는 다음 내용이 포함되어야 해요.
- 동의자 인적사항 (이름, 주민등록번호, 주소)
- 소유 부동산 정보 (토지 또는 건축물의 소재지, 면적)
- 조합설립에 동의한다는 의사표시
- 분담금 추산액 및 산출근거를 제공받았다는 확인
- 날짜와 서명(또는 날인)
동의서 징구 전 정보 제공 의무
매우 중요한 포인트예요. 추진위원회는 조합설립 동의를 받기 전에 토지등소유자별 분담금 추산액과 산출근거 등의 정보를 미리 제공해야 해요.
"조합 만들 건데 동의해 주세요"라고만 하면 안 돼요. "나중에 분담금이 대략 얼마 나올 것으로 예상됩니다. 이렇게 계산했어요"라고 구체적인 정보를 줘야 해요.
정보 제공 없이 동의받으면 나중에 "제대로 설명 안 들었다"며 문제가 생길 수 있어요.
4.동의 받는 절차와 주의사항
실무적으로 동의를 받는 절차를 볼게요.
1단계: 설명회 개최
먼저 토지등소유자들을 모아서 설명회를 열어요. 재개발 사업 계획, 예상 분담금, 일정, 조합 운영 방안 등을 자세히 설명해요. 질의응답 시간도 충분히 갖는 게 좋아요.
2단계: 개별 방문
설명회에 못 온 사람들에게는 개별적으로 방문해서 설명하고 동의서를 받아요. 추진위원회 위원들이 나눠서 집집마다 방문하는 경우가 많아요.
3단계: 동의서 수집
동의서에 서명을 받을 때는 반드시 본인 확인을 해야 해요. 신분증을 확인하고, 본인이 직접 서명하도록 해요. 대리인이 서명하는 경우에는 위임장이 필요해요.
4단계: 동의 철회 대응
동의했다가 마음이 바뀌어서 철회하는 사람도 있어요. 법적으로 조합설립인가를 받기 전까지는 동의를 철회할 수 있어요. 철회서가 들어오면 동의 수에서 빼야 해요.
그래서 여유 있게 필요한 수보다 10~20% 더 받아두는 게 안전해요.
5.동의 받을 때 흔히 하는 실수
조합설립 동의를 받다가 나중에 문제가 되는 경우들이 있어요.
분담금 정보 미제공
분담금 추산액을 제대로 알려주지 않고 동의받으면, 나중에 "분담금이 이렇게 많이 나올 줄 몰랐다"며 소송이 걸릴 수 있어요. 반드시 추산액과 산출근거를 문서로 제공하세요.
부정확한 동의 수 산정
공유자 수를 잘못 세거나, 1인 다필지 소유자를 여러 명으로 계산하는 실수가 있어요. 나중에 인가 신청할 때 동의 수가 부족하다고 반려될 수 있어요.
위조 또는 대리 서명
본인 동의 없이 대신 서명하거나, 위조하는 경우예요. 이건 형사처벌 대상이에요. 절대 하면 안 돼요.
동의서 보관 소홀
동의서 원본을 잃어버리거나 훼손하면 다시 받아야 해요. 동의서는 조합설립인가 신청 시 제출해야 하니 안전하게 보관하세요.
재개발 조합설립은 수백 명의 동의를 받아야 하는 큰 사업이에요. 시간도 오래 걸리고 어려움도 많지만, 절차를 제대로 밟으면 성공할 수 있어요. 전문가(변호사, 건축사, 감정평가사)의 도움을 받으면 더 수월하게 진행할 수 있어요.
6.출처
- 도시 및 주거환경정비법 제35조 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 재개발사업 - 법제처