1.대항력이란
"집주인 바뀌어도 나 여기 살 거야"라고 주장할 수 있는 법적 권리예요.
쉽게 말해서요. 전세 사는데 집주인이 집을 팔았어요. 새 집주인이 "나가세요"라고 하면 어떡해요?
- 대항력 있으면: "계약 끝날 때까지 못 나가요" 주장 가능
- 대항력 없으면: 나가야 할 수도 있음
대항력이 중요한 상황들:
| 상황 | 대항력 있으면 |
|---|---|
| 집주인이 집 팔았을 때 | 새 집주인에게 계약 주장 |
| 집이 경매로 넘어갔을 때 | 낙찰자에게 계약 주장 |
| 집이 가압류 후 매각됐을 때 | 매수인에게 계약 주장 |
2.대항력 발생 요건
대항력이 생기려면 2가지가 필요해요.
| 요건 | 설명 |
|---|---|
| 주택 인도 | 실제로 들어가서 살기 (점유) |
| 전입신고 | 주민등록을 새 주소로 옮기기 |
둘 다 해야 대항력이 생겨요. 하나만 하면 안 돼요.
2.1.주택 인도란
"짐 옮기고 실제로 사는 것"이에요.
| 이것은 점유 | 이것은 점유 아님 |
|---|---|
| 짐 옮기고 거주 시작 | 짐만 넣어두고 안 삶 |
| 가족이 먼저 입주 | 열쇠만 받아놓음 |
| 실제로 생활 | 가끔 들르기만 함 |
중요: 계약서 쓰고 열쇠 받았다고 점유 아니에요. 실제로 살아야 점유예요.
2.2.전입신고란
"이 주소에 삽니다"라고 관청에 신고하는 거예요.
| 방법 | 장소 |
|---|---|
| 방문 | 주민센터 (즉시 처리) |
| 온라인 | 정부24 (당일~익일) |
팁: 주민센터 가서 하는 게 가장 빨라요. 확정일자도 같이 받을 수 있어요.
3.대항력 발생 시점
핵심: 전입신고 + 점유 완료한 다음 날 0시에 대항력이 생겨요.
3.1.다음 날 0시 계산
예시: 1월 15일에 입주하고 전입신고 완료
| 시점 | 대항력 |
|---|---|
| 1월 15일 오후 4시 (전입신고 완료) | ❌ 아직 없음 |
| 1월 15일 밤 11시 59분 | ❌ 아직 없음 |
| 1월 16일 0시 0분 | ✅ 발생! |
왜 당일이 아니라 다음 날 0시인가요?
법이 그렇게 정해놨어요. 같은 날 설정된 다른 권리(근저당, 가압류 등)와 순위를 정하기 위해서예요.
3.2.타임라인으로 보기
1월 15일
├─ 10:00 잔금 지급
├─ 14:00 입주 (짐 옮김, 열쇠 수령)
├─ 16:00 전입신고 완료
│
1월 16일
└─ 00:00 ★ 대항력 발생 ★
4.왜 잔금일 전입신고가 중요한가
하루 차이로 수억 원을 날릴 수 있어요.
4.1.위험한 시나리오
"내일 전입신고해야지" 하고 미뤘더니...
| 날짜 | 사건 |
|---|---|
| 1월 15일 | 잔금 지급, 입주 (전입신고 안 함) |
| 1월 16일 | 집주인이 은행에서 대출, 근저당 설정 |
| 1월 17일 | 전입신고 |
| 1월 18일 0시 | 대항력 발생 |
결과: 근저당(1월 16일)이 대항력(1월 18일 0시)보다 선순위. 경매 나면 은행이 먼저 가져가요.
4.2.안전한 시나리오
"잔금 치르고 바로 전입신고"
| 날짜 | 사건 |
|---|---|
| 1월 15일 | 잔금 지급, 입주, 전입신고 |
| 1월 16일 0시 | 대항력 발생 |
| 1월 16일 | 집주인이 은행에서 대출, 근저당 설정 |
결과: 대항력(1월 16일 0시)이 근저당(1월 16일)보다 선순위. 내가 먼저!
