그린벨트 땅 사서 몰래 창고 지었다가 적발되신 분 계시죠? "이 정도는 괜찮겠지" 하다가 날아온 고지서 보고 깜짝 놀라셨을 거예요. 개발제한구역에서 무단 건축하면 이행강제금이라는 게 나와요. 문제는 허가를 받았어야 하는데 안 받았는지, 신고만 하면 되는데 안 했는지에 따라 금액이 2배 차이 난다는 거예요. 똑같이 불법인데 어떤 건 1억이고 어떤 건 5천만 원이에요.
1.개발제한구역 이행강제금이란
개발제한구역, 쉽게 말하면 그린벨트예요. 도시가 무분별하게 커지는 걸 막으려고 나라에서 정해놓은 땅이죠. 여기선 마음대로 건물 짓거나 용도 바꾸면 안 돼요.
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법을 어기고 건축하거나 용도변경하면 이행강제금이 나와요. 이게 뭐냐면, "법 어겼으니 벌금 내라"는 게 아니라 "계속 쓰려면 돈 내라"는 거예요. 매년 반복해서 부과될 수 있어요.
철거 명령 받고 안 하면 대집행으로 강제 철거당할 수도 있지만, 이행강제금 내면서 버티는 경우도 많아요. 물론 계속 내다 보면 철거 비용보다 더 나올 수도 있어요.
2.허가 대상과 신고 대상 차이
여기가 핵심이에요. 똑같은 그린벨트 안에서도 어떤 건 허가를 받아야 하고, 어떤 건 신고만 하면 돼요. 이 차이에 따라 이행강제금이 2배 차이 나요.
허가 대상: 건축물을 새로 짓거나 증축하는 경우가 대표적이에요. 시장이나 군수한테 허가를 받아야 해요. 농가주택, 종교시설, 마을회관 같은 것도 대부분 허가 대상이에요.
신고 대상: 경미한 변경이나 일부 소규모 시설은 신고만 하면 돼요. 예를 들어 기존 건물에 난방시설 추가하거나, 작은 창고 설치하는 정도요.
예를 들어볼게요. A씨는 그린벨트에 100㎡ 창고를 허가 없이 지었어요. B씨는 똑같은 100㎡ 창고인데 원래 신고만 하면 되는 건데 신고를 안 했어요. A씨는 이행강제금이 B씨의 2배예요.
3.건축 위반 이행강제금 계산
건축물을 무단으로 지었을 때 나오는 이행강제금은 이렇게 계산해요.
허가 대상 위반: 표준건축비 × 50% × 건축물 연면적
신고 대상 위반: 표준건축비 × 25% × 건축물 연면적
표준건축비는 국토교통부 장관이 정하는 건데, 2026년 1월 기준으로 ㎡당 약 100만 원 정도예요. 철근콘크리트냐 목조냐에 따라 다르긴 해요.
예를 들어 100㎡ 창고를 허가 없이 지었다면, 100만 원 × 50% × 100㎡ = 5,000만 원이에요. 신고만 하면 되는 건데 안 했으면 100만 원 × 25% × 100㎡ = 2,500만 원이고요.
4.용도변경 위반 이행강제금 계산
건축은 안 하고 기존 건물 용도만 바꾼 경우도 이행강제금 나와요. 예를 들어 농업용 창고를 카페로 바꾼다거나, 주택을 펜션으로 쓴다거나요.
허가 대상 용도변경 위반: 표준건축비 × 30% × 건축물 연면적
신고 대상 용도변경 위반: 표준건축비 × 15% × 건축물 연면적
건축 위반보다는 낮지만 여전히 큰 돈이에요. 100㎡ 건물을 허가 없이 용도변경하면 100만 원 × 30% × 100㎡ = 3,000만 원, 신고 대상이면 1,500만 원이에요.
5.이행강제금 가중과 감경
기본 금액에서 최대 50%까지 더 내거나 깎일 수 있어요.
가중 사유: 영리 목적으로 했거나 반복해서 위반한 경우예요. 그린벨트 땅에 무단으로 펜션 짓고 장사하다 걸리면 기본 금액의 150%까지 나올 수 있어요.
감경 사유: 생계를 위한 영농 활동이거나 위반 정도가 경미한 경우예요. 농사짓는 농민이 작은 농기구 창고 지은 정도면 기본 금액의 50%만 낼 수도 있어요.
실제로는 관할 지자체에서 위반 정도, 목적, 규모 등을 종합적으로 보고 결정해요. 똑같은 위반이어도 영리 목적이냐 생계형이냐에 따라 금액이 3배 차이 날 수 있어요.
6.이행강제금 납부 후 처리
이행강제금 내면 당장 철거는 안 해도 돼요. 하지만 위반 상태가 계속되면 매년 다시 부과될 수 있어요.
원상복구 명령은 별도로 내려와요. 이행강제금은 "계속 쓰는 대가"고, 원상복구 명령은 "철거해라"는 거거든요. 원상복구 명령 받고도 안 하면 이행강제금이 추가로 나오거나, 행정대집행으로 강제 철거될 수 있어요.
솔직히 말하면 이행강제금 계속 내면서 버티는 것보다 건축 증축 대수선 허가 신청 서류를 미리 준비해서 정식으로 허가받는 게 훨씬 나아요. 사후에라도 허가받을 수 있는 경우도 있거든요.
7.출처
- 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처