소액임차인 최우선변제권
소액임차인은 보증금이 적은 세입자를 보호하는 제도입니다. 경매 시에도 최우선으로 보증금 일부를 돌려받을 수 있습니다.
1.1. 최우선변제권이란
1.1.1.1 정의
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 최우선변제권 | 다른 채권자보다 먼저 변제받는 권리 |
| 대상 | 소액보증금 임차인 |
| 근거 | 주택임대차보호법 제8조 |
1.2.1.2 일반 우선변제권과 차이
| 구분 | 최우선변제권 | 우선변제권 |
|---|---|---|
| 순위 | 저당권보다 먼저 | 확정일자 순위 |
| 대상 | 소액임차인만 | 모든 임차인 |
| 금액 | 일부만 (한도) | 보증금 전액 |
| 요건 | 대항력만 | 대항력+확정일자 |
2.2. 소액임차인 기준 (2026년)
2.1.2.1 지역별 보증금 기준
| 지역 | 보증금 기준 | 최우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시 (군 제외), 세종, 안산, 용인, 김포, 광주 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 외 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
2.2.2.2 수도권 과밀억제권역
| 지역 | 포함 도시 |
|---|---|
| 경기도 | 고양, 과천, 광명, 구리, 군포, 부천, 성남, 수원, 안양, 의왕, 의정부, 하남 등 |
| 인천 | 일부 지역 (군 제외) |
2.3.2.3 기준 확인 방법
| 확인 | 기준 |
|---|---|
| 보증금 기준 | 임대차계약서상 보증금 |
| 시점 | 경매개시결정 등기일 기준 |
| 월세 환산 | 보증금 + (월세 × 100) |
3.3. 최우선변제 요건
3.1.3.1 필수 요건
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 대항력 | 입주 + 전입신고 |
| 보증금 기준 | 지역별 기준 이하 |
| 배당요구 | 배당요구종기까지 신청 |
3.2.3.2 확정일자는 불필요
| 항목 | 최우선변제 | 일반 우선변제 |
|---|---|---|
| 확정일자 | 불필요 | 필요 |
| 대항력 | 필요 | 필요 |
3.3.3.3 대항력 취득 시점
| 조건 | 최우선변제 |
|---|---|
| 경매개시결정 전 대항력 | ✅ 가능 |
| 경매개시결정 후 대항력 | ❌ 불가 |
4.4. 최우선변제 한도
4.1.4.1 개별 한도
| 지역 | 최대 변제액 |
|---|---|
| 서울 | 5,500만원 |
| 수도권 과밀 | 4,800만원 |
| 광역시 등 | 2,800만원 |
| 기타 | 2,500만원 |
4.2.4.2 총액 한도
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 총 한도 | 주택가액(낙찰가)의 1/2 |
| 안분 배당 | 소액임차인 간 안분 |
4.3.4.3 안분 배당 예시
낙찰가 2억원, 소액임차인 3명 (서울)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 낙찰가 | 2억원 |
| 1/2 한도 | 1억원 |
| 소액임차인 A | 보증금 1.5억 (최우선 5,500만원) |
| 소액임차인 B | 보증금 1억 (최우선 5,500만원) |
| 소액임차인 C | 보증금 8천만원 (최우선 5,500만원) |
안분 계산
| 계산 | 금액 |
|---|---|
| 총 최우선변제 청구 | 5,500 × 3 = 1.65억원 |
| 실제 배당 가능 | 1억원 (1/2 한도) |
| 각자 배당 | 1억 ÷ 3 = 약 3,333만원씩 |
5.5. 배당 순위
5.1.5.1 경매 배당 순위
