1.분양권 전매란
"분양 당첨됐는데, 사정이 생겨서 못 들어가요. 다른 사람한테 팔 수 있나요?"
당첨된 아파트를 입주 전에 다른 사람에게 파는 걸 '분양권 전매'라고 해요.
아파트가 완공되기 전이니까 아직 '집'은 없어요. 대신 '이 집에 들어갈 수 있는 권리'가 있죠. 이 권리를 사고파는 거예요. 흔히 말하는 "분양권 사고판다"가 바로 이거예요.
전매가 중요한 이유:
- 급전이 필요하거나 사정이 바뀌면 분양권을 팔 수 있어요
- 인기 지역은 프리미엄(웃돈) 붙어서 차익을 남길 수 있어요
- 하지만 규제지역은 전매 자체가 금지될 수 있어요
문제는 아무 때나 팔 수 없다는 거예요. 정부가 투기를 막으려고 전매 제한을 걸어뒀거든요. 언제 팔 수 있는지, 조건이 뭔지 꼭 알아둬야 해요.
2.분양권 전매 제한 기간
규제지역이냐 비규제지역이냐에 따라 완전히 달라요.
2.1.규제지역 분양권 전매
투기과열지구, 조정대상지역 같은 규제지역은 전매가 거의 안 돼요.
투기과열지구
- 소유권이전등기 전까지 전매 금지
- 쉽게 말해 입주할 때까지 못 팔아요
- 서울 대부분, 과천, 성남 분당 등이 해당돼요
조정대상지역
- 소유권이전등기 전까지 전매 금지
- 투기과열지구와 동일하게 입주 전 전매 불가
분양가상한제 적용 주택
- 수도권: 소유권이전등기 후 3년간 전매 제한
- 비수도권: 소유권이전등기 후 1년간 전매 제한
- 입주하고도 일정 기간 못 파는 거예요
2.2.비규제지역 분양권 전매
규제가 풀린 지역은 상대적으로 자유로워요.
민영주택
- 수도권: 당첨 후 6개월 지나면 전매 가능
- 비수도권: 당첨 후 6개월 지나면 전매 가능
공공택지 민영주택
- 수도권: 당첨 후 1년 지나면 전매 가능
- 비수도권: 당첨 후 6개월 지나면 전매 가능
중요한 건 '당첨일 기준'이에요. 계약일이 아니라 당첨자 발표일부터 계산해요. 헷갈리면 시행사에 문의하세요.
3.분양권 전매 예외 사유
규제지역이라도 특별한 사유가 있으면 전매할 수 있어요. 주택법 제64조에서 예외를 정해뒀어요.
전매 가능한 예외 사유
- 해외 이주: 해외로 이민 가는 경우
- 세대원 전원 해외 체류: 2년 이상 해외에 머무는 경우
- 상속: 분양권자가 사망한 경우
- 직장 이전: 회사가 다른 시/도로 이전해서 출퇴근이 어려운 경우
- 혼인 합가: 결혼으로 인해 세대가 합쳐지는 경우
- 이혼: 이혼으로 인해 분양권을 나눠야 하는 경우
예외 사유로 전매하려면:
- 한국부동산원에 전매 허가 신청
- 관련 서류 제출 (해외 이주 확인서, 재직증명서 등)
- 심사 후 승인되면 전매 가능
그냥 "돈이 급해서요"는 안 돼요. 법에 정해진 사유만 인정됩니다.
4.분양권 전매 절차
전매 가능한 시기가 됐다면, 이제 실제로 파는 절차를 알아볼게요.
1단계: 매수인 찾기
- 부동산 중개업소 통해 매수인 물색
- 분양권 거래 전문 플랫폼 활용
- 프리미엄(웃돈) 협상
2단계: 계약서 작성
- 분양권 매매계약서 작성
- 매매대금, 프리미엄, 잔금일 등 명시
- 계약금 수수 (통상 10%)
3단계: 시행사 명의변경
- 매도인, 매수인 함께 시행사 방문
- 분양계약 명의변경 신청
- 명의변경 수수료 납부 (보통 10~30만 원)
4단계: 잔금 정산
- 매수인이 잔금 지급
- 매도인은 납부한 분양대금 정산
- 향후 납부할 중도금/잔금은 매수인이 승계
5단계: 양도소득세 신고
- 매도인은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내 신고
- 홈택스에서 신고 가능
주의: 명의변경 전에 잔금을 다 주면 안 돼요. 명의변경 확인 후 잔금 치르세요.
