1.정비구역에서 건물 짓고 싶은데?
작은 건물 하나 신축하려고 하는데, 알고 보니 그 땅이 재건축사업 정비구역으로 지정돼 있어요. 그냥 지어도 될까요? 아니면 뭔가 절차가 필요한가요? 정비구역이라고 해서 건축을 아예 못 하는 건 아니에요. 다만 허가를 받아야 해요. 무단으로 지으면 나중에 철거당하고 벌금까지 물어요.
2.정비구역, 왜 허가가 필요한가요?
재건축이나 재개발 정비구역은 곧 개발될 예정 지역이에요. 이런 곳에서 마음대로 건물 짓고 토지 변경하면 나중에 정비사업 진행할 때 문제가 생겨요. 그래서 법으로 행위 제한을 두는 거예요.
정비구역에서 건축물을 짓거나 공작물을 설치하려면 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 해요. 도시 및 주거환경정비법에서 이렇게 정하고 있어요.
허가 없이 건축하면 불법이에요. 이행강제금 나오고, 심하면 철거 명령도 받아요. 나중에 "몰랐어요"라고 해도 소용없어요. 건축 전에 반드시 확인하고 허가받아야 해요.
3.어떤 행위가 허가 대상인가요?
건축물 건축은 당연히 허가 대상이에요. 아파트, 단독주택, 상가, 공장 다 포함돼요. 증축이나 개축도 마찬가지예요. 기존 건물 손대는 것도 허가받아야 해요.
공작물 설치도 허가 필요해요. 대문, 담장, 광고탑, 주차장 같은 거요. 작은 창고 하나 짓는 것도 공작물 설치니까 허가 대상이에요.
토지 형질 변경, 토석 채취, 토지 분할, 물건 적치도 모두 허가받아야 해요. 땅 파거나, 돌 캐거나, 땅 쪼개거나, 자재 쌓아두는 것까지 다 규제돼요. 정비구역에서는 거의 모든 행위가 통제 대상이라고 보면 돼요.
4.허가 신청은 어떻게 하나요?
허가는 해당 지역 구청이나 시청에 신청해요. 도시정비과나 건축과에 가서 "정비구역 내 건축 허가 신청합니다"라고 하면 돼요. 필요한 서류 리스트 주니까 그대로 준비하세요.
보통 건축 허가 신청서, 설계도면, 토지 등기부등본, 건축 계획서 같은 걸 요구해요. 정비구역 내 행위허가 신청서도 별도로 써야 해요. 구청마다 양식이 조금씩 다르니 미리 확인하세요.
정부24에서 온라인 신청도 가능해요. 서류 스캔해서 올리고, 접수번호 받으면 돼요. 처리 기간은 보통 2~4주 정도 걸려요. 보완 요구 들어오면 더 오래 걸릴 수 있어요.
5.허가가 안 날 수도 있나요?
네, 정비사업에 지장 주는 건축은 불허될 수 있어요. 정비구역 지정 목적이 낡은 건물 철거하고 새로 짓는 건데, 그 와중에 큰 건물 신축하겠다고 하면 허가 안 내줘요.
소규모 건축이나 임시 건축물은 허가 날 가능성이 높아요. "2년만 쓰고 철거할 거예요", "작은 창고만 짓겠어요" 이런 건 허가해주는 경우가 많아요. 정비사업 일정이랑 겹치지 않으면 괜찮아요.
허가 거부되면 이유를 알려줘요. "정비사업 예정일이 2년 후인데 신축 건물은 수명 30년이라서 안 됩니다" 이런 식이죠. 이유 듣고 계획 수정해서 재신청할 수 있어요.
6.무허가 건축하면 어떻게 되나요?
허가 없이 건축하면 불법 건축물이 돼요. 구청에서 적발하면 일단 공사 중지 명령 내려요. 공사 계속하면 강제 중지시키고 벌금도 나와요.
이행강제금이 부과돼요. 위반 내용과 면적에 따라 수백만원에서 수천만원까지 나올 수 있어요. 시정 명령 받고도 안 고치면 반복해서 부과돼요. 계속 쌓이면 금액이 어마어마해져요.
최악의 경우 철거 명령 받아요. 행정대집행으로 강제 철거하고, 비용을 소유자한테 청구해요. 공사비 다 날리고 철거비까지 내야 하니 엄청난 손해예요. 절대 무허가로 짓지 마세요.
7.정비구역인지 확인하는 방법
내 땅이 정비구역인지 모르겠으면 구청이나 시청 도시정비과에 전화하세요. 주소 알려주면 바로 확인해줘요. "여기 재건축 정비구역 맞아요" 또는 "아니에요" 명확히 알려줘요.
온라인으로는 토지이음 사이트에서 확인할 수 있어요. 지도에서 해당 지역 찾아보면 정비구역 표시돼 있어요. 정비구역 종류(재건축, 재개발 등)도 나와요.
재건축 재개발 차이도 알아두면 좋아요. 재건축은 아파트 단지를 새로 짓는 거고, 재개발은 낡은 동네 전체를 새로 만드는 거예요. 둘 다 정비구역이라 허가 필요한 건 똑같아요.
8.허가 받고 건축해도 나중에 철거될 수 있어요
허가받고 합법적으로 지었어도, 정비사업 시작되면 철거 대상이 될 수 있어요. 정비구역 자체가 개발 예정 지역이니까요. 다만 합법 건축물이면 보상을 받아요.
무허가 건축물은 보상 못 받아요. 철거만 당하고 끝이에요. 그래서 "어차피 철거될 건데 허가 왜 받아?"라고 생각하면 안 돼요. 합법이냐 불법이냐에 따라 보상 여부가 갈려요.
허가받을 때 정비사업 일정 확인하세요. "3년 후 철거 예정인데 지금 신축해서 5년 쓸 수 있을까?" 이런 판단 해야 해요. 투자 대비 효과를 계산하고 결정하세요.
9.정비구역 해제될 수도 있어요
모든 정비구역이 개발되는 건 아니에요. 사업성이 안 나오거나 주민 동의 못 받으면 정비구역 해제되기도 해요. 해제되면 행위 제한도 풀려요. 그때는 일반 지역처럼 건축 허가만 받으면 돼요.
정비구역 해제 여부는 구청 공지사항에 나와요. 관심 있으면 주기적으로 확인하세요. 해제되면 땅값 떨어질 수도 있고, 올라갈 수도 있어요. 상황마다 다르니 전문가 상담받는 게 좋아요.
정비구역 지정됐다고 무조건 개발되는 게 아니니, 너무 낙관하지도 말고 너무 비관하지도 마세요. 현실적으로 판단하고, 허가 받을 건 받고, 지킬 건 지키면서 진행하세요.
10.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 정비구역 행위제한 - 법제처
- 도시 및 주거환경정비법 - 법제처