전세권 설정등기
전세권 설정등기는 등기부등본에 전세권을 기재하는 것입니다. 대항력보다 강력한 보호를 받지만 비용과 임대인 동의가 필요합니다.
1.1. 전세권이란
1.1.1.1 기본 개념
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 정의 | 전세금을 지급하고 부동산을 사용하는 권리 |
| 성질 | 물권 (등기부에 등기) |
| 근거 | 민법 제303조~제319조 |
1.2.1.2 전세권 vs 임차권
| 구분 | 전세권 | 임차권 (확정일자) |
|---|---|---|
| 성질 | 물권 | 채권 |
| 등기 | 등기부 갑구 또는 을구 | 확정일자부 |
| 비용 | 등기비용 발생 | 수수료 600원 |
| 동의 | 임대인 동의 필요 | 불필요 |
| 경매권 | ✅ 직접 경매 가능 | ❌ 불가 |
1.3.1.3 장단점
| 장점 | 단점 |
|---|---|
| 강력한 물권 보호 | 임대인 동의 필요 |
| 직접 경매 신청 가능 | 등기 비용 발생 |
| 대항력 자동 취득 | 절차 복잡 |
| 이사해도 권리 유지 | 말소 절차 필요 |
2.2. 전세권 vs 확정일자
2.1.2.1 권리 비교
| 항목 | 전세권 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 성립 | 등기 | 전입+확정일자 |
| 공시 | 등기부등본 | 확정일자부 |
| 대항력 | ✅ | ✅ (전입 필요) |
| 우선변제권 | ✅ | ✅ |
| 경매신청권 | ✅ | ❌ |
2.2.2.2 보호 차이
| 상황 | 전세권 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 이사 후 | 권리 유지 | 대항력 상실 |
| 경매 시 | 직접 경매 가능 | 지급명령/소송 필요 |
| 제3자 대항 | 누구에게나 대항 | 전입 유지 필요 |
2.3.2.3 어떤 것을 선택?
| 상황 | 권장 |
|---|---|
| 일반적인 경우 | 확정일자 (간편, 저비용) |
| 고액 보증금 | 전세권 검토 |
| 이사 가능성 | 전세권 유리 |
| 임대인 동의 어려움 | 확정일자 |
3.3. 전세권 설정 절차
3.1.3.1 설정 요건
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 합의 | 임대인·임차인 합의 |
| 등기 | 설정등기 신청 |
| 전세금 | 전세금 지급 |
3.2.3.2 필요 서류
| 서류 | 발급처 |
|---|---|
| 등기신청서 | 인터넷등기소 |
| 등기원인증서 | 전세권설정계약서 |
| 임대인 인감증명서 | 주민센터 |
| 임대인 주민등록초본 | 주민센터 |
| 임차인 주민등록등본 | 주민센터 |
| 등기권리증 | 소유자 보관 |
| 취득세 영수증 | 시군구청 |
3.3.3.3 설정 절차
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 전세권 설정 합의 |
| 2 | 서류 준비 |
| 3 | 취득세 납부 |
| 4 | 등기소 신청 (온라인/방문) |
| 5 | 등기 완료 (3~5일) |
4.4. 등기 비용
4.1.4.1 비용 구성
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 등록면허세 | 전세금의 0.2% |
| 지방교육세 | 등록면허세의 20% |
| 등기수수료 | 약 15,000원 |
| 증지대 | 약 3,000원 |
4.2.4.2 비용 계산 예시
보증금 3억원 기준
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 3억 × 0.2% | 600,000원 |
| 지방교육세 | 60만 × 20% | 120,000원 |
| 등기수수료 | - | 15,000원 |
| 합계 | - | 약 73.5만원 |
4.3.4.3 누가 부담?
| 부담 | 통상 |
|---|---|
| 설정 비용 | 임차인 |
| 말소 비용 | 임대인 |
| 협의 | 특약으로 조정 가능 |
5.5. 전세권 효력
5.1.5.1 기본 효력
| 효력 | 내용 |
|---|---|
| 사용·수익권 | 부동산 사용 권리 |
| 대항력 | 제3자에게 대항 |
| 우선변제권 | 경매 시 우선 배당 |
| 경매신청권 | 직접 경매 신청 |
5.2.5.2 경매신청권
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 권리 | 전세금 미반환 시 직접 경매 신청 |
| 장점 | 소송 없이 경매 진행 |
| 방법 | 법원에 경매 신청 |
5.3.5.3 존속 기간
| 기간 | 내용 |
|---|---|
| 약정 기간 | 계약서 기재 기간 |
| 최단 | 규정 없음 |
| 최장 | 10년 (갱신 가능) |
6.6. 전세권 변동
6.1.6.1 양도
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 가능 | 전세권 양도 가능 |
| 동의 | 임대인 동의 불필요 (약정 없으면) |
| 등기 | 이전등기 필요 |
6.2.6.2 전전세
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 가능 | 전전세 가능 (범위 내) |
| 제한 | 임대인 동의 특약 시 제한 |
6.3.6.3 소멸
| 사유 | 설명 |
|---|---|
| 기간 만료 | 존속 기간 종료 |
| 합의 | 당사자 합의 해지 |
| 소멸 시효 | 전세금반환청구권 10년 |
7.7. 전세권 말소
7.1.7.1 말소 시기
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 계약 종료 | 전세금 반환 후 |
| 합의 해지 | 해지 합의 후 |
7.2.7.2 말소 절차
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 전세금 반환 |
| 2 | 말소 서류 준비 |
| 3 | 등기소 말소 신청 |
| 4 | 말소 완료 |
7.3.7.3 필요 서류
| 서류 | 발급 |
|---|---|
| 말소등기신청서 | 작성 |
| 전세권자 인감증명서 | 주민센터 |
| 전세권 등기필증 | 보관 중 |
| 말소 위임장 | 해당 시 |
8.8. 전세권과 대항력 병행
8.1.8.1 함께 사용 가능?
| 답변 | 설명 |
|---|---|
| ✅ 가능 | 중복 취득 가능 |
| 효과 | 더 강한 보호 |
| 실무 | 드문 경우 |
8.2.8.2 권장 사항
| 상황 | 권장 |
|---|---|
| 일반 | 확정일자로 충분 |
| 고액 | 전세권 검토 |
| 보험 가능 | 전세보증보험 가입 |
9.9. 자주 묻는 질문
9.1.9.1 임대인이 꼭 동의해야?
| 답변 | 설명 |
|---|---|
| ✅ 필수 | 소유자 동의 없이 불가 |
| 거부 시 | 확정일자로 대체 |
9.2.9.2 전세권 있으면 전입신고 필요 없나요?
| 답변 | 설명 |
|---|---|
| 주거 목적 | 전입신고 권장 |
| 소액임차인 | 전입 있어야 최우선변제 |
| 주민등록 | 생활 편의상 필요 |
9.3.9.3 전세권 경매 신청 절차는?
| 절차 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 전세금 반환 청구 (내용증명) |
| 2 | 반환 거절 또는 미이행 |
| 3 | 법원에 경매 신청 |
| 4 | 경매 진행, 배당 |