재산분할 임대주택 양도세

이혼하면서 전 배우자가 임대하던 주택을 받게 됐는데, 양도세 특례가 어떻게 되는지 궁금하시죠? 함께 살펴보시죠.

재산분할로 임대주택을 받으면 전 배우자의 임대기간은 합산되지 않아요. "우리 합치면 10년인데?" 하셔도 안 돼요. 본인이 새로 임대기간 요건을 충족해야 해요.

1.핵심 요약

2.실제 사례

2.1.甲과 乙 부부 사례

'14.1월      '15.1월       '15.10월         '23.1월         '25.12월
甲乙 혼인    甲 A주택 취득  장기임대주택      甲乙 이혼        乙 A주택 양도
                          10년 사업자등록    A주택 → 乙로 이전
                          (甲 명의)         乙 임대사업자 승계

乙씨는 이렇게 생각했어요.

"전 남편이 7년, 내가 3년. 합치면 10년이니까 장기보유특별공제 70% 받을 수 있겠지?"

결과: 장기보유특별공제 특례 적용 불가!

왜 안 됐을까요? 아래에서 자세히 설명드릴게요.

왜냐하면 재산분할로 취득한 경우 전 배우자의 임대기간은 합산되지 않기 때문이에요.

2.2.乙씨가 놓친 것

乙씨가 특례를 받으려면 본인이 10년 이상 임대해야 해요.

3.왜 합산이 안 될까요?

3.1.법령 해석

기획재정부 해석 (2024.09.03)

"전 배우자로부터 재산분할을 원인으로 장기임대주택을 취득한 경우, 해당 장기임대주택의 임대기간은 본인이 사업자등록을 한 이후 주택을 임대한 기간부터 기산하는 것입니다."

3.2.핵심 포인트

임대인 지위는 승계되지만, 임대기간은 새로 시작이에요.

4.장기임대주택 양도세 특례란?

4.1.조세특례제한법 제97조의3

장기일반민간임대주택을 일정 요건 갖춰서 양도하면 장기보유특별공제를 높은 세율로 받을 수 있어요.

4.2.특례 요건

4.3.특례 혜택

일반 장기보유특별공제(최대 30%)보다 훨씬 유리해요.

5.재산분할 후 어떻게 해야 할까요?

5.1.특례 받으려면

1. 재산분할로 임대주택 취득
   ↓
2. 본인 명의로 임대사업자 등록
   ↓
3. 본인이 직접 8년 또는 10년 임대
   ↓
4. 요건 충족 후 양도
   ↓
5. 장기보유특별공제 특례 적용

5.2.주의사항

6.비교: 다른 승계와의 차이

6.1.상속 vs 재산분할

*상속의 경우도 구체적 상황에 따라 다름

6.2.핵심

재산분할 = 새로운 취득으로 보기 때문에 임대기간이 처음부터 시작돼요.

7.실무 체크리스트

7.1.재산분할 전

□ 임대주택의 현재 임대기간 확인
□ 특례 적용 가능 여부 검토
□ 본인이 충족해야 할 잔여 임대기간 계산

7.2.재산분할 후

□ 본인 명의 임대사업자 등록 완료
□ 기존 임차인과 임대차계약 승계
□ 임대료 인상률 5% 이내 유지
□ 의무임대기간 준수

8.양도세 계산 예시

8.1.특례 적용 시 vs 미적용 시

조건: 양도차익 2억원, 보유기간 12년

→ 특례 적용하면 8,000만원 차이!

9.출처

• 국세청 - 양도소득세 서면질의 사례
• 기획재정부 - 재산세제과 유권해석

10.관련 문서

• 양도소득세
• 장기보유특별공제
• 민간임대주택