임대사업자 등록
주택 임대사업자 등록 제도와 세금 혜택을 정리합니다.
1.1. 임대사업자 개요
1.1.1.1 등록 유형
| 유형 | 임대 기간 |
|---|---|
| 장기일반민간임대 | 10년 |
| 공공지원민간임대 | 8년 |
1.2.1.2 등록 대상
| 대상 | 등록 |
|---|---|
| 단독주택 | ✅ |
| 아파트 | ✅ |
| 다세대·다가구 | ✅ |
| 오피스텔 | ✅ |
2.2. 등록 요건
2.1.2.1 주택 요건
| 요건 | 기준 |
|---|---|
| 주택 수 | 1호 이상 |
| 면적 | 제한 없음 |
| 공시가격 | 제한 없음 (일부 혜택 제한) |
2.2.2.2 임대료 제한
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 초기 임대료 | 시세 이하 권장 |
| 인상률 | 연 5% 이내 |
| 인상 주기 | 1년 이상 경과 후 |
3.3. 등록 절차
3.1.3.1 등록 기관
| 등록 | 기관 |
|---|---|
| 사업자 등록 | 시·군·구청 |
| 세무 등록 | 세무서 |
3.2.3.2 필요 서류
| 서류 | 용도 |
|---|---|
| 등록신청서 | 사업자 등록 |
| 임대차계약서 | 임대 조건 확인 |
| 건물등기부등본 | 소유권 확인 |
| 주민등록등본 | 신청인 확인 |
3.3.3.3 등록 절차
| 순서 | 절차 |
|---|---|
| 1 | 시·군·구청 임대사업자 등록 |
| 2 | 세무서 사업자 등록 |
| 3 | 임대차계약 신고 |
| 4 | 표준임대차계약서 사용 |
4.4. 세금 혜택
4.1.4.1 취득세 감면
| 조건 | 감면 |
|---|---|
| 전용 40㎡ 이하 | 면제 |
| 전용 60㎡ 이하 | 75% 감면 |
| 전용 85㎡ 이하 | 50% 감면 |
4.2.4.2 재산세 감면
| 조건 | 감면 |
|---|---|
| 전용 40㎡ 이하 | 면제 |
| 전용 60㎡ 이하 | 75% 감면 |
| 전용 85㎡ 이하 | 50% 감면 |
4.3.4.3 종합부동산세
| 혜택 | 조건 |
|---|---|
| 합산 배제 | 8년 이상 임대 |
| 공시가 기준 | 6억원 이하 (수도권 외 3억원) |
4.4.4.4 양도소득세
| 혜택 | 조건 |
|---|---|
| 중과 배제 | 10년 이상 임대 |
| 장기보유특별공제 | 최대 70% |
5.5. 장기보유특별공제
5.1.5.1 공제율
| 임대 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 8년 이상 | 50% |
| 9년 이상 | 60% |
| 10년 이상 | 70% |
5.2.5.2 적용 조건
| 조건 | 기준 |
|---|---|
| 임대 기간 | 8년 이상 |
| 임대료 제한 | 5% 준수 |
| 등록 유지 | 의무 기간 유지 |
6.6. 의무 사항
6.1.6.1 임대 의무
| 의무 | 내용 |
|---|---|
| 임대 기간 | 10년 (장기) / 8년 (공공지원) |
| 임대료 인상 | 5% 이내 |
| 계약 신고 | 30일 이내 |
6.2.6.2 관리 의무
| 의무 | 내용 |
|---|---|
| 시설 유지 | 주거 기능 유지 |
| 수선 의무 | 임대인 부담 |
| 정보 공개 | 임대 조건 공개 |
7.7. 위반 시 제재
7.1.7.1 과태료
| 위반 | 과태료 |
|---|---|
| 신고 의무 위반 | 500만원 |
| 임대료 상한 위반 | 1,000만원 |
| 등록 말소 | 세금 추징 |
7.2.7.2 세금 추징
| 위반 | 추징 |
|---|---|
| 의무 기간 미준수 | 감면 세금 + 이자 |
| 등록 말소 | 혜택 환수 |
8.8. 등록 말소
8.1.8.1 자진 말소
| 사유 | 처리 |
|---|---|
| 양도 | 말소 + 세금 정산 |
| 자가 거주 | 의무 위반 (추징) |
8.2.8.2 직권 말소
| 사유 | 처리 |
|---|---|
| 의무 위반 | 직권 말소 + 제재 |
| 허위 등록 | 직권 말소 + 과태료 |
9.9. 세금 계산 예시
9.1.9.1 취득세 감면 예시
전용 50㎡ 주택, 취득가 3억원
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 일반 취득세 (1%) | 300만원 |
| 감면 (75%) | 225만원 |
| 납부 취득세 | 75만원 |
9.2.9.2 양도세 절감 예시
10년 임대 후 양도, 양도차익 2억원
| 항목 | 일반 | 임대사업자 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 2억원 | 2억원 |
| 장특공제 | 30% | 70% |
| 과세표준 | 1.4억원 | 6,000만원 |
| 예상 세금 | 약 4,900만원 | 약 900만원 |
10.10. 임대소득세
10.1.10.1 과세 기준
| 임대소득 | 과세 |
|---|---|
| 2,000만원 이하 | 분리과세 (14%) |
| 2,000만원 초과 | 종합과세 |
10.2.10.2 필요경비
| 경비 | 공제율 |
|---|---|
| 단순경비율 | 42.6% |
| 기준경비율 | 임대료의 일정 % |
| 실제 경비 | 장부 기장 |
11.11. 등록 vs 미등록
11.1.11.1 비교
| 항목 | 등록 | 미등록 |
|---|---|---|
| 취득세 | 감면 | 일반 |
| 종부세 | 합산 배제 | 합산 |
| 양도세 | 중과 배제 | 중과 |
| 의무 | 있음 | 없음 |
11.2.11.2 선택 기준
| 고려 | 등록 유리 | 미등록 유리 |
|---|---|---|
| 보유 기간 | 10년 이상 | 단기 |
| 주택 수 | 다주택 | 1주택 |
| 임대 의향 | 장기 임대 | 자가 전환 |
12.12. 주의사항
12.1.12.1 등록 전 확인
| 확인 | 내용 |
|---|---|
| 의무 기간 | 10년 유지 가능성 |
| 임대료 제한 | 5% 준수 가능성 |
| 혜택 조건 | 공시가 기준 확인 |
12.2.12.2 등록 후 주의
| 주의 | 내용 |
|---|---|
| 계약 신고 | 30일 이내 필수 |
| 인상 제한 | 5% 초과 시 제재 |
| 양도 시 | 의무 승계 또는 추징 |