"1년만 계약했는데 2년 살 수 있다고요?"
네, 주택임대차보호법 제4조에서 최소 2년을 보장하거든요.
1.제4조 원문
주택임대차보호법 제4조 제1항은 이렇게 돼 있어요.
"기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."
2.쉽게 풀어보면
세입자에게 최소 2년 거주를 보장하는 조문이에요.
집주인이 "1년만 살아"라고 해도 법적으로는 2년 계약으로 인정돼요. 세입자가 2년까지 살겠다고 하면 집주인이 내보낼 수 없어요.
다만 세입자가 원하면 1년만 살고 나갈 수도 있어요. "2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"는 게 그 뜻이에요. 세입자에게 유리한 쪽으로 선택할 수 있는 거죠.
3.왜 2년인가요
전세나 월세로 이사하면 이사 비용, 복비, 시간이 들잖아요. 너무 짧은 기간만 살고 또 이사하면 세입자 부담이 커요.
그래서 법에서 최소 2년을 보장해주는 거예요. 2년이면 어느 정도 안정적으로 거주할 수 있으니까요.
4.기간 없는 계약은요
계약서에 기간을 안 쓰면요? 역시 2년으로 간주해요.
"언제까지 살지 나중에 정하자"고 하고 기간을 안 썼어도, 법적으로는 2년 계약이에요. 세입자가 2년간 거주할 권리가 있어요.
5.우선변제권 (제3조의2)
보증금 보호에 중요한 우선변제권은 제3조의2에 있어요.
"대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."
쉽게 말해 대항력 + 확정일자를 갖추면 경매에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있어요.
6.우선변제권 얻는 방법
세 가지가 필요해요.
첫째, 주택 인도. 실제로 그 집에서 살아야 해요.
둘째, 전입신고. 주민센터에서 전입신고해야 해요.
셋째, 확정일자. 계약서에 확정일자 도장을 받아야 해요.
확정일자는 전입신고할 때 주민센터에서 같이 받을 수 있어요. 600원이면 돼요. 전자계약하면 자동으로 받아지고요.
자세한 내용은 우선변제권 요건에서 확인하세요.
7.우선변제 순위
우선변제권이 있다고 무조건 1등은 아니에요. 순위가 있어요.
순위는 대항력을 갖춘 날짜와 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 해요. 보통은 확정일자 받은 날이 기준이 돼요.
같은 날 확정일자 받으면 같은 순위예요. 경매 배당금을 나눠 받아요.
근저당보다 내 확정일자가 빠르면 은행보다 먼저 받아요. 근저당이 먼저면 은행이 먼저 가져가고 남은 돈에서 받아요.
8.임대차기간 관련 판례
8.1.2년 지나면 자동 종료?
아니에요. 2년 지나도 집주인이 갱신 거절 안 하면 묵시적갱신돼요. 자동으로 2년 연장되는 거예요.
8.2.세입자가 중간에 나가겠다고 하면?
중간에 나갈 수 있어요. 다만 다음 세입자를 구하거나, 3개월 전에 통보해야 해요. 세입자가 일방적으로 계약을 끝내면 손해배상 문제가 생길 수 있어요.
9.자주 묻는 질문
9.1.6개월 계약도 2년으로 되나요?
네. 2년 미만 계약은 다 2년으로 인정돼요. 세입자가 원하면 2년까지 살 수 있어요.
9.2.확정일자 안 받으면요?
우선변제권이 없어요. 경매에서 순위가 밀려서 보증금을 못 받을 수 있어요. 꼭 받으세요.
9.3.확정일자 늦게 받아도 되나요?
받을 수는 있지만, 순위는 확정일자 받은 날 기준이에요. 늦게 받으면 그만큼 순위가 밀려요. 계약 직후 바로 받는 게 좋아요.
더 자세한 내용은 주택임대차보호법에서 확인하세요.