5.분양권 전매 세금
분양권 팔면 양도소득세를 내야 해요. 프리미엄(차익)에 세금이 붙어요.
5.1.양도소득세율
보유기간에 따라 세율이 달라요
1년 미만 보유
- 세율: 70%
- 프리미엄 1억이면 세금만 7천만 원
1년 이상 2년 미만 보유
- 세율: 60%
- 프리미엄 1억이면 세금 6천만 원
2년 이상 보유
- 기본세율: 6~45% (누진세)
- 장기보유특별공제 없음 (분양권은 해당 안 됨)
5.2.양도소득세 계산 예시
분양가 5억 원짜리 아파트를 6억 원에 팔았다고 가정할게요.
양도차익 계산
- 양도가액: 6억 원
- 취득가액: 5억 원 (납부한 분양대금)
- 필요경비: 약 500만 원 (중개수수료, 명의변경비 등)
- 양도차익: 6억 - 5억 - 500만 = 9,500만 원
1년 미만 보유 시
- 세율 70% 적용
- 양도세: 9,500만 × 70% = 6,650만 원
- 지방소득세(10%): 665만 원
- 총 세금: 약 7,315만 원
2년 이상 보유 시 (기본세율)
- 과세표준 9,500만 원 기준
- 세율 약 35% 구간
- 양도세: 약 2,500만 원
- 지방소득세: 250만 원
- 총 세금: 약 2,750만 원
결론: 최소 2년은 들고 있어야 세금이 확 줄어요. 1년 안에 팔면 차익의 70%를 세금으로 내야 해요.
6.분양권 프리미엄
프리미엄은 분양가에 더해서 받는 웃돈이에요.
예를 들어 분양가가 5억인데 시세가 6억이면, 1억이 프리미엄이에요. 매수인 입장에서는 분양가 5억 + 프리미엄 1억 = 총 6억을 내는 거죠.
프리미엄이 생기는 이유
- 인기 지역은 청약 경쟁률이 높아요
- 당첨되기 어려우니까 웃돈 주고라도 사려는 사람이 있어요
- 입주 시점 시세보다 싸면 프리미엄이 붙어요
프리미엄 확인 방법
- 인근 부동산 중개업소 문의
- 분양권 거래 사이트 시세 확인
- 같은 단지 실거래가 조회 (국토부 실거래가)
주의할 점
- 프리미엄은 시세에 따라 오르내려요
- 입주 시점에 시세가 떨어지면 프리미엄도 사라져요
- 마이너스 프리미엄(마피)도 있어요 - 분양가보다 싸게 파는 것
7.분양권 전매 시 주의사항
첫째, 전매 제한 기간 꼭 확인하세요
- 규제지역인지 비규제지역인지
- 분양가상한제 적용 주택인지
- 전매 제한 기간이 언제 끝나는지
모르고 팔았다가 불법 전매로 처벌받을 수 있어요. 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금이에요.
둘째, 명의변경 전 잔금 주지 마세요
- 시행사에서 명의변경 완료 확인 후 잔금 지급
- 명의변경 거부당하면 돈 돌려받기 어려워요
셋째, 세금 계산 미리 하세요
- 프리미엄 1억 받아도 세금 내면 얼마 안 남을 수 있어요
- 1년 미만 보유면 70% 세금
- 최소 2년 보유 후 매도가 유리해요
넷째, 중개수수료 확인하세요
- 분양권은 '권리'라서 매매가 아닌 '권리이전'으로 볼 수 있어요
- 중개수수료율이 다를 수 있으니 미리 협의하세요
다섯째, 대출 승계 확인하세요
- 중도금 대출이 있다면 매수인에게 승계되는지 확인
- 승계 안 되면 매수인이 새로 대출받아야 해요
8.지금 당장 할 일
1. 내 분양권 상태 확인하기
- 당첨일이 언제인지 확인
- 규제지역인지 비규제지역인지 확인
- 분양가상한제 적용 주택인지 확인
2. 전매 가능 시점 계산하기
- 비규제지역 민영주택: 당첨일 + 6개월
- 규제지역: 소유권이전등기 때까지 대기
3. 프리미엄 시세 알아보기
- 인근 부동산에 시세 문의
- 같은 단지 분양권 거래 사례 확인
4. 세금 미리 계산하기
- 보유기간 확인 (1년/2년 기준)
- 예상 프리미엄으로 양도세 계산
- 홈택스 양도세 모의계산 활용
9.출처
- 주택법 제64조 - 법제처
- 국토교통부 - 분양가상한제 안내
- 국토부 실거래가 공개시스템 - 분양권 실거래가