"대출 받으려고 은행 갔더니 DSR 때문에 안 된다는데요?" 요즘 대출 상담받다 보면 꼭 한 번씩 듣게 되는 말이죠.
DSR이 뭔지도 모르겠고, 계산은 어떻게 하는 건지 막막하셨을 거예요. 근데 사실 계산 자체는 어렵지 않아요. 연소득에서 1년에 갚을 돈이 얼마나 되는지 비율로 보는 거거든요. 오늘 실제 예시로 쉽게 설명해 드릴게요. 5분만 읽으시면 내가 얼마까지 빌릴 수 있는지 감이 확 잡히실 거예요!
1.DSR이란 총부채원리금상환비율
DSR은 Debt Service Ratio의 약자예요. 한국말로 총부채원리금상환비율이라고 하고요. 쉽게 말하면 "내 소득에서 대출 갚는 데 쓰는 돈이 몇 퍼센트인가"를 보는 거예요.
왜 이걸 보냐고요? 은행 입장에서는 대출을 너무 많이 받아서 못 갚을 위험이 있는 사람한테는 돈을 안 빌려주고 싶거든요. DSR이 높다는 건 소득 대비 빚이 많다는 뜻이니까, 새로 대출해주기 부담스러운 거죠.
정부도 이걸 알고 있어요. 그래서 2017년부터 DSR 규제를 도입했어요. 제1금융권(시중은행)은 DSR 40%, 제2금융권(저축은행, 카드사)은 50%까지만 대출해주도록 제한을 걸어뒀어요.
예를 들어볼게요. 연봉이 5천만원인데 DSR 40%면, 1년에 갚을 수 있는 돈이 2천만원이라는 거예요. 이 범위 안에서만 대출을 받을 수 있어요.
2.DSR 계산 방법 공식
DSR 계산 공식은 간단해요.
DSR(%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
여기서 중요한 게 **"모든 대출"**이에요. 주택담보대출만 보는 게 아니라 전세자금대출, 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 학자금대출까지 빚이라는 빚은 다 합쳐서 계산해요.
연간 원리금 상환액은 1년 동안 갚아야 할 원금과 이자를 합친 금액이에요. 매달 갚는 금액을 12개월로 곱하면 나와요.
연소득은 세전 총급여를 봐요. 근로소득자면 연봉, 사업자면 종합소득금액을 기준으로 해요. 상여금이나 성과급도 다 포함되고요.
계산 예시를 하나 들어볼게요. A씨는 연봉이 6천만원이에요. 기존에 신용대출 3천만원이 있고, 매달 50만원씩 갚고 있어요. 새로 주택담보대출 3억원을 30년 만기, 연 4% 금리로 받으려고 해요.
먼저 대출 이자 계산기로 주담대 월 상환액을 계산하면 약 143만원이 나와요. 기존 신용대출 50만원 + 주담대 143만원 = 월 193만원이에요. 연간으로 환산하면 193만원 × 12개월 = 2,316만원이에요.
DSR = (2,316만원 ÷ 6,000만원) × 100 = 38.6%
38.6%니까 40% 이하라서 대출이 가능해요.
3.DSR 40% 규제 의미와 적용 대상
DSR 40% 규제는 제1금융권에서 대출받을 때 적용돼요. 시중은행, 인터넷전문은행이 여기 해당하고요. 카카오뱅크, 토스뱅크, 케이뱅크도 다 포함이에요.
40%가 뭘 의미하냐면요. 내 연소득의 40%까지만 대출 원리금 상환에 쓸 수 있다는 거예요. 연봉 5천만원이면 연 2천만원, 연봉 1억원이면 연 4천만원까지만 갚을 수 있어요.
제2금융권(저축은행, 상호금융, 카드사)은 **50%**예요. 조금 더 여유가 있긴 한데, 금리가 높아서 이자 부담이 크거든요. 가급적이면 제1금융권에서 40% 안에서 해결하는 게 좋아요.
모든 대출에 적용되나요? 원칙적으로는 그렇지만 예외가 있어요. 전세자금대출이나 학자금대출은 DSR에는 포함되는데, 실제 대출 심사할 때는 좀 더 유연하게 봐주는 경우가 있어요. 은행마다 내규가 달라서 직접 상담받아보는 게 정확해요.
2026년 현재는 스트레스 DSR 3단계가 시행 중이에요. 실제 금리에 1.5%를 더한 가상의 금리로 계산해서, 금리가 오르더라도 갚을 수 있는지를 미리 검증하는 거예요. 그래서 실제 대출 한도가 더 줄어들 수 있어요.
4.내 DSR 계산 예시 실전
실제로 계산해보면 감이 확 와요. 세 가지 경우를 예시로 들어볼게요.
