다가구주택 상생임대주택

"다가구주택인데 2층은 상생임대 요건 갖췄어요. 비과세 받을 수 있죠?"

잠깐요. 다가구주택은 모든 호가 요건을 충족해야 전체에 대해 상생임대주택 특례를 받을 수 있어요. 한 호라도 빠지면 안 돼요.

1.핵심 요약

2.실제 사례

2.1.김새롬씨 사례

김새롬씨는 1층+2층 다가구주택을 가지고 있어요.

'21.1월    '21.4월    '21.5월    '23.5월    '24.2월    '25.5월
A주택 취득  1층 직전    2층 직전    2층 상생    1층 상생    A주택 양도
(조정)     계약 시작   계약 시작   계약 시작   계약 시작   (전체)

2.2.각 층별 상황

*1층은 '23.5~'24.2월 기간 중 임차인을 못 구해서 공실이었어요.

2.3.김새롬씨 생각

"2층은 완벽하게 요건 충족했으니까 비과세 받을 수 있겠지?"

결과: 상생임대주택 특례 적용 불가!

왜냐하면 1층이 요건 미충족이기 때문이에요. 다가구주택 전체를 양도하려면 모든 호가 요건을 충족해야 해요.

3.왜 모든 호가 충족해야 할까요?

3.1.다가구주택의 특성

다가구주택은 법적으로 1개의 주택이에요.

3.2.전체 양도 = 1주택 양도

다가구주택 전체를 양도하면 1주택을 양도하는 것으로 봐요.

그래서 그 1주택이 상생임대주택으로 인정받으려면 주택 전체가 요건을 충족해야 해요.

다가구주택 = 1주택
   ↓
1주택이 상생임대주택이 되려면
   ↓
그 1주택(= 모든 호)이 요건 충족해야 함

4.해결책: 호별 양도

4.1.호별로 양도하면?

다가구주택을 호별로 양도하면 각 호가 별개의 주택으로 취급돼요.

2층만 따로 팔면 2층에 대해서는 상생임대주택 특례를 받을 수 있어요.

4.2.호별 양도 방법

1. 다가구주택을 구분등기
   (호별로 등기 분리)
   ↓
2. 원하는 호만 양도
   ↓
3. 해당 호가 요건 충족하면 특례 적용

4.3.주의사항

5.다가구주택 상생임대 체크리스트

5.1.전체 양도하려면

□ 1호: 직전계약 1년6개월 이상 ✓
□ 1호: 상생계약 2년 이상 ✓
□ 1호: 임대료 5% 이내 인상 ✓

□ 2호: 직전계약 1년6개월 이상 ✓
□ 2호: 상생계약 2년 이상 ✓
□ 2호: 임대료 5% 이내 인상 ✓

□ 3호: ...
   ↓
□ 모든 호 요건 충족 확인
   ↓
□ 전체 양도 → 상생임대주택 특례 적용

5.2.일부 호만 충족했다면

□ 요건 충족한 호 확인
   ↓
□ 호별 양도 가능 여부 검토
   ↓
□ 구분등기 진행
   ↓
□ 요건 충족한 호만 양도
   ↓
□ 해당 호에 대해 특례 적용

6.자주 하는 실수

7.기획재정부 해석

7.1.상생임대주택 10문 10답 (2022.6.24)

질문: 다가구주택이 상생임대주택으로 인정받으려면 각 호별로 상생임대차계약을 체결해야 하나요?

답변: 추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

8.출처

• 국세청 - 양도소득세 서면질의 사례
• 기획재정부 - 상생임대주택 10문 10답

9.관련 문서

• 상생임대주택 특례
• 양도소득세
• 1세대1주택 비과세