| 순위 | 채권자 |
|---|---|
| 1순위 | 집행비용 |
| 2순위 | 소액임차인 최우선변제 |
| 3순위 | 당해세 (재산세, 종부세) |
| 4순위 | 근저당권·전세권·확정일자 (선순위 순) |
| 5순위 | 일반 채권 |
5.2.5.2 최우선변제 우선 이유
| 이유 | 설명 |
|---|---|
| 주거 보호 | 서민 주거 안정 목적 |
| 정책적 배려 | 소액 보증금 보호 |
6.6. 월세 환산 계산
6.1.6.1 환산 공식
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
6.2.6.2 계산 예시
| 보증금 | 월세 | 환산보증금 | 서울 기준 적용 |
|---|---|---|---|
| 5천만원 | 50만원 | 1억원 | ✅ 소액임차인 |
| 1억원 | 70만원 | 1.7억원 | ❌ 기준 초과 |
| 1.5억원 | 10만원 | 1.6억원 | ✅ 소액임차인 |
6.3.6.3 기준 초과 시
| 상황 | 최우선변제 |
|---|---|
| 환산보증금 > 기준 | ❌ 불가 |
| 일반 우선변제만 | ✅ 가능 (확정일자 있으면) |
7.7. 다가구주택 특례
7.1.7.1 다가구 최우선변제
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 적용 | 주택 전체 가액 기준 1/2 |
| 안분 | 소액임차인 간 안분 |
| 선순위 확인 | 다른 세입자 확인 필수 |
7.2.7.2 다가구 위험
| 위험 | 내용 |
|---|---|
| 다수 소액임차인 | 한도 부족 가능 |
| 선순위 합산 | 총액 제한에 걸림 |
7.3.7.3 확인 방법
| 확인 | 방법 |
|---|---|
| 확정일자부 열람 | 주민센터·등기소 |
| 선순위 보증금 | 합산 금액 확인 |
8.8. 실무 적용
8.1.8.1 소액임차인 판단
| 단계 | 확인 사항 |
|---|---|
| 1 | 내 보증금 확인 |
| 2 | 월세 환산 계산 |
| 3 | 지역별 기준 확인 |
| 4 | 기준 이하 여부 판단 |
8.2.8.2 배당 신청
| 절차 | 내용 |
|---|---|
| 배당요구 | 경매법원에 신청 |
| 기한 | 배당요구종기까지 |
| 서류 | 계약서, 주민등록등본 |
8.3.8.3 배당표 확인
| 확인 | 내용 |
|---|---|
| 배당표 열람 | 법원 배당기일 전 |
| 이의 신청 | 배당기일에 이의 |
9.9. 주의사항
9.1.9.1 대항력 유지 필수
| 주의 | 내용 |
|---|---|
| 전입 유지 | 전출하면 대항력 상실 |
| 점유 유지 | 거주 중단 시 위험 |
| 배당까지 유지 | 배당받을 때까지 |
9.2.9.2 보증금 증액 주의
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 처음부터 기준 초과 | 최우선변제 불가 |
| 증액으로 기준 초과 | 최우선변제 불가 |
| 증액 부분만 초과 | 기존 금액은 최우선 유지 |
9.3.9.3 경매개시결정 시점
| 시점 | 최우선변제 |
|---|---|
| 경매개시 전 대항력 | ✅ 가능 |
| 경매개시 후 대항력 | ❌ 불가 |
10.10. 자주 묻는 질문
10.1.10.1 확정일자 없어도 되나요?
| 답변 | 설명 |
|---|---|
| ✅ 가능 | 최우선변제는 확정일자 불필요 |
| 권장 | 확정일자도 받아두기 권장 |
10.2.10.2 선순위 근저당 있어도 되나요?
| 답변 | 설명 |
|---|---|
| ✅ 가능 | 근저당보다도 먼저 변제 |
| 단 | 1/2 한도 내에서 |
10.3.10.3 전세보증금 일부만 받을 수 있나요?
| 답변 | 설명 |
|---|---|
| ⚠️ 그렇습니다 | 최대 한도까지만 최우선 |
| 나머지 | 일반 우선변제 또는 배당 못 받음 |