양도소득세 장기보유특별공제

1.기본 개념

부동산을 장기간 보유하면 양도소득세를 추가로 공제해주는 제도입니다.

2.공제율

2.1.1세대 1주택 (보유+거주)

• 보유기간 공제 + 거주기간 공제

2.2.다주택자 (보유만)

2.3.조정대상지역 2주택 이상

• 2024년 5월 10일 이후 양도분
• 장기보유특별공제 배제

3.계산 방법

3.1.기본 계산식

장기보유특별공제액 = 양도차익 × 공제율

3.2.1세대 1주택 (10년 보유·거주)

양도차익: 5억원
보유기간: 10년 → 40%
거주기간: 10년 → 40%
총 공제율: 80%
공제액: 5억 × 80% = 4억원
과세표준: 1억원

3.3.다주택자 (10년 보유)

양도차익: 5억원
보유기간: 10년 → 20%
공제액: 5억 × 20% = 1억원
과세표준: 4억원

4.보유·거주기간 계산

4.1.보유기간

• 취득일부터 양도일까지
• 실제 보유한 전체 기간

4.2.거주기간 (1세대 1주택만)

• 전입신고일부터 전출신고일까지
• 실제 거주 확인 가능
• 최대 인정: 보유기간까지

4.3.예시 1: 보유 10년, 거주 5년

보유기간 공제: 40%
거주기간 공제: 20% (5년)
총 공제율: 60%

4.4.예시 2: 보유 10년, 거주 12년 (불가능)

보유기간 공제: 40%
거주기간 공제: 40% (10년까지만 인정)
총 공제율: 80%

5.실무 적용 사례

5.1.사례 1: 1세대 1주택 (10년 보유·거주)

취득가액: 3억원
양도가액: 8억원
양도차익: 5억원
장기보유특별공제: 5억 × 80% = 4억원
과세표준: 1억원
양도세: 약 1,500만원 (세율 15% 적용 시)

5.2.사례 2: 1세대 1주택 (5년 보유·거주)

양도차익: 5억원
장기보유특별공제: 5억 × 40% = 2억원
과세표준: 3억원
양도세: 약 6,300만원

5.3.사례 3: 다주택자 (10년 보유)

양도차익: 5억원
장기보유특별공제: 5억 × 20% = 1억원
과세표준: 4억원
양도세: 약 1억 1,200만원

6.공제 배제 사례

6.1.조정대상지역 2주택 이상

• 2024년 5월 10일 이후 양도
• 장기보유특별공제 적용 안 됨
• 중과세율 적용

6.2.단기 보유 (3년 미만)

• 장기보유특별공제 없음
• 기본세율만 적용

6.3.분양권·조합원입주권

• 장기보유특별공제 적용 안 됨

7.특례

7.1.상속·증여 주택

• 피상속인·증여자 보유기간 합산 가능
• 거주기간은 본인 거주만 인정

7.2.농어촌주택

• 9억원 이하 농어촌주택
• 장기보유특별공제 적용 가능

7.3.일시적 2주택

• 기존 주택 양도 시
• 장기보유특별공제 적용 가능

8.주의사항

8.1.조정대상지역 확인

• 양도 시점 조정대상지역 여부 확인
• 2주택 이상 시 공제 배제

8.2.거주 증명

• 전입신고 필수
• 실제 거주 확인 자료 보관
• 세무조사 대비

8.3.보유기간 증명

• 매매계약서
• 등기부등본
• 취득·양도 시기 명확히

9.절세 전략

9.1.장기 보유·거주

• 10년 이상 보유·거주로 80% 공제
• 양도세 대폭 절감

9.2.비과세 vs 장기보유특별공제

• 12억원 이하: 비과세 (양도세 0원)
• 12억원 초과: 초과분에 장기보유특별공제 적용

9.3.거주기간 확보

• 전입신고 철저히
• 실제 거주 증명 자료 보관
• 거주기간 = 보유기간 만들기

10.계산 도구

10.1.간단 계산

양도차익 × 공제율 = 공제액
양도차익 - 공제액 = 과세표준

10.2.국세청 계산기

• 홈택스 양도소득세 계산
• 자동 공제율 적용
• 세액 시뮬레이션

11.관련 문서

• 양도소득세 계산
• 양도소득세 비과세
• 1세대 1주택 판단

12.참고 자료

• 소득세법 제95조
• 소득세법 시행령 제159조
• 국세청 양도소득세 안내