예시 1: 무주택 청년 첫 대출
B씨는 연봉 4천만원 직장인이에요. 대출이 하나도 없고, 전세 5억원 아파트에 들어가려고 해요. 전세자금대출을 80% LTV로 받으면 4억원이에요. 30년 만기, 연 3.5% 금리 기준으로 월 상환액은 약 179만원이에요.
- 연간 상환액: 179만원 × 12 = 2,148만원
- DSR: (2,148만원 ÷ 4,000만원) × 100 = 53.7%
40%를 초과해서 대출이 안 돼요. 대출 금액을 줄이거나, 보증금을 더 올리거나, 소득이 높은 보증인을 세워야 해요.
예시 2: 1주택자 갈아타기
C씨는 연봉 8천만원, 기존 주택담보대출 2억원이 있어요(월 100만원 상환). 새로 10억원 아파트를 사려고 5억원을 추가 대출받으려고 해요. 30년 만기, 4% 금리로 계산하면 월 238만원이에요.
- 연간 상환액: (100만원 + 238만원) × 12 = 4,056만원
- DSR: (4,056만원 ÷ 8,000만원) × 100 = 50.7%
역시 40%를 넘어요. 기존 대출을 일부 상환하거나, 새 대출 금액을 줄여야 해요.
예시 3: DSR 40% 맞춰서 최대 한도
D씨는 연봉 1억원이고 대출이 없어요. DSR 40%를 꽉 채워서 대출받으려면 얼마까지 가능할까요?
- 연간 상환 가능액: 1억 × 40% = 4,000만원
- 월 상환액: 4,000만원 ÷ 12 = 약 333만원
- 30년 만기, 4% 금리 기준 대출 가능액: 약 7억원
이렇게 역산해서 내 소득으로 최대 얼마까지 빌릴 수 있는지 계산할 수 있어요.
5.DSR 계산기 사용 방법
일일이 계산하기 귀찮으시죠? 온라인 DSR 계산기를 쓰면 편해요.
입력 항목은 크게 세 가지예요. 첫째, 연소득을 입력해요. 근로소득자는 연봉, 사업자는 종합소득금액을 넣으면 돼요. 둘째, 기존 대출 정보를 입력해요. 주택담보대출, 신용대출, 전세대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 월 상환액을 합쳐서 넣어요.
셋째, 새로 받을 대출 정보를 입력해요. 대출 금액, 금리, 상환 기간을 넣으면 자동으로 월 상환액이 계산돼요. 그럼 최종 DSR이 몇 퍼센트인지 바로 나와요.
스트레스 DSR도 함께 계산돼요. 실제 금리에 1.5%를 더한 금리로 DSR을 다시 계산해서, 금리 인상 상황에서도 감당 가능한지 검증하는 거예요. 2026년 현재 은행에서는 이 스트레스 DSR도 함께 심사하거든요.
은행 앱에도 DSR 계산기가 있어요. 카카오뱅크, 토스뱅크 같은 곳에서 대출 한도 조회하면 자동으로 DSR 계산해서 보여줘요. 여러 은행 앱을 비교해보면 내 상황에 가장 유리한 곳을 찾을 수 있어요.
6.DSR 낮추는 방법 한도 늘리기
DSR이 40%를 넘어서 대출이 막혔다면 어떻게 해야 할까요? 방법이 몇 가지 있어요.
기존 대출을 상환하세요. 가장 확실한 방법이에요. 신용대출이나 마이너스통장처럼 금리 높은 대출부터 갚으면 월 상환액이 줄어들어요. 그럼 DSR도 내려가고 새 대출 한도가 늘어나요.
소득을 올리세요. 말이 쉽지 않죠? 하지만 연봉 협상 시기라면 소득 증빙을 잘 해두는 게 도움이 돼요. 프리랜서나 사업자는 소득 금액 증명원에 나오는 금액이 기준이니까, 비용 처리를 잘 해서 소득을 최대한 높게 유지하는 게 좋아요.
대출 기간을 늘리세요. 30년 만기를 40년으로 늘리면 월 상환액이 줄어들어요. 연간 상환액도 줄어드니까 DSR도 낮아져요. 단, 총 이자는 더 많이 내게 되니까 장기적으로 부담될 수 있어요.
배우자 소득을 합산하세요. 부부 공동명의로 대출받으면 두 사람 소득을 합쳐서 DSR을 계산해요. 맞벌이 부부라면 개인별로 받는 것보다 훨씬 유리할 수 있어요.
정책금융을 활용하세요. 디딤돌대출, 버팀목대출 같은 정책금융상품은 DSR 규제가 조금 더 유연해요. 소득 기준만 맞으면 일반 은행보다 대출 한도가 더 나올 수 있거든요.
7.출처
- 금융위원회 - 금융위원회
- 한국은행 - 한국은행
- DSR 계산기 - 토스피드
- 뱅크샐러드 DSR 규제 가이드