다가구주택 하나 사서 리모델링하려고 해요. 1층 방 2개를 합쳐서 넓은 거실로 만들고 싶어요. 벽 뚫으면 되는데, 신고만 하면 되나요? 아니면 허가 받아야 하나요? 경계벽 해체는 허가 받아야 해요. 신고만 하면 불법이에요.
1.대수선이란
대수선은 건축물의 주요 구조부를 증설·해체·수선·변경하는 걸 말해요. 건축법 제2조에서 정의하고 있어요.
주요 구조부는 내력벽, 기둥, 보, 지붕틀, 주계단, 경계벽 등이에요. 이걸 건드리면 대수선이에요.
쉽게 말하면 집의 뼈대를 건드리는 공사예요. 단순히 벽지 바르거나 페인트칠하는 건 대수선 아니에요. 하지만 벽을 뚫거나 새로 세우면 대수선이에요.
2.다가구주택 경계벽 대수선
다가구주택은 한 건물에 여러 가구가 사는 집이에요. 각 가구를 나누는 벽이 가구 간 경계벽이에요.
건축법 시행령에 따르면, 다가구주택의 가구 간 경계벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것은 대수선에 해당해요.
다세대주택의 세대 간 경계벽도 똑같아요. 증설·해체·수선·변경하면 대수선이에요.
3.대수선 신고 vs 허가
대수선은 크게 신고와 허가로 나뉘어요. 뭐가 다를까요?
대수선 신고: 경계벽을 수선만 하는 경우예요. 벽이 금 가거나 부분적으로 손상된 걸 고치는 거예요. 구청에 신고서 내면 돼요.
대수선 허가: 경계벽을 증설·해체·변경하는 경우예요. 벽을 새로 세우거나, 기존 벽을 뚫거나, 위치를 바꾸는 거예요. 구청에 허가 신청해야 해요.
예를 들어볼게요. A씨는 경계벽에 금이 가서 시멘트로 메웠어요. 이건 수선이니까 신고만 하면 돼요. B씨는 방 2개 합치려고 경계벽을 뚫었어요. 이건 해체니까 허가 받아야 해요.
4.대수선 허가 신청 절차
경계벽 증설·해체·변경하려면 어떻게 해야 할까요?
먼저 설계도면 준비하세요. 건축사한테 의뢰해서 설계도 받으세요. 어떻게 변경할 건지 도면으로 만들어야 해요.
구청 건축과에 대수선 허가 신청서 제출하세요. 설계도면, 구조안전 확인서, 건축물대장 등 서류 첨부해야 해요.
구청에서 심사해요. 건축법 위반 없는지, 구조 안전한지 확인해요. 문제 없으면 허가 내줘요.
허가받고 나서 공사하세요. 공사 끝나면 사용승인 받아야 해요. 구청에서 나와서 현장 확인하고, 도면대로 시공됐으면 사용승인 내줘요.
5.지자체별 해석 차이 주의
문제는 지자체마다 해석이 다를 수 있다는 거예요. 어떤 구청은 경계벽 수선도 허가 대상으로 보는 경우가 있어요.
건축법에서는 경계벽 수선은 대수선 신고 절차에 포함되어 있지 않다고 해요. 하지만 일부 지자체에서는 이를 근거로 허가 사항으로 판단하는 경우가 있어요.
그래서 공사 전에 관할 구청에 문의 필수예요. "다가구주택 경계벽 이렇게 공사하려는데, 신고인가요 허가인가요?" 물어보세요. 전화로 물어보고, 가능하면 서면 답변 받아 두세요.
6.무단 공사 시 불이익
허가 없이 경계벽 뚫거나 증설하면 어떻게 될까요?
위법 건축물이 돼요. 구청에서 이행강제금 부과할 수 있어요. 공사비의 50%까지 과태료 나올 수 있어요.
철거 명령 받을 수 있어요. "원상복구 하라"고 명령 내려요. 안 하면 강제 철거돼요.
나중에 집 팔 때 문제 생겨요. 등기부에 위법 건축물로 기재되면 매매가 어려워져요. 대출도 안 나와요.
7.다가구주택 경계벽 공사 주의사항
구조 안전 꼭 확인하세요. 경계벽이 내력벽이면 함부로 뚫으면 건물이 무너질 수 있어요. 건축사나 구조기술사한테 확인받으세요.
방화 구획 문제도 있어요. 다가구주택은 가구별로 방화 구획 해야 하는 경우가 있어요. 경계벽 뚫으면 방화 기준 위반될 수 있어요.
이웃 동의도 받으세요. 다가구주택 여러 가구 살면, 다른 가구한테 영향 줄 수 있어요. 공사 전에 알리고 동의 받는 게 좋아요.
2026년 2월 27일 건축법 개정 사항 시행되니까, 최신 법 확인하세요.
8.출처
- 건축법 - 법제처
- 건축법 시행령 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처