주택 지분취득 거주요건

"엄마한테 집 절반 받았는데, 조정 해제됐으니까 거주 안 해도 되는 거 아니에요?"

이런 질문 많이 하세요. 근데 지분을 나눠서 취득했으면 각각 따로 판단해요. 조정대상지역에서 받은 지분은 해제됐어도 거주요건이 필요할 수 있어요. 자세히 설명드릴게요.

1.핵심 요약

2.실제 사례로 이해하기

2.1.한마음씨 사례

한마음씨는 주택 지분을 두 번에 나눠서 취득했어요.

'19.12월              →    '21.5월            →    '25.7월
A주택 1/2 지분 취득        A주택 1/2 지분 취득      A주택 양도
(증여, 조정대상지역)        (매매, 조정 해제)        (거주 안 함)

한마음씨는 이렇게 생각했어요.

"조정대상지역이 해제됐으니까 거주 안 해도 비과세 받겠지?"

결과: 양도소득세 과세!

왜냐하면 조정대상지역에서 취득한 1/2 지분은 여전히 2년 거주요건이 적용되기 때문이에요.

2.2.문제의 핵심

조정대상지역에서 취득한 지분이 하나라도 있으면 그 지분에 대해 거주요건을 충족해야 주택 전체 비과세가 가능해요.

3.지분별 거주요건 판단 방법

3.1.원칙

1. 지분별로 취득시기를 각각 확인
   ↓
2. 각 취득시기에 조정대상지역이었는지 확인
   ↓
3. 조정대상지역 취득 지분 → 2년 거주 필요
   ↓
4. 비조정대상지역 취득 지분 → 거주 불필요
   ↓
5. 모든 지분 요건 충족해야 비과세

3.2.예시 1: 조정 해제 후 추가 취득

→ 1차 취득 지분 때문에 2년 거주 필수

3.3.예시 2: 둘 다 조정대상지역

→ 전체 지분 모두 2년 거주 필수

3.4.예시 3: 둘 다 비조정대상지역

→ 거주요건 없음 (보유요건만 충족하면 됨)

4.공동상속주택 지분 추가 취득

4.1.소수지분 상속 → 추가 취득 사례

공동상속주택의 소수지분을 상속받은 후 지분을 추가 취득하는 경우도 마찬가지예요.

1차: 비조정대상지역에서 소수지분 상속
2차: 매매로 추가 지분 취득
3차: 조정대상지역 지정 후 매매로 추가 취득
→ 100% 단독 소유

결과: 3차(조정 이후 취득분)만 2년 거주 필요
      1~2차(조정 이전 취득분)는 2년 보유만 필요

4.2.요건 정리

5.비과세 받으려면

5.1.체크리스트

□ 지분별 취득시기 모두 확인했나요?
□ 각 취득시기에 조정대상지역이었나요?
□ 조정대상지역 취득 지분 → 2년 거주 충족했나요?
□ 전체 지분 2년 이상 보유했나요?

5.2.주의사항

6.관련 법령 해석

6.1.기획재정부 해석 (2025.06.12)

"1세대가 조정대상지역에 소재하는 주택의 1/2지분을 취득하고 조정대상지역이 해제된 후 나머지 1/2지분을 취득한 경우에는, 취득당시 조정대상지역에 속한 지분만 거주요건이 적용되는 것입니다."

6.2.핵심 포인트

7.출처

• 국세청 - 양도소득세 서면질의 사례
• 기획재정부 - 재산세제과 유권해석

8.관련 문서

• 양도소득세
• 상속주택 양도세 거주요건
• 조정대상지역