공인중개사 통해서 아파트를 샀어요. 중개사가 "신고는 제가 해드릴게요"라고 했는데, 정말 중개사가 다 해주는 건가요? 제가 따로 뭘 해야 하는지 궁금하시죠?
1.부동산 거래신고 의무자
부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따르면 누가 신고하는지가 정해져 있어요.
공인중개사가 계약서를 작성·교부했으면 공인중개사가 신고해요. 중개사 사무실에서 계약했다면 중개사가 알아서 신고를 대행해 주는 거죠. 거래 당사자는 따로 뭘 할 필요가 없어요.
공동중개인 경우에는 중개사들이 함께 신고해야 해요. 매도인 중개사와 매수인 중개사가 각각 있으면 둘이 공동으로 신고하는 거예요.
직거래로 샀다면 매도인과 매수인이 함께 신고해야 해요. 중개사 없이 당사자끼리 계약했으면 둘이 같이 관할 시·군·구청이나 읍·면사무소에 가서 신고하면 돼요.
신고는 계약일로부터 30일 이내에 해야 해요. 30일이 지나면 과태료가 부과될 수 있으니 기한을 꼭 지키세요.
2.2026년 개정사항 주택 매매 증빙자료 제출
2026년 1월부터 중요한 변화가 생겼어요. 공인중개사가 주택 매매 계약을 신고할 때 증빙자료 제출이 의무화됐어요.
구체적으로는 계약서와 계약금 입금 증빙자료를 제출해야 해요. 계약금을 실제로 주고받았다는 걸 증명하는 통장 사본이나 입금 확인서를 내야 하는 거죠.
왜 이렇게 바뀌었을까요? 기존에는 증빙자료 제출 의무가 없어서 허위 신고나 실거래가 조작이 있었거든요. 자전거래라고 해서 실제로는 안 팔고 서류상으로만 거래한 것처럼 꾸미는 경우도 있었어요.
이제는 계약금 입금 내역까지 확인하니까 허위 거래를 막을 수 있게 된 거예요. 중개사가 신고할 때 필요한 서류가 늘어난 셈이죠.
매수인 입장에서는 계약금 입금할 때 통장 이체를 하는 게 좋아요. 현금으로 주고받으면 증빙하기 어려우니까요. 입금 후 통장 사본을 중개사에게 전달하면 신고가 수월해져요.
3.부동산 거래신고 방법
신고는 어떻게 하는지 단계별로 설명해 드릴게요.
관할 시·군·구청이나 읍·면사무소에 가면 돼요. 부동산이 있는 지역의 관청에 가야 해요. 예를 들어 서울 강남구 아파트를 샀으면 강남구청에 신고하는 거예요.
필요한 서류는 부동산 거래신고서, 매매계약서, 신분증이에요. 공인중개사가 신고하는 경우에는 중개사가 알아서 준비해요. 직거래면 매도인과 매수인이 함께 가서 서류를 제출하면 돼요.
2026년부터는 주택 매매의 경우 계약금 입금 증빙자료도 필요해요. 통장 사본이나 입금 확인서를 함께 제출하세요.
신고가 접수되면 신고필증을 발급해 줘요. 이 신고필증은 등기할 때 필요하니까 잘 보관하세요. 신고 안 하면 등기를 못 할 수도 있어요.
온라인 신고도 가능해요. 정부24에서 '부동산 거래신고'를 검색하면 인터넷으로도 신고할 수 있어요. 다만 공인중개사가 대행하는 경우가 대부분이라 개인이 직접 온라인 신고하는 경우는 드물어요.
4.외국인 부동산 거래신고 추가사항
2026년 2월 10일부터 외국인이 부동산을 매수할 때 신고 항목이 추가됐어요.
외국인이 주택을 매수하는 경우 체류자격, 국내 주소 보유 여부, 183일 이상 거소 여부를 신고해야 해요. 세금 납세 대상인지 빠르게 확인하기 위한 거예요.
토지거래허가구역 내 주택을 외국인이 매수하면 자금조달계획서와 관련 입증 서류를 제출해야 해요. 돈을 어디서 마련했는지 증명하는 거죠.
외국인 거래는 규제가 까다로우니까 전문 중개사나 법무사의 도움을 받는 게 좋아요. 서류 준비가 복잡하고, 신고 누락 시 제재가 있을 수 있어요.
5.거래신고 미이행 시 제재
신고를 안 하면 500만원 이하 과태료가 부과돼요. 공동신고를 거부한 사람에게도 과태료가 나와요.
신고 기한은 계약일로부터 30일이니까 잊지 말고 신고하세요. 중개사가 대행한다고 했어도 혹시 모르니 한 달 안에 신고필증을 받았는지 확인하는 게 좋아요.
신고를 안 하면 등기할 때 문제가 생겨요. 등기소에서 신고필증을 요구하는 경우가 있거든요. 등기가 늦어지면 대항력이나 우선변제권 취득도 늦어질 수 있어요.
허위 신고를 하면 더 큰 처벌을 받을 수 있어요. 실거래가를 낮춰서 신고하거나 허위 계약을 신고하면 형사처벌 대상이 될 수 있으니 절대 하지 마세요.
6.중개대상물 확인자료 확대
2026년부터 공인중개사가 제시해야 하는 근거자료에 신탁원부와 건축물대장 등본이 추가됐어요.
신탁원부는 부동산이 신탁 등기돼 있는지 확인하는 자료예요. 신탁 등기가 있으면 소유권 이전이 복잡해질 수 있으니 미리 확인하는 게 중요해요.
건축물대장 등본은 건물의 면적, 구조, 용도 같은 정보를 담고 있어요. 등기부등본과 건축물대장이 다른 경우가 있으니 둘 다 확인해야 해요.
중개사는 거래 전에 이 자료들을 매수인에게 제공해야 해요. 매수인은 자료를 꼼꼼히 확인하고 문제가 없는지 점검하세요.
혹시 중개사가 자료를 안 준다면 요청하세요. 제공 의무가 있으니까 거절하면 안 돼요. 자료 확인 후 계약하는 게 안전해요.
부동산 등기 절차도 미리 알아두면 도움이 돼요. 신고와 등기는 순서대로 진행해야 하니까요. 전입신고도 함께 챙기면 대항력을 바로 갖출 수 있어요.
7.출처
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 - 법제처
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 부동산 거래신고 - 법제처