"집 하나 가지고 살다가 팔려는데 양도소득세가 얼마나 나올까요? 친구가 1세대 1주택이면 세금 안 낸다던데 정말인가요?" 정말이에요!
1세대가 집 1채만 가지고 있고 일정 기간 보유했다면 양도소득세를 한 푼도 안 내도 돼요. 오늘은 1세대 1주택 비과세 요건부터 조정대상지역 특례, 특별한 경우까지 쉽게 알려드릴게요!
1.1세대 1주택 양도소득세 비과세, 뭐예요?
쉽게 말하면 집 한 채 가진 사람이 그 집 팔 때 세금 안 내는 제도예요.
집을 팔면 원래 양도소득세라는 세금을 내야 해요. 사고 팔 때 생긴 이익에 대해 내는 세금이거든요. 예를 들어 1억에 산 집을 2억에 팔았으면 1억이 이익이니까 거기에 세금을 매기는 거예요.
근데 평생 살던 집 하나 팔았다고 세금을 엄청 내면 너무 가혹하잖아요. 그래서 소득세법에서 1세대 1주택은 비과세로 정해뒀어요.
비과세를 받으려면 몇 가지 조건이 있어요. 그냥 집 하나만 가지고 있으면 되는 게 아니라, 얼마나 오래 가지고 있었는지, 실제로 살았는지까지 봐요.
2.1세대 1주택 요건, 어떻게 되나요?
기본 조건은 1세대가 국내에 주택 1채만 보유하고 2년 이상 보유해야 해요.
1세대란 뭐예요?
나랑 배우자, 그리고 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족을 합쳐서 1세대예요. 결혼한 부부가 기본이고, 미혼이면 부모님이랑 한 세대가 돼요.
예를 들어 결혼한 부부가 집 1채를 가지고 있어요. 남편 명의든 아내 명의든 상관없어요. 부부 둘이서 집 1채만 가지고 있으면 1세대 1주택이에요.
보유기간 2년이란?
집을 산 날부터 판 날까지 최소 2년은 가지고 있어야 해요. 2년 안에 사고팔면 비과세 안 돼요.
조정대상지역은 조건이 더 까다로워요
집을 산 당시에 그 지역이 조정대상지역이었다면 조건이 하나 더 붙어요. 보유기간 2년 + 거주기간 2년 둘 다 채워야 해요.
조정대상지역은 집값이 많이 오른 지역으로 정부가 지정한 곳이에요. 서울 대부분, 경기도 일부, 대전·세종 등이 여기 해당돼요.
예를 들어 2022년 1월에 서울 강남구 집을 샀어요. 서울은 조정대상지역이에요. 그럼 2024년 1월까지 2년 보유하고, 그 중에서 실제로 2년 이상 살았어야 비과세받을 수 있어요.
만약 회사 발령으로 1년만 살고 다른 데 살았으면 거주기간이 부족해서 비과세 못 받아요.
3.일시적 2주택도 비과세받을 수 있어요
집을 옮기려면 잠깐 동안 집이 2채가 될 수밖에 없잖아요. 이런 경우도 비과세 받을 수 있어요.
조건은 이래요:
- 종전 주택을 1년 이상 가지고 있었어야 해요
- 새 집을 산 날부터 3년 안에 옛날 집을 팔아야 해요
예를 들어볼게요. 2020년에 산 A아파트에 살고 있었어요. 2024년에 B아파트를 새로 샀어요. 이제 집이 2채가 됐죠.
2027년 안에 A아파트를 팔면 일시적 2주택으로 인정돼서 A아파트 파는 거는 비과세 적용받아요. 종전 주택인 A아파트가 1세대 1주택으로 간주되는 거예요.
근데 만약 2020년이 아니라 2023년에 A아파트를 샀으면 1년이 안 됐으니까 안 돼요. 그리고 3년을 넘겨서 2028년에 팔아도 안 돼요.
4.동거봉양, 혼인으로 2주택 되면요?
