대출 받으려고 은행 갔는데 "DSR 때문에 안 된다"는 말 들어보셨나요? 신용도 괜찮고 소득도 있는데 왜 안 되는 건지 궁금하셨죠. DSR은 2026년 현재 모든 대출의 가장 핵심 기준이에요. 제대로 이해하면 내가 얼마나 빌릴 수 있는지 미리 알 수 있답니다.
1.DSR 계산 방법
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 우리말로는 총부채원리금상환비율이에요. 어렵게 들리지만 개념은 단순해요. 1년 동안 내가 벌어들인 돈에서 대출 갚는 돈이 차지하는 비율이거든요.
계산 공식은 이래요. DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100. 예를 들어 연봉이 6천만원인데 1년에 갚아야 하는 대출 원리금이 2천만원이면, DSR은 33%가 돼요. 여기서 중요한 건 '모든 대출'이라는 말이에요. 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부까지 다 포함됩니다.
주택담보대출뿐만 아니라 카드론, 학자금 대출 같은 것도 전부 합산돼요. 그래서 DSR 관리가 중요한 거예요. 작은 대출들이 쌓이면 나중에 집 살 때 주담대를 못 받는 경우가 생기거든요.
2.DSR 한도 2026년 기준
2026년 현재 DSR 한도는 금융기관별로 달라요. 은행에서 대출받으면 DSR 40%가 한도예요. 비은행권(저축은행, 캐피탈 등)은 50%까지 허용돼요. 총 대출액이 1억원을 넘으면 이 규제가 적용됩니다.
실제로는 연소득 6천만원에 DSR 40%면 연간 2천4백만원까지 대출 원리금을 갚을 수 있어요. 이걸 30년 만기로 계산하면 대략 5억원 정도 대출이 가능하죠. 다만 이건 다른 대출이 하나도 없을 때 얘기예요.
은행은 대출 심사할 때 DSR을 엄격하게 봐요. 40%를 딱 맞춰주는 게 아니라 보통 35~38% 선에서 관리하려고 해요. 여유를 두는 거죠. 만약 지금 신용대출이 있다면 그 원리금부터 빼고 계산해야 해요.
3.DSR 규제 스트레스 DSR 3단계
2025년 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계가 2026년에도 이어지고 있어요. 이게 뭐냐면, 대출 심사할 때 실제 금리가 아니라 더 높은 금리로 계산하는 거예요. 혹시 모를 금리 상승 위험을 미리 반영하는 거죠.
스트레스 DSR 3단계는 스트레스 금리 3.0%를 100% 반영해요. 실제 대출금리가 4%라고 해도 7%로 계산한다는 뜻이에요. 이전 2단계에서는 스트레스 금리 1.5%를 50%만 반영했는데, 3단계는 훨씬 강화됐죠.
구체적인 영향을 볼까요. 연소득 1억원에 변동금리로 대출받는다면, 스트레스 DSR 적용 전에는 6억 5천8백만원까지 가능했어요. 근데 3단계 시행 후에는 5억 5천6백만원으로 줄어들어요. 1억 2천만원이나 차이 나는 거죠. 지방 주택담보대출은 2026년 6월 30일까지 2단계를 유예해주고 있어요.
4.DSR 예외 항목
DSR 계산할 때 빠지는 항목들이 있어요. 가장 대표적인 게 무주택자의 전세자금대출이에요. 집이 없는 사람이 전세 얻으려고 빌리는 돈은 DSR에 포함 안 돼요. 주거 안정을 위한 배려죠.
중도금 대출도 제외돼요. 아파트 분양받고 집 지어지는 동안 내는 중도금 대출은 DSR 계산에서 빠져요. 나중에 집 완공되면 주택담보대출로 전환하면서 그때 DSR에 포함됩니다.
하지만 주의할 점이 있어요. 이미 집이 1채 있는데 추가로 전세대출을 받으면 이건 DSR에 포함돼요. 1주택자의 추가 전세대출은 투기 수요로 볼 수 있어서 규제 대상이 되는 거예요. 또 전세 보증금이 아니라 월세 보증금 목적 대출도 DSR에 포함됩니다.
5.DSR 낮추는 방법
DSR을 낮추려면 두 가지 방법이 있어요. 하나는 기존 대출을 줄이는 거예요. 특히 마이너스 통장이나 신용대출은 이자가 높고 매달 원리금도 많이 나가요. 여유 자금이 있다면 이런 대출부터 상환하는 게 좋아요.
다른 방법은 대출 기간을 늘리는 거예요. 30년을 40년으로 늘리면 월 상환액이 줄어들어서 DSR이 낮아져요. 근데 이건 총 이자 부담은 늘어나는 단점이 있어요. 장기적으로 보면 손해일 수 있으니 신중하게 결정하세요.
소득을 높이는 것도 방법이에요. 맞벌이 부부라면 배우자 소득도 합산할 수 있어요. 프리랜서나 개인사업자는 소득 증빙을 잘해두는 게 중요해요. 세금 신고를 성실하게 하면 대출 심사할 때 인정받는 소득이 늘어나거든요.
6.출처
- 금융위원회 DSR 규제 안내 - 금융위원회
- 한국은행 DSR 계산 가이드 - 한국은행
- 스트레스 DSR 3단계 시행 안내 - 뱅크샐러드