상생임대주택 특례

"집은 임대 주고 있는데, 비과세 받으려면 내가 직접 살아야 한대요. 방법 없을까요?"

조정대상지역 주택이라 2년 거주해야 비과세인데, 현실적으로 어려운 분들 많으시죠. 상생임대주택 특례를 활용하면 거주 안 해도 비과세 받을 수 있어요. 요건이 좀 까다롭긴 한데, 차근차근 설명드릴게요.

1.핵심 요약

2.상생임대주택 특례란?

2.1.제도 개요

조정대상지역 주택은 2년 이상 거주해야 비과세인데요.

상생임대주택 특례를 적용하면 거주하지 않아도 비과세 받을 수 있어요.

2.2.특례 혜택

3.특례 요건 4가지

3.1.요건 총정리

3.2.요건 1: 직전임대차계약

주의: 분양권 상태에서 체결한 계약은 직전임대차계약이 아니에요.

3.3.요건 2: 상생임대차계약

3.4.요건 3: 임대기간

직전임대차계약: 1년6개월 이상
     +
상생임대차계약: 2년 이상
     =
총 3년6개월 이상 임대

3.5.요건 4: 임대료 인상 제한

상생임대차계약 임대료 ≤ 직전임대차계약 임대료 × 105%

4.흔한 실수 사례

4.1.사례 1: 4년 단일 계약

상황

이대한씨는 4년짜리 임대차계약을 1회 체결했어요.

'21.6월           '21.12월          '25.12월        '26.1월
A주택 취득        임대차 계약 시작    임대차 계약 종료   A주택 양도
(조정대상지역)     (4년 단일 계약)

이대한씨는 이렇게 생각했어요.

"4년이면 직전 1년6개월 + 상생 2년보다 긴데, 당연히 특례 받겠지?"

결과: 특례 적용 불가!

왜 안 될까요?

하나의 임대차계약을 임의로 2개로 나눌 수 없어요.

올바른 방법

1차 계약: 직전임대차계약 (1년6개월 이상)
    ↓
계약 종료 후
    ↓
2차 계약: 상생임대차계약 (2년 이상, 5% 이내 인상)

반드시 2개의 별도 계약이 필요해요.

4.2.사례 2: 다른 임차인과 기간 합산

상황

1차 계약: 임차인 A와 1년 (임차인 요청으로 단기)
2차 계약: 임차인 B와 6개월
→ 합산 1년6개월

이렇게 해서 직전임대차계약 1년6개월 충족했다고 볼 수 있을까요?

결과: 직전임대차계약으로 인정 불가!

왜 안 될까요?

서로 다른 임차인과 순차적으로 체결한 계약은 합산 불가예요.

5.올바른 특례 적용 방법

5.1.타임라인

1. 주택 취득 (조정대상지역)
   ↓
2. 직전임대차계약 체결 (1년6개월 이상)
   ↓
3. 직전계약 종료 후 상생임대차계약 체결
   - 같은 임차인
   - 임대료 5% 이내 인상
   - 2년 이상
   ↓
4. 상생계약 종료 후 양도
   ↓
5. 비과세 또는 장기보유특별공제 적용

5.2.체크리스트

□ 주택 취득 후 첫 임대차계약인가요? (직전계약)
□ 직전계약 기간이 1년6개월 이상인가요?
□ 상생계약을 '21.12.20~'26.12.31 사이에 체결했나요?
□ 상생계약 임대료가 5% 이내 인상인가요?
□ 상생계약 기간이 2년 이상인가요?
□ 다가구주택이면 모든 호가 요건 충족했나요?
□ 별도의 2개 계약인가요? (단일 계약 불가)

6.다가구주택 특례 적용

다가구주택은 모든 호가 요건을 충족해야 전체 양도 시 특례를 받을 수 있어요.

자세한 내용은 다가구주택 상생임대주택 문서를 참고하세요.

7.관련 법령

7.1.소득세법 시행령 제155조의3

8.출처

• 국세청 - 양도소득세 서면질의 사례
• 기획재정부 - 상생임대주택 10문 10답

9.관련 문서

• 양도소득세
• 1세대1주택 비과세
• 장기보유특별공제
• 다가구주택 상생임대주택