부모님 모시고 살거나 결혼해서 집이 2채가 되는 경우도 있어요. 이것도 비과세 받을 수 있어요.
동거봉양으로 2주택
나는 집 1채, 60세 이상 부모님도 집 1채 가지고 계셔요. 부모님 모시려고 세대를 합쳤어요. 그럼 집이 2채가 되죠.
이 경우 세대를 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집은 1세대 1주택으로 인정돼요.
예를 들어 2024년에 부모님을 모셨어요. 2026년에 부모님 집을 팔았어요. 그럼 부모님 집 파는 건 비과세 적용돼요.
혼인으로 2주택
각자 집 1채씩 가진 두 사람이 결혼했어요. 이제 부부가 돼서 1세대인데 집은 2채예요.
결혼한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집은 1세대 1주택으로 인정돼요.
예를 들어 2024년 결혼했고 2026년에 남편 집을 팔았어요. 그럼 비과세 적용돼요.
5.농어촌주택, 문화재 주택 특례
특별한 주택을 하나 더 가지고 있어도 비과세받을 수 있는 경우가 있어요.
농어촌주택 + 일반주택
수도권 밖 읍면 지역에 농어촌주택 1채, 일반주택 1채를 가지고 있어요. 일반주택을 팔 때는 1세대 1주택으로 비과세 적용돼요.
농어촌주택은 보통 부모님이 시골에서 물려주신 집이거나, 귀농하려고 미리 산 집이에요.
조건은 이래요:
- 상속받은 집이면 돌아가신 분이 5년 이상 살았어야 해요
- 이농인이 5년 이상 살았던 집이면 돼요
- 귀농 목적으로 산 집이면 5년 안에 일반주택 팔 때만 인정돼요
문화재 주택 + 일반주택
지정문화재나 국가등록문화재 주택 1채랑 일반주택 1채를 가지고 있어요. 일반주택 팔 때 1세대 1주택으로 비과세 적용돼요.
한옥 같은 문화재는 보존해야 하니까 특별히 인정해주는 거예요.
6.조정대상지역 주택 거주기간 2년, 어떻게 채우나요?
조정대상지역 주택은 실제로 2년 살아야 하는데, 이게 생각보다 까다로워요.
거주기간이란?
실제로 그 집에서 살면서 주민등록도 둔 기간이에요. 전입신고를 하고 실제로 거주한 날짜를 세어요.
예를 들어 2022년 1월 1일에 집을 샀고 바로 전입신고 했어요. 2024년 1월 1일까지 쭉 살았어요. 그럼 거주기간 2년이 채워진 거예요.
회사 발령으로 이사 가면요?
2022년 1월에 집 사고 1년 살았어요. 그런데 2023년 1월에 회사 발령으로 지방 가서 2년 살았어요. 2025년 1월에 다시 돌아왔어요.
이 경우 거주기간은 딱 1년이에요. 발령 간 2년은 안 세어요. 다시 돌아와서 1년 더 살아야 비과세 조건 충족돼요.
거주기간 증빙은 어떻게 하나요?
국세청에서 주민등록등본, 전입신고 내역으로 확인해요. 전기세·수도세 고지서, 신용카드 사용 내역 같은 것도 증빙자료가 될 수 있어요.
실제로 안 살면서 주민등록만 둔 게 걸리면 비과세 못 받고 세금 폭탄 맞을 수 있어요.
7.비과세 못 받으면 세금이 얼마나 나올까요?
1세대 1주택 비과세 조건을 못 채우면 양도소득세를 내야 해요.
양도소득세는 집 판 가격에서 산 가격을 뺀 차익에 세율을 곱해서 나와요. 보유기간에 따라 세율이 달라지는데, 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%, 그 이상이면 6~45% 누진세율이에요.
예를 들어 1억에 사서 2억에 팔았으면 차익이 1억이에요. 1년 만에 팔았다면 70%니까 7천만원을 세금으로 내야 해요.
근데 2년 이상 보유하고 실거주 2년 채워서 비과세받으면 세금이 0원이에요. 엄청난 차이죠.