경매 물건 보는데 등기부등본에 근저당권, 가압류, 전세권 같은 게 엄청 많아요. 이 중에 뭐가 없어지고 뭐가 남는 건지 도무지 모르겠어요. 말소기준권리가 뭔지 알아야 한다는데, 어떻게 분석하나요?
1.말소기준권리, 권리분석의 핵심이에요
간단히 말해, 말소기준권리는 경매로 부동산이 팔렸을 때 어떤 권리가 없어지고 어떤 권리가 남을지를 결정하는 기준이에요.
말소기준권리보다 먼저 등기된 권리(선순위)는 매수인에게 인수되고, 나중에 등기된 권리(후순위)는 대부분 말소돼요.
A씨는 경매 물건을 보는데 근저당권이 말소기준권리였어요. 그보다 앞선 전세권이 있어서 전세권을 떠안게 됐어요. B씨는 경매 물건에 근저당권만 있고 다른 권리가 없어서 깨끗하게 낙찰받았어요.
민사집행법에 따르면, 경매로 매각되면 말소기준권리와 그보다 후순위 권리는 모두 소멸해요.
2.말소기준권리가 될 수 있는 것들
핵심은 5가지예요. 근저당권, 가압류, 경매개시결정등기, 담보가등기, 선순위 전세권이에요.
근저당권이 가장 흔해요. 은행에서 대출받을 때 부동산에 설정하는 권리예요. 경매는 대부분 근저당권 때문에 시작되니까, 근저당권이 말소기준권리가 되는 경우가 많아요.
가압류는 채권자가 채무자 재산을 미리 묶어두는 거예요. 가압류에 기한 경매도 가능해요.
경매개시결정등기는 경매 절차가 시작됐다고 등기부에 올라가는 거예요. 이것도 말소기준권리가 될 수 있어요.
담보가등기는 담보 목적으로 가등기를 해둔 거예요. 본등기로 전환하면 우선순위를 확보하는 권리예요.
선순위 전세권은 가장 빠른 전세권이에요. 전세권은 등기된 임차권이라서 법적 효력이 강해요.
3.권리분석 방법, 단계별로 해요
1단계: 말소기준권리 찾기
등기부등본을 떼서 을구(권리관계)를 확인하세요. 근저당권, 가압류, 경매개시결정등기 중에서 가장 먼저 등기된 게 말소기준권리예요.
보통은 경매를 신청한 근저당권자의 근저당권이 말소기준권리가 돼요.
2단계: 선순위·후순위 구분
말소기준권리의 등기 접수번호와 날짜를 기준으로, 그보다 앞서 등기된 건 선순위, 나중에 등기된 건 후순위로 구분해요.
3단계: 인수·말소 판단
선순위 권리는 인수, 후순위 권리는 말소예요. 단, 대항력 있는 임차인은 선순위라도 배당받고 소멸할 수 있어요.
4단계: 대항력 임차인 확인
매각물건명세서를 보면 임차인 목록이 나와요. 대항력과 우선변제권이 있는지 확인하세요.
5단계: 배당 시뮬레이션
감정가, 선순위 권리 금액, 임차인 보증금을 계산해서 실제 내가 얼마에 낙찰받을 수 있을지 예상하세요.
4.인수되는 권리, 이건 떠안아요
선순위 권리는 매수인이 떠안아요. 그래서 경매 입찰할 때 이 부분을 꼭 고려해야 해요.
선순위 전세권이 있으면 전세금을 물어줘야 해요. 전세권자가 나가지 않으면 계속 전세 관계가 유지돼요.
선순위 지상권이 있으면 땅 위에 건물을 지을 권리를 인정해줘야 해요.
선순위 지역권이 있으면 통행권 같은 걸 인정해줘야 해요.
이런 선순위 권리가 있으면 낙찰가가 낮아져요. 권리를 떠안는 대신 싸게 사는 거죠.
5.말소되는 권리, 이건 없어져요
후순위 권리는 경매로 모두 말소돼요.
근저당권은 말소기준권리면서 동시에 말소되는 권리예요. 경매 배당금으로 채권을 변제받으면 자동으로 말소돼요.
후순위 가압류, 가등기, 압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권 모두 말소돼요.
말소된다는 건 매수인이 떠안지 않는다는 뜻이에요. 깨끗한 등기부로 소유권을 받는 거죠.
단, 대항력 있는 임차인은 등기가 없어도 대항할 수 있으니 별도로 확인해야 해요.
6.대항력 임차인, 특별히 확인하세요
등기부에는 안 나오지만, 대항력 있는 임차인은 배당요구를 해서 보증금을 받아가요.
대항력 요건은 주택 인도와 전입신고(주택), 또는 건물 인도와 사업자등록(상가)이에요. 확정일자까지 있으면 우선변제권도 생겨요.
매각물건명세서에 임차인 정보가 나와요. 보증금, 확정일자, 전입일을 확인하세요.
만약 임차인이 배당을 다 받으면 임차권은 소멸하지만, 일부만 받거나 못 받으면 매수인에게 임차권이 인수돼요.
그래서 임차인 보증금이 크면 입찰가를 낮춰야 해요. 나중에 보증금을 물어줘야 하니까요.
7.권리분석 체크리스트
✅ 등기부등본 떼서 을구 확인 ✅ 말소기준권리 찾기 (근저당권, 가압류 등) ✅ 선순위·후순위 구분 ✅ 매각물건명세서에서 임차인 확인 ✅ 대항력·우선변제권 여부 확인 ✅ 배당 시뮬레이션 (감정가 - 선순위 금액 - 보증금) ✅ 현장 방문해서 실제 점유자 확인
권리분석은 경매의 핵심이에요. 잘못 분석하면 낙찰받고도 큰 손해를 볼 수 있으니, 꼼꼼히 확인하세요.