도배, 장판은 누가 교체하나요?

통상적인 사용으로 인한 노후는 임대인 책임입니다. 임차인 과실(담배, 오염 등)은 임차인이 배상합니다.

특약으로 임차인 책임을 늘릴 수 있나요?

가능하지만, 통상 손모까지 임차인 책임으로 하는 특약은 불공정약관으로 무효될 수 있습니다.

입주 시 인수인계서 꼭 써야 하나요?

강력히 권장합니다. 퇴거 시 분쟁 예방을 위해 입주 당시 상태를 사진과 함께 기록하세요.

원상복구 범위

원상복구는 임대차 종료 시 중요한 쟁점입니다. 책임 범위를 정확히 알고 분쟁을 예방하세요.

1.1. 원상복구란

1.1.1.1 정의

항목	내용
원상복구	임차물을 인도받은 상태로 반환
근거	민법 제654조, 제615조
시기	임대차 종료 시

1.2.1.2 기본 원칙

원칙	설명
원상 회복 의무	임차인의 기본 의무
통상 손모 제외	정상 사용 손모는 제외
자연 노후 제외	시간 경과 노후는 제외

2.2. 책임 구분

2.1.2.1 임대인 책임

항목	설명
자연 노후	시간 경과에 따른 노화
통상 손모	정상적 사용으로 인한 마모
시설 노후	설비의 경년 열화

2.2.2.2 임차인 책임

항목	설명
고의·과실	부주의로 인한 훼손
비정상 사용	용도 외 사용으로 인한 손상
관리 소홀	관리 부족으로 인한 훼손

2.3.2.3 책임 구분 기준

기준	설명
사용 기간	장기 사용 시 감가상각 고려
훼손 원인	과실 여부
손상 정도	통상 범위 초과 여부

3.3. 항목별 책임

3.1.3.1 도배

상황	책임
통상 변색, 낡음	임대인
담배 냄새, 황변	임차인
낙서, 찢어짐	임차인
곰팡이 (결로)	⚠️ 원인에 따라
곰팡이 (관리 소홀)	임차인

3.2.3.2 장판·바닥재

상황	책임
통상 마모, 색 바램	임대인
가구 자국 (통상)	임대인
찢어짐, 파손	임차인
화학물질 손상	임차인
반려동물 손상	임차인

3.3.3.3 시설물

상황	책임
보일러 노후	임대인
에어컨 노후	임대인
고의·과실 고장	임차인
청소 부족 고장	임차인

3.4.3.4 주방·욕실

상황	책임
코킹 노후	임대인
배수구 막힘 (관리 소홀)	임차인
타일 균열 (노후)	임대인
타일 파손 (과실)	임차인

3.5.3.5 창호·유리

상황	책임
창틀 노후	임대인
유리 파손	임차인
방충망 노후	임대인
방충망 찢어짐 (과실)	임차인

4.4. 감가상각

4.1.4.1 내용연수 기준

항목	내용연수
도배	3~5년
장판	5~8년
보일러	10~15년
에어컨	7~10년

4.2.4.2 감가상각 계산

예시: 장판 5년 사용, 임차인 과실로 교체

항목	계산
내용연수	8년
사용 기간	5년
잔존가치	(8-5)/8 = 37.5%
교체 비용 50만원	50만 × 37.5% = 18.75만원

4.3.4.3 감가상각 적용

원칙	내용
전액 배상 ❌	신품 교체 비용 전액은 부당
잔존가치	남은 가치만 배상
협의	양측 협의로 결정

5.5. 특약 효력

5.1.5.1 유효한 특약

특약	효력
반려동물 원상복구	✅ 유효
흡연 원상복구	✅ 유효
특정 시설 관리	✅ 유효

5.2.5.2 무효 가능 특약

특약	효력
모든 원상복구 임차인	⚠️ 무효 가능
통상 손모도 배상	⚠️ 무효 가능
신품 교체 의무	⚠️ 무효 가능

5.3.5.3 불공정약관

기준	내용
약관규제법	불공정약관 무효
통상 손모	임대인 책임이 원칙
과도한 책임	임차인에게 불리하면 무효

6.6. 인수인계서

6.1.6.1 필요성

필요성	설명
분쟁 예방	입주 당시 상태 증명
책임 구분	기존 하자 vs 신규 손상
증거 자료	분쟁 시 증거

6.2.6.2 작성 내용

항목	기재 내용
작성일	입주일
작성자	임대인, 임차인 서명
시설 상태	각 항목별 상태
사진 첨부	현재 상태 사진

6.3.6.3 점검 항목

구역	점검 항목
거실	도배, 장판, 조명, 창문
침실	도배, 장판, 창문, 문
주방	싱크대, 가스레인지, 환풍기
욕실	변기, 세면대, 샤워기, 타일
기타	보일러, 에어컨, 현관문

6.4.6.4 인수인계서 양식

[시설물 인수인계서]

작성일: 2026년 ○월 ○일
주소: ○○시 ○○구 ○○동 ○○호

[점검 항목]
- 도배 상태: □양호 □보통 □노후 (사진번호: )
- 장판 상태: □양호 □보통 □노후 (사진번호: )
- 보일러: □정상 □점검필요 (사진번호: )
- 에어컨: □정상 □점검필요 (사진번호: )

[특이사항]


임대인: (서명)
임차인: (서명)

7.7. 분쟁 해결

7.1.7.1 협의

방법	내용
당사자 협의	1차 시도
비용 분담	합리적 분담

7.2.7.2 분쟁조정

기관	연락처
임대차분쟁조정위원회	132
한국소비자원	1372

7.3.7.3 소송

상황	조치
협의 불가	민사소송
증거	인수인계서, 사진, 견적서

8.8. 퇴거 절차

8.1.8.1 퇴거 전 준비

절차	내용
청소	기본 청소
점검	시설물 상태 확인
수리	과실 부분 수리 검토

8.2.8.2 퇴거일

절차	내용
시설 점검	임대인과 함께
상태 확인	인수인계서 작성
보증금 정산	원상복구 비용 공제 협의
열쇠 반납

8.3.8.3 보증금 공제

절차	내용
견적	수리 견적서 확인
협의	공제 금액 협의
정산	보증금에서 공제 후 반환

9.9. 주의사항

9.1.9.1 입주 시

주의	내용
인수인계서	반드시 작성
사진 촬영	전체 상태
영상 촬영	권장

9.2.9.2 거주 중

주의	내용
고장 신고	즉시 임대인에게
관리	정기적 관리
기록	수리 내역 보관

9.3.9.3 퇴거 시

주의	내용
충분한 협의	일방적 결정 금지
서면 확인	정산 내역 서면
영수증	공제 영수증 보관

목차

3줄 요약