주택임대차보호법 시행령

"소액임차인 기준이 서울은 1억6500만원이라는데, 이거 어디에 나와 있어요?"

주택임대차보호법 시행령에 있어요. 법의 구체적인 숫자들은 다 시행령에 있거든요.

1.시행령이란

시행령은 법을 실제로 적용하기 위한 세부 기준을 정한 규정이에요.

주택임대차보호법에는 "소액임차인을 보호한다"라고만 써 있어요. 그런데 소액이 얼마인지는 안 나와 있어요. 이런 구체적인 금액 기준이 시행령에 있어요.

시행령은 대통령령이에요. 국회를 거치지 않고 정부가 바꿀 수 있어서 법보다 자주 개정돼요. 물가나 전세가가 오르면 기준 금액도 따라 올라가거든요.

2.소액임차인 보증금 기준 (2026년)

소액임차인 최우선변제권을 받으려면 보증금이 일정 금액 이하여야 해요.

수도권 과밀억제권역은 서울을 제외한 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥 등이 해당돼요.

이 기준은 시행령 제10조와 제11조에 나와 있어요.

3.최우선변제 한도

소액임차인이라고 무조건 다 받는 건 아니에요. 경매 낙찰가의 1/2 범위 내에서만 받을 수 있어요.

예를 들어 집이 1억에 낙찰됐으면 5000만원까지가 최우선변제 한도예요. 서울 기준 최우선변제금액이 5500만원이지만, 낙찰가가 낮으면 그만큼 못 받을 수 있어요.

소액임차인이 여러 명이면 나눠서 받아요. 이것도 시행령에 정해져 있어요.

4.전월세전환율

보증금을 월세로 바꾸거나, 월세를 보증금으로 바꿀 때 적용하는 이율이에요.

시행령에서 **연 10%**를 상한으로 정하고 있어요. 다만 한국은행 기준금리에 따라 조정될 수 있어요.

예를 들어 보증금 1000만원을 월세로 전환하면요.

1000만원 × 10% ÷ 12개월 = 월 83,333원

이보다 더 높은 월세를 요구하면 부당해요.

5.전월세신고 기준

어떤 계약을 신고해야 하는지도 시행령에 있어요.

보증금 6000만원 이하이면서 월세 30만원 이하인 소액 계약은 신고 안 해도 돼요.

6.시행령 개정 이력

시행령은 전세가 상승에 맞춰 주기적으로 개정돼요.

최근 주요 개정:

2023년에 소액임차인 기준이 크게 올랐어요. 서울 기준으로 1억5000만원 → 1억6500만원으로 상향됐죠. 최우선변제금액도 5000만원 → 5500만원으로 올랐고요.

전세가가 계속 오르니까 시행령도 따라서 바뀌는 거예요. 내 보증금이 기준 이하인지 확인하려면 최신 시행령을 봐야 해요.

7.시행령 확인하는 법

법제처 국가법령정보센터에서 최신 시행령을 확인할 수 있어요.

시행령 별표를 보면 지역별 보증금 기준, 최우선변제금액이 정리되어 있어요. "별표"라고 검색하면 찾기 쉬워요.

법이 개정되면 시행령도 같이 바뀌는 경우가 많아요. 중요한 계약 전에는 꼭 최신 기준 확인하세요.

8.자주 묻는 질문

8.1.법이랑 시행령이랑 뭐가 달라요?

법은 국회에서 만들고, 시행령은 정부(대통령)가 만들어요. 법은 큰 틀을 정하고, 시행령은 구체적인 숫자와 기준을 정해요. 시행령이 더 자주 바뀌어요.

8.2.내 지역이 어디에 해당하는지 모르겠어요

과밀억제권역은 수도권정비계획법에 정해져 있어요. 대부분의 수도권 도시가 해당돼요. 확실하지 않으면 주민센터에 문의하세요.

8.3.시행령이 바뀌면 기존 계약도 영향받나요?

새로 바뀐 기준은 개정 이후 계약부터 적용되는 게 원칙이에요. 다만 소액임차인 기준은 배당 시점 기준으로 적용되기도 해요. 경매 상황이면 법원에 확인하세요.

더 자세한 내용은 주택임대차보호법 시행령에서 확인하세요.

9.관련 문서

• 주택임대차보호법
• 소액임차인 최우선변제권
• 우선변제권 요건
• 전월세상한제