재개발과 재건축 차이는?

재개발은 도로 등 기반시설까지 정비하고, 재건축은 기존 아파트 등을 다시 짓습니다.

조합원이 되려면?

재개발은 토지·건물 소유자, 재건축은 구분소유자가 조합원이 됩니다.

분담금은 얼마나 나오나요?

사업성에 따라 다르며, 수천만원~수억원까지 차이가 큽니다. 사업 초기에 예상하기 어렵습니다.

재개발 재건축

재개발과 재건축은 노후 주거지를 정비하는 사업입니다. 차이점과 투자 시 주의사항을 정리합니다.

1.1. 정비사업 개요

1.1.1.1 정의

사업	정의
재개발	기반시설 + 주택 정비
재건축	노후 공동주택 정비

1.2.1.2 대상 지역

사업	대상
재개발	불량 주거지, 노후 단독주택 밀집
재건축	노후 아파트, 연립주택

2.2. 재개발 vs 재건축

2.1.2.1 주요 차이

구분	재개발	재건축
대상	단독·다세대 밀집	공동주택 (아파트 등)
기반시설	함께 정비	기존 활용
세입자	세입자 보상	보상 없음
임대주택	의무 건설	일부 의무
초과이익환수	없음	있음

2.2.2.2 조합원 자격

사업	자격
재개발	토지·건물 소유자
재건축	구분소유자 (아파트 소유자)

2.3.2.3 세입자 보상

구분	재개발	재건축
주거이전비	✅	❌
이사비	✅	❌
영업보상	✅	❌

3.3. 사업 절차

3.1.3.1 진행 단계

단계	내용
1. 정비구역 지정	지자체 지정
2. 추진위 구성	주민 동의
3. 조합설립인가	조합 설립
4. 사업시행인가	사업 확정
5. 관리처분인가	분양 계획
6. 이주·철거	기존 건물 철거
7. 착공·분양	건설 시작
8. 준공·입주	완공 후 입주

3.2.3.2 소요 기간

단계	기간
구역지정 ~ 조합설립	2~5년
조합설립 ~ 사업시행	1~3년
사업시행 ~ 착공	1~3년
착공 ~ 입주	2~4년
총 기간	6~15년

4.4. 조합원 권리

4.1.4.1 조합원 자격

요건	내용
소유권	토지·건물 소유
동의	조합 가입 동의
분양권	신축 주택 분양

4.2.4.2 분양권

항목	내용
조합원 분양	일반분양보다 저렴
평형 선택	권리가액에 따라
추가분담금	초과분 납부

4.3.4.3 현금청산

상황	처리
분양 미신청	현금으로 정산
소수 지분	현금청산 가능

5.5. 분담금

5.1.5.1 분담금 계산

분담금 = 분양가 - 권리가액
권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율

5.2.5.2 비례율

비례율	의미
100% 이상	조합원 이익
100% 미만	추가 분담금

5.3.5.3 분담금 예시

종전자산 3억, 비례율 110%, 분양가 8억

항목	금액
권리가액	3.3억원
분양가	8억원
분담금	4.7억원

5.4.5.4 분담금 변동

요인	영향
분양가 상승	분담금 증가
공사비 증가	분담금 증가
일반분양 성공	분담금 감소

6.6. 투자 위험

6.1.6.1 주요 리스크

리스크	내용
사업 지연	수년~10년 이상
분담금 변동	예상보다 증가
사업 무산	투자금 묶임
조합 분쟁	사업 지연

6.2.6.2 입주권 프리미엄

단계	프리미엄
초기	낮음 (리스크 높음)
관리처분 후	상승
착공 후	높음
입주 임박	최고

7.7. 재건축 초과이익환수

7.1.7.1 부담금 개요

항목	내용
대상	재건축 사업
기준	초과이익 3,000만원 초과
부과	준공 시

7.2.7.2 부담률

초과이익	부담률
3,000만원 이하	면제
3,000만~5,000만원	10%
5,000만~7,000만원	20%
7,000만~9,000만원	30%
9,000만~1.1억원	40%
1.1억원 초과	50%

7.3.7.3 계산 예시

초과이익 1억원

구간	금액	부담금
3,000만 이하	면제	0
3,000~5,000만	2,000만 × 10%	200만
5,000~7,000만	2,000만 × 20%	400만
7,000~9,000만	2,000만 × 30%	600만
9,000만~1억	1,000만 × 40%	400만
합계		1,600만원

8.8. 세금

8.1.8.1 취득세

상황	세율
조합원 분양	1~3% (주택 취득세)
입주권 매수	4% (승계취득)

8.2.8.2 양도소득세

상황	과세
입주권 양도	양도세 과세
완공 후 양도	주택 양도세
1세대 1주택	비과세 요건 적용

8.3.8.3 종합부동산세

상황	과세
멸실 전	기존 주택 기준
멸실 후	입주권은 제외
입주 후	신규 주택 기준

9.9. 투자 체크리스트

9.1.9.1 사업성 확인

체크	내용
용적률	현재 vs 허용 용적률
대지지분	조합원당 지분
일반분양	예상 물량
시공사	브랜드·재무 상태

9.2.9.2 리스크 확인

체크	내용
진행 단계	인가 현황
조합 상황	분쟁 여부
분담금	예상 금액
소요 기간	예상 입주 시기

10.10. 주의사항

10.1.10.1 투자 시 유의

주의	내용
장기 투자	10년 이상 소요 가능
자금 계획	분담금 대비 필수
전문가 상담	세금, 법률 확인

10.2.10.2 매수 시 확인

확인	내용
조합원 지위	승계 가능 여부
체납 여부	분담금·관리비
권리가액	예상 금액

목차

3줄 요약