우선변제권 요건

1.우선변제권이란

경매 때 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받는 권리예요.

쉽게 말해서요. 집이 경매로 넘어가면 은행, 세입자, 다른 채권자들이 돈을 나눠 가져요. 이때 순서가 중요해요.

• 우선변제권 있으면: 순위에 따라 배당받음
• 우선변제권 없으면: 맨 뒤로 밀려서 못 받을 수도

예시:

집이 3억에 낙찰됨. 채권자가 3명 있어요.

세입자 B는 우선변제권이 있어도 순위가 늦어서 0.5억밖에 못 받음.

그래서 빨리 확정일자 받는 게 중요해요.

2.우선변제권 요건

우선변제권이 생기려면 3가지가 필요해요.

3가지 다 갖춰야 우선변제권이 생겨요. 하나라도 없으면 안 돼요.

2.1.대항력이랑 뭐가 달라요?

쉽게:

• 대항력: "나 여기 살 권리 있어요" (계약 유지)
• 우선변제권: "보증금 먼저 줘요" (돈 받는 권리)

우선변제권이 대항력을 포함해요. 더 강력한 거예요.

3.우선변제권 발생 시점

전입신고 다음 날 0시에 발생해요. (대항력이랑 같음)

근데 확정일자를 언제 받았느냐에 따라 순위가 달라져요.

3.1.순위 결정 기준

대항력 취득일과 확정일자 중 늦은 날짜가 순위 기준이에요.

3.2.예시로 이해하기

예시 1: 전입신고 먼저 한 경우

우선변제 순위: 1월 20일 (늦은 날짜 기준)

예시 2: 같은 날 한 경우

우선변제 순위: 1월 16일 (가장 빠름)

결론: 이사 당일에 전입신고 + 확정일자 같이 받는 게 유리해요.

4.경매 배당 순위

집이 경매로 넘어가면 이 순서로 배당해요.

핵심: 4순위에서 확정일자랑 근저당은 날짜 빠른 순으로 경쟁해요.

4.1.확정일자 vs 근저당 순위

결론: 확정일자 날짜가 근저당보다 빠르면 세입자가 먼저 받아요.

4.2.배당 계산 예시

낙찰가 5억, 채권자 3명

배당:

세입자 B는 2억 중 1억만 받아요. 순위가 늦어서요.

5.소액임차인 최우선변제

보증금이 적으면 확정일자 없이도 최우선으로 일부 받을 수 있어요.

예시: 서울에서 보증금 1억으로 살다가 경매 넘어가면, 근저당이 선순위여도 5,500만원은 먼저 받아요.

자세한 건 소액임차인 최우선변제권 참고.

6.우선변제권 유지하려면

한번 생긴 우선변제권도 사라질 수 있어요.

6.1.유지 조건

6.2.상실 사유

주의: 보증금 못 받았는데 이사 가야 하면 임차권등기명령 먼저 신청하세요. 그래야 이사 가도 권리 유지돼요.

7.확정일자부 열람

"이 집에 나보다 먼저 확정일자 받은 사람 있나?" 확인할 수 있어요.

7.1.열람 방법

7.2.열람 비용

300원

7.3.왜 확인해야 하나요?

선순위 임차인이 많으면 경매 때 내 순위가 밀려요.

계약 전 확인:

1. 등기부등본 (근저당 확인)
2. 확정일자부 열람 (선순위 임차인 확인)
3. 둘 다 합쳐서 시세 90% 넘으면 위험

8.지금 당장 할 일

1. 확정일자 받았는지 확인

• 계약서에 도장 찍혀있나
• 없으면 바로 주민센터 가서 받기 (600원)

2. 순위 확인

• 대법원 인터넷등기소에서 확정일자부 열람
• 나보다 선순위가 누가 있는지 확인

3. 체크리스트

4. 우선변제권 요건 3가지

3가지 다 충족해야 경매 때 보증금 받을 수 있어요!

9.출처

• 주택임대차보호법 제3조의2 - 법제처

10.관련 문서

• 확정일자
• 대항력 발생 시점
• 소액임차인 최우선변제권
• 전세보증보험
• 임차권등기명령