4.3.순위 비교
| 전입신고 날짜 | 대항력 발생 | 근저당 1월 16일 설정 대비 |
|---|---|---|
| 1월 15일 | 1월 16일 0시 | 선순위 (이김) |
| 1월 16일 | 1월 17일 0시 | 후순위 (짐) |
하루 차이가 선순위/후순위를 결정해요.
5.대항력과 우선변제권 차이
"둘 다 필요한 건가요?" 네, 둘 다 있어야 완벽해요.
| 구분 | 대항력 | 우선변제권 |
|---|---|---|
| 요건 | 입주 + 전입신고 | 입주 + 전입신고 + 확정일자 |
| 효과 | 임대차 주장 | 보증금 우선 회수 |
| 발생 시점 | 다음 날 0시 | 다음 날 0시 |
쉽게 정리하면:
- 대항력: "나 여기 살 권리 있어요" (계약 주장)
- 우선변제권: "보증금 먼저 돌려주세요" (돈 받는 권리)
둘 다 있어야 진짜 보호받아요. 확정일자도 같이 받으세요.
6.대항력이 없으면 어떻게 되나
최악의 경우: 집에서 쫓겨나고 보증금도 못 받아요.
6.1.실제 사례
전입신고 안 하고 살다가 집이 경매로 넘어감.
- 경매 낙찰
- 새 집주인 "나가세요"
- 대항력 없으니 할 말 없음
- 보증금 2억은 배당에서 후순위
- 앞에 채권자 먼저 가져감
- 남은 돈 없으면 보증금 날림
교훈: 전입신고는 이사 당일에!
7.대항력 상실 사유
한번 생긴 대항력도 사라질 수 있어요.
| 상황 | 대항력 |
|---|---|
| 다른 곳으로 전출신고 | ❌ 상실 |
| 점유 포기 (안 살고 나감) | ❌ 상실 |
| 단기 출장/여행 | ✅ 유지 |
| 가족만 거주 (본인 미거주) | ⚠️ 판례에 따라 다름 |
주의: 다른 주소로 전입신고하면 대항력 바로 사라져요. 보증금 못 받았는데 이사 가야 하면 임차권등기명령 먼저 신청하세요.
8.자주 묻는 상황
8.1.잔금일에 전입신고 못 했어요
해결책:
- 다음 날이라도 바로 전입신고
- 등기부등본 떼서 그 사이 근저당 설정됐는지 확인
- 설정됐으면 계약 해제 검토 (잔금 반환 요청)
8.2.짐만 넣어두고 안 사는데요
점유 아니에요. 대항력 안 생겨요.
- 실제로 살아야 점유
- 가족이 대신 살아도 됨
- 근데 텅 빈 상태는 안 됨
8.3.해외여행 가면 대항력 사라지나요
단기는 괜찮아요.
| 상황 | 대항력 |
|---|---|
| 2주 해외여행 | ✅ 유지 |
| 3개월 해외 파견 | ✅ 유지 (거주 의사 있으면) |
| 1년 해외 이주 | ⚠️ 위험 (점유 상실 가능성) |
| 다른 곳 전입신고 | ❌ 상실 |
핵심: 전입신고 유지하고 거주 의사 있으면 OK.
8.4.가족만 살고 저는 다른 곳 사는데요
판례에 따라 달라요.
- 배우자나 직계가족이 거주하면 대체로 인정
- 근데 본인이 아예 안 살면 위험할 수 있음
- 가능하면 본인도 함께 전입되어 있는 게 안전
9.지금 당장 할 일
1. 잔금 치르는 날 확인
- 잔금일 = 전입신고 + 확정일자 받는 날
- 캘린더에 알람 설정
2. 잔금일 체크리스트
| 순서 | 할 일 | 확인 |
|---|---|---|
| 1 | 등기부등본 당일 아침에 재확인 | ☐ |
| 2 | 잔금 지급 | ☐ |
| 3 | 열쇠 수령 | ☐ |
| 4 | 입주 (짐 옮기기) | ☐ |
| 5 | 전입신고 (주민센터) | ☐ |
| 6 | 확정일자 (같이 받기, 600원) | ☐ |
3. 대항력 발생일 확인
- 전입신고 완료한 다음 날 0시
- 주민등록등본 발급해서 주소 맞는지 확인
10.출처
- 주택임대차보호법 제3조 - 법제처
- 대법원 종합법률정보 - 판례 검색