부동산 경매 · 권리분석 · 소제주의
경매로 낙찰받으면 모든 권리가 사라진다고 알고 계셨나요?
말소기준권리보다 선순위인 권리는 낙찰 후에도 낙찰자가 인수해야 해요.
인수 금액을 낙찰가에서 빼야 실제 취득 비용이에요. 입찰 전에 반드시 확인하세요.
📌 지금 어떤 상황이에요?
경매 물건마다 다르기 때문에 입찰 전에 직접 확인해야 해요.
아래 표로 내가 낙찰받으려는 물건의 권리가 소멸인지 인수인지 먼저 파악하세요.
| 권리 종류 | 경매 후 처리 | 비고 |
|---|---|---|
| 저당권·근저당권 | 소멸 | 경매 낙찰로 소멸, 배당 참가 |
| 담보가등기 | 소멸 | 가담법 §15, 우선변제권 있음 |
| 압류·가압류 | 소멸 | 채권자는 배당 참가 |
| 말소기준권리 후순위 전세권 | 소멸 | 전세권자는 배당 참가 |
| 청구권보전가등기 (선순위) | 인수 | 본등기 청구 위험 있음 |
| 선순위 전세권 | 인수 | 낙찰자가 보증금 반환 의무 |
| 대항력 있는 임차인 (선순위) | 인수 | 전입+확정일자+점유, 보증금 인수 |
| 처분금지가처분 (선순위) | 인수 가능 | 상황에 따라 다름, 전문가 확인 |
※ 인수(붉은색) = 낙찰자 부담. 낙찰가에서 인수 금액을 빼야 실제 취득 비용이에요.
"어디서부터 소멸이고 어디서부터 인수냐"를 가르는 기준선이 말소기준권리예요.
이걸 먼저 찾아야 나머지 권리 분석이 가능해요.
등기부등본 확인
갑구(소유권 관련)와 을구(제한물권 관련)를 모두 확인해요.
말소기준권리 파악
최선순위 저당권·근저당권 또는 압류·가압류 중 접수 날짜가 가장 빠른 것이 말소기준권리예요.
선순위 권리 확인
말소기준권리보다 접수일이 빠른 권리를 찾아요. 이것이 낙찰자가 인수해야 할 권리예요.
인수 금액 계산
선순위 전세권·대항력 있는 임차인 보증금을 합산해요. 낙찰가에서 이 금액을 빼면 실제 취득 비용이에요.
📋 같이 보면 도움 되는 글
"가압류 있는 물건은 피해야 한다"고 알고 계셨죠.
하지만 가압류는 경매 낙찰로 소멸해요. 낙찰자가 채무를 인수하지 않아요.
"이 경우엔 내가 갚아야 하나요?"로 가장 많이 물어보는 것들이에요. 급한 것부터 위에 올렸어요.
경매 입찰 전 대법원 법원경매정보를 확인하세요
↗ 대법원 법원경매정보이 글은 2026년 3월 기준 민사집행법 등을 바탕으로 작성됐어요. 경매 참여 전 전문가 자문을 